ECLI: ECLI:CZ:OSSO:2022:7.C.390.2020.4 Datum: 2022-12-14 Předmět: zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví Ustanovení: ["§ 142 z. č. 99/1963 Sb.", "§ 1003 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 1140 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 1144 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 1143 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 1147 z. č. 89/2012 Sb.", "§ z. č. 36/1967 Sb.", "§ z. č ["peněžité plnění""podílové spoluvlastnictví"]
Čeho se rozhodnutí týká: Rozhodnutí se týká: zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Aplikuje: § 142 (99/1963 Sb.), § 1003 (89/2012 Sb.), § 1140 (89/2012 Sb.), § 1144 (89/2012 Sb.).
1. Žalobce se v dané věci domáhá zrušení podílové spoluvlastnictví s žalovaným k nemovité věci - pozemku p. [číslo] jehož součástí je budova bez č.p./č.e. (stavba pro výrobu a skladování), zapsaného v katastru nemovitostí na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], [územní celek], okres [okres] [stát. instituce], [stát. instituce] a přikázání této nemovité věci do výlučného vlastnictví žalovaného. To vše pak oproti povinnosti žalovaného zaplatit žalobci na vypořádacím podílu částku 876 666,67 Kč, z čehož částku 650 000 Kč nejpozději do dvou měsíců od právní moci tohoto rozsudku, zbývající částku ve výši 226 666,67 Kč pak do jednoho roku od právní moci tohoto rozsudku.
2. Žalovaný souhlasí se zrušením podílové spoluvlastnictví k nemovité věci - pozemku p. [číslo] jehož součástí je budova bez č.p./č.e. (stavba pro výrobu a skladování), zapsaného v katastru nemovitostí na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], [územní celek], okres [okres] [stát. instituce], [stát. instituce] a přikázáním této nemovité věci do jeho výlučného vlastnictví žalovaného, na vypořádacím podílu je však ochoten uhradit jen částku 650 000 Kč, a to v rámci týdnů.
3. Pokud jde o skutkový stav věci, soud vzal s ohledem na shodná tvrzení účastníků za nesporné, že žalobce a žalovaný jsou podílovými spoluvlastníky nemovitosti: pozemku p. [číslo] o výměře 985 m2, jehož součástí je stavba pro výrobu a skladování, vše zapsáno v katastru nemovitostí pro k.ú. a [územní celek], okres [okres] [list vlastnictví] (dále jen předmětná nemovitost). Žalobce vlastní podíl ve výši 1/3 předmětné nemovitosti a žalovaný vlastní podíl ve výši 2/3 předmětné nemovitosti. Žalobce navrhl žalovanému zrušit podílové spoluvlastnictví a vypořádat se přikázáním předmětné nemovitosti do výlučného vlastnictví žalovaného za vypořádací podíl 833 333Kč, kdy na tuto nabídku žalovaný nereagoval (žalovaný reagoval až po podání žaloby dne 12.11.2020). Oba účastníci souhlasí se zrušením se zrušením svého podílové spoluvlastnictví k předmětné nemovitosti a jejím přikázáním do výlučného vlastnictví žalovaného. Jiný způsob vypořádání (reálné rozdělení nemovitosti) nepovažují za možný či účelný, žalovaný je solventní z pohledu úhrady vypořádacího podílu, žalovaný je připraven žalobci uhradit částku 650 000Kč v rámci týdnů, žalobce pak sám souhlasí s úhradou částky 650 000 Kč nejpozději do dvou měsíců od právní moci tohoto rozsudku, zbývající částky ve výši 226 666,67 Kč pak do jednoho roku od právní moci tohoto rozsudku.
4. Soud k jediné sporné otázce v dané věci, kterou je cena obvyklá předmětné nemovitosti, z provedených důkazů (uvedených vždy v závorce) zjistil, že předmětná nemovitost se nachází v obci [obec] v blízkosti [územní celek] v průmyslové zóně z bývalých skláren, kde jsou nyní sklady, výroba, sídla průmyslových firem, a to v roztroušené zástavbě obdobných objektů na rovném terénu. Nemovitost je přístupná po zpevněných komunikacích, má vlastní možnosti parkování. Samotný objekt (pro průmysl a skladování) se stářím cca 97 let je zděný (patrná je u něj vzlínající vlhkost z podzákladí), částečně s podkrovím, nepodsklepený, se sedlovou, částečně pultovou střechou, veškerými vnitřní instalacemi a standartním vybavením. Objekt je užíván, postupně byl rekonstruován a modernizován, v přízemí jsou 2 provozní místnosti – truhlárna, soc. zařízení, v podkroví je chodba, 2 x kancelář, WC, šatna, sklad (znalecký posudek znalce Polepila z č.l. 31, znalecký posudek znalce Kupky z čl 32, dodatek č. 1 ke znaleckému posudku znalce Polepila z č.l. 126). Přístup k předmětné nemovitosti je zajištěn smluvně (nejedná se věcného břemene chůze či jízdy) se [právnická osoba] s.r.o. (dodatek [číslo] ke znaleckému posudku znalce Polepila z č.l. 126, znalecký posudek znalce Kupky z č.l. 32), kdy dle smlouvy o používání komunikací činí nájemné za půlrok 3025Kč (faktura z čl. 81). Věcné břemeno chůze a jízdy svědčí jinému subjektu (výpisy z KN na čl [číslo], katastrální mapky na čl [číslo]). Předmětná nemovitost má kanalizaci svedenou do vlastní žumpy, nemá vlastní přípojky elektřiny a vody, kdy jsou využívány přípojky vlastníka sousedního pozemku - [právnická osoba] s.r.o., náklady jsou přeúčtovávány (dodatek ke znaleckému posudku znalce Polepila z č.l. 126, znalecký posudek znalce Kupky z č.l. 32, faktury na č.l. 82-83). Cena obvyklá předmětné nemovitosti byla znalcem Kupkou odhadnuta na částku 850 000 Kč (znalecký posudek znalce Kupky z čl 32, výslech znalce při jednání), později věcná (vyhlášková) cena na částku 650 338 Kč (znalecký posudek znalce Kupky – doplnění č. l. 65). Cena obvyklá předmětné nemovitosti byla znalcem Polepilem odhadnuta na částku 2 500 000 Kč (znalecký posudek znalce Polepila z čl 31, výslech znalce při jednání), později po zpracovaní doplňku ke znaleckému posudku byla obvyklá cena odhadnuta na částku 2 630 000 Kč (dodatek č.1 ke znaleckému posudku znalce Polepila z čl 126,výslech znalce).
5. Soud důkazy hodnotil podle své úvahy, a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti. Soud, pokud jde o závěry skutkovém zjištění ve vztahu k obvyklé ceně předmětné nemovitosti), je má za prokázané zejména znaleckým posudek znalce Polepila z č.l 31, výslech znalce při jednání, dodatek ke znaleckému posudku znalce Polepila z č.l. 126 a opětovným výslechem znalce při jednání.
6. V daném případě si k rozhodné otázce ceny obvyklé předmětné nemovitosti konkurovaly dva znalecké posudku, každý předložený jednou ze stran sporu. Soud pak ve světle judikatury Nejvyššího soudu ČR (např. rozhodnutí sp.zn. 32 Cdo 2197/2016), kdy samotný rozdíl mezi dvěma posudky pak nezakládá povinnost ustanovit revizního znalce, po výslechu znalců při jednání ve věci dne 10.8.2021 a dotvrzení některých skutečností ze strany účastníků soud dospěl k závěru, že pro potřeby rozhodnutí (závěr o ceně obvyklé) ve věci v rámci hodnocení důkazů bude možné vycházet jen ze znaleckého posudku č. 5636-97/2020 ze dne 16.7.2020 znalce Ing. Martina Polepila (respektive jeho dodatku č.1 ze dne z č.l. 126) Znalecký posudek Ladislava Kupky ze dne 7.12.2020 č.1-1646-20 ani po výslechu tohoto znalce, nelze považovat správný, jasný a úplný. Tento znalecký posudek byl zpracován podle dřívější právní úpravy (zákon č. 36/1967 Sb.), která na znalecké posudky nekladla takové požadavky z hlediska formální náležitostí a jeho přezkoumatelnosti, což se odráží zejména v jeho strohosti a jednoduchosti, kde se nejvíce promítá subjektivní hodnocení znalce bez náležitého objektivizovaného zdůvodnění. Soud nemá za to, že by závěry znalce byly náležitě odůvodněny a podloženy obsahem nálezu. Znalec použil jen jednu metodu ocenění, a to porovnávací metodu, která ve znaleckém posudku není srozumitelně a průkazně aplikována, pro srovnání pak používá jiné vzorky nemovitostí jiných velikostí a z jiných oblastí mimo [ulice]. V doplnění znaleckého posudku pak pracuje s úřední (vyhláškovou) cenou. Znalec dále do obvyklé ceny nemovitosti nepřípustně promítá spoluvlastnický vztah účastníků. Též se nelze zbožnit s hodnocením slabých stránek nemovitosti v podobě věcným břemenem nezajištěného přístupu k nemovitosti a že jde o průmyslovou budovu, což by mělo mít za následek o 70% nižší cenu, a že posudek znalce Polepila je svou formou použitelný pro účely ocenění pro banky, kdy tyto své závěry rozumně neodůvodňuje a nedokládá.
7. V dané věci se pak proto z výše uvedených důvodů soud přiklonil k použitelnosti znaleckého posudku Ing Polepila (hodnocení viz níže), kdy však po jednání, kde byli vyslechnuti znalci, vznikla potřeba doplnit znalecký posudek o otázky ve vztahu k zajištění přístupu k předmětné nemovitosti, existencí základů nemovitosti a o zjištění, zda tvrzené skutečnosti a běh doby od jeho vyhotovení mají vliv na cenu obvyklou předmětné nemovité věci.
8. Znalec Polepil následně zpracoval dodatek č.1 ke znaleckému posudku č. 5636-97/2020 ze dne 27.5.2022, kde odpovídá na položené otázky a vyjadřuje se k aktuální obvyklé ceně předmětné nemovitosti, kdy tento dodatek je již zpracován dle zákona č. 254/2019 Sb. Pokud jde o zajištění přístupu k předmětné nemovitosti, znalec uzavřel, že přístup je zajištěn smluvně s vlastníkem soudního pozemku bez věcného břemene, jak vyplývá ze znaleckého posudku znalce Kupky a výpisu z KN a katastrální mapky a opravil tím nesprávná zjištění k této skutečnosti uvedená v jeho původním znaleckém posudku. Současně znalec uzavřel, že tento závěr (pouze smluvní zajištění přístupu k nemovitosti bez věcného břemene) nemá vliv na jím zjištěnou cenu obvyklou. S tímto závěrem se soud zcela ztotožňuje, když nemovitost je takto z hlediska přístupu bezproblémově užívána po celou dubu jejího vlastnictví, pokud by v budoucnu vznikl nějaký problém s přístupem, lze jej zajistit soudní cestou (§ 1033 o.z). S ohledem na netrvání na tvrzení strany žalované, že předmětná nemovitost nemá základy, pak znalec tuto otázku nezjišťoval. S ohledem aktuální zvážení vyhodnocení zjištění skutečností pak znalec mírně upravil své závěr
Provozuje Eucalypt 4 s.r.o., IČO 22103741, Jičínská 226/17, Praha 3 (kontakt). Zdroj dat: e-Sbírka / justice.cz (oficiální). Výklady generovány AI z textu zákona, orientační — nenahrazují radu advokáta.