22 C 92/2024-68 — Okresní soud v Sokolově

1. Žalobce se proti žalované domáhal určení neoprávněnosti výpovědi označené ve výroku I. tohoto rozsudku (dále jen „Výpověď“) s odůvodněním, že s žalovanou jako podnikatel uzavřel smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání s předmětem nájmu: pozemek parc. č. , číslo, , jehož součástí je stavba s č.p. , číslo, , a dále pozemek parc. č. , číslo, v k.ú. , adresa, (dále jen „Nájemní smlouva“) a dne 26. 3. 2024 mu byla doručena písemnost žalované ze dne , datum, označená jako výpověď nájemní smlouvy prostoru sloužícího k podnikání. Proti této výpovědi podal dne 2. 4. 2024 námitky, které byly žalované doručeny dne 8. 4. 2024. Dopisem ze dne 25. 4. 2024 žalovaná sdělila, že na ukončení Nájemní smlouvy trvá a je na žalobci, zda podá návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi soudem. Jako důvod neoprávněnosti Výpovědi žalobce uvádí, že v Nájemní smlouvě byly mj. sjednány podmínky, za kterých může pronajímatel (žalovaná vypovědět předmětný nájemní vztah, současně byla sjednaná výpovědní doba. Rovněž bylo ujednání, že výpověď učiněná pronajímatelem musí být mj. odůvodněná. Ve výpovědi však není uveden relevantní výpovědní důvod, je v ní pouze uvedeno, že výpovědním důvodem je „Rozhodnutí Zastupitelstva obce , adresa, výše uvedené, tedy usnesení č. 145 ze dne 19. 2. 2024, kterým zastupitelstvo rozhodlo o ukončení nájemní smlouvy.“ Žalobce namítá, že takový výpovědní důvod v Nájemní smlouvě sjednání nebyl, uvedené rozhodnutí zastupitelstva žalované nebylo ve Výpovědi obsaženo a v době jejího doručení nebylo žalobci známo. Uvedené rozhodnutí bylo žalobci doručeno až v dopisu ze dne 25. 4. 2024. Z Výpovědi je zřejmé, že žalovaná ukončila nájem v souladu s § 2312 a násl. o.z., dle žalobce však uvedenou právní úpravu na nájemní vztah mezi účastníky nelze aplikovat, neboť si strany v rámci smluvní volnosti sjednaly důvody výpovědi i výpovědní lhůtu odlišně od zákonné úpravy. Žalovanou uvedený výpovědní důvod je neurčitý, nesrozumitelný a není individualizovaný ani vymezený skutkově. Žalobce jednání žalované vůči své osobě považuje za šikanózní.2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila. Uvedla, že přistoupila k ukončení Nájemní smlouvy s dlouholetým nájemcem po zralé úvaze a dodržela veškeré procesní úkony s tím spojené. Před rozhodnutím zastupitelstva žalované byl nájemce účasten veřejného zasedání dne 9. 10. 2023, kde byl jedním z projednávaných bodů návrh na ukončení Nájemní smlouvy z důvodu neustálých stížnosti z řad občanů na nepořádek v okolí provozovny, hluk aj. Žalobce uznal část prezentovaných problémů souvisejících s provozem a slíbil provést změny tak, aby nebyl důvod k ukončení Nájemní smlouvy, mj. snížení množství odpadu v provozovně a změnu provozní doby, aby nebyla otevřena o víkendu. Bohužel k významné nápravě nedošlo, a proto zastupitelstvo rozhodlo dne 19. 2. 2024 o ukončení Nájemní smlouvy, a to v souladu s ust. § 2312 o. z. s šestiměsíční výpovědní důvod a bez nutnosti dále uvádět důvody ukončení Nájemní smlouvy. Žalovaná popřela, že by vůči žalobci jednala šikanózním způsobem. Zdůrazňuje, že musí jednat v zájmu obce, potřeb svých občanů a pečuje o všestranný rozvoj svého území, chrání tak veřejný zájem a pořádek, vytváří podmínky pro klidný a harmonický život. Své rozhodnutí proto považuje za zcela oprávněné a správné a není třeba tvrzené skutečnosti nijak prokazovat. Ze strany žalobce nebyly dodržovány alespoň základní povinnosti podnikajícího subjektu, a to po mnoho let, kdy ani po verbálním upozornění žalobce k nápravě nedošlo. Ze strany občanů docházelo k opakovaným stížnostem, proto musela žalovaná přistoupit k razantnímu řešení a učinit nepříjemný krok. Žalovaná má v daném území investiční záměry, které významnou měrou zlepší a zpříjemní prostředí, které v tuto chvíli není nic, co by rád ukazovala.3. Žalobce v replice k vyjádření žalované potvrdil, že dne 9. 10. 2023 proběhlo jednání zastupitelstva žalované, nebylo mu zde řečeno nic konkrétního, nebyla mu předložena žádná stížnost z řad občanu. Ze strany žalované byly vzneseny požadavky, aby snížil množství odpadu v provozovně (na úroveň plotu) a pozměnil provozní dobu tak, aby o víkendu nebyla provozovna otevřena. Přestože tyto požadavky považoval žalobce za neoprávněné a zasahující v podstatě do výkonu jeho podnikatelské činnosti, přislíbil, že množství odpadu sníží a sběrnu nebude provozovat v sobotu. Tomuto slibu dostál, a to za cenu nutnosti prodat uskladněný materiál za podstatně nižší cenu, než si představoval. Až do 26. 3. 2024 s ní nebyly řešeny žádné připomínky z řad občanů, neobdržel žádné písemné upozornění apod. Je si vědom pouze stížností paní , jméno FO, na sociálních, které však nepovažuje za relevantní, neboť v červenci 2020 zakoupil pozemek parc. č. , číslo, , zahradu, v kat. úz. , adresa, , sousedící s pronajatými prostory, a o který měla zájem i paní , jméno FO, s manželem. Poté, co se proti těmto stížnostem ohradil, stížnosti na sociálních sítích ustaly. V roce 2022 proběhla v provozovně žalobce kontrola ze strany odboru životního prostředí a zemědělství KÚ , Anonymizováno, kraj, nebylo zjištěno žádné pochybení, žalobce se doslechl, že se mělo jednat o kontrolu na podnět fyzické osoby. Žalobce dále uvedl, že v provozovně mnoho let zaměstnává pana , jméno FO, , který je v částečném invalidním důchodu. Jedná se o obyvatele obce , adresa, , kterému obec také dělá opatrovníka. Důsledkem zavření provozovny žalobce by byla i skutečnost, že pan , jméno FO, přijde o práci.4. V reakci na vyjádření žalobce žalovaná uvedla, že smlouva byla podřízena občanskému zákoníku a pokud v ní byly uvedeny důvody pro výpověď, pak se jedná o důvody, pro které bylo možné vypovědět smlouvu ve zkrácené lhůtě, to však nevylučuje možnost výpovědi bez uvedení důvodu ve lhůtě 6 měsíců dle ust. o. z.5. Při jednání žalobce rovněž namítal, že usnesení zastupitelstva žalované č. , číslo, nebylo k Výpovědi připojeno.6. Ze smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání soud zjistil, že mezi účastníky – žalovanou jako pronajímatelem a žalobcem jako nájemcem – bylo sjednáno úplatné užívání nemovitostí uvedených ve výroku I. tohoto rozsudku za účelem provozování sběrny surovin. Dle článku IV. této smlouvy byl nájem sjednán na dobu neurčitou počínaje 1. dubnem 2015 (odst. 1), smluvní vztah lze ukončit dohodou smluvních stran k jakémukoliv datu (odst. 2), dále je obsažen výčet případů, ve kterých může jednostranně vypovědět nájemní vztah nájemce (odst. 3), výčet důvodů, ze kterých může jednostranně vypovědět nájemní vztah pronajímatel (odst. 4) – jedná se o užíván předmětu nájmu nájemcem v rozporu se smlouvou (bod a.), prodlení o více než jeden měsíc s placením nájemného nebo úhrady za služby (bod b.), hrubé porušování klidu a pořádku nájemcem nebo osobami, které s ním užívají předmět nájmu, a to přes písemné upozornění (bod c.)rozhodnutí o odstranění stavby nebo o změnách stavby, jež brání užívání předmětu nájmu (bod d.), přenechání předmětu nájmu nebo jeho části nájemcem do podnájmu bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele (bod e.), změna předmětu podnikání nájemce bez předchozího souhlasu pronajímatele (bod f.), opakované porušení povinnosti nájemce stanovené Nájemní smlouvou (bod g.); ujednání o výpovědní době, kterou je pro obě strany tříměsíční a počíná běžet první den kalendářního měsíce následujícího po doručení písemné výpovědi druhé straně (odst. 5) a dále ujednání, že výpověď učiněná pronajímatelem musí být odůvodněná a musí obsahovat poučení o nájemcově právu podat proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem s tím, že nájemcovo právo podat u soudu návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi zaniká po uplynutí dvou měsíců od doručení výpovědi. Článku IX. odst. 2 si pak strany ujednaly, že práva a povinnosti neupravené touto smlouvou se řídí občanským zákoníkem a právními předpisy souvisejícími, vše v platném a účinném znění.7. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalovaná je vlastníkem pozemku parc. č. , číslo, a pozemku parc. č. , číslo, , jehož součástí je stavba – budova s č. p. , číslo, , vše zapsané na LV č. , číslo, pro obec , adresa, , katastrální území , adresa, .8. Z výpisu z živnostenského rejstříku soud zjistil, že žalobce má živnostenské oprávnění s předmětem podnikání vodoinstalatérství, topenářství (živnostenské oprávnění č. 1) a dále s předmětem podnikání výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona, obor nakládání s odpady (vyjma nebezpečných) s provozovnou na adrese , adresa, (živnostenské oprávnění č. 2).9. Z výpisu usnesení zastupitelstva obce , adresa, ze dne 25. 2. 2024 soud zjistil, že dne 19. 2. 2024 bylo zastupitelstvem žalované schváleno usnesením č. 145 poměrem hlasů 7 pro, 1 proti a 1 se zdržel, dle kterého zastupitelstvo „schvaluje v souladu se zákonem č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), ve znění pozdějších předpisů a v souladu se zákonem 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů ukončení nájemní smlouvy s nájemcem prostoru sloužícího pod