17 C 165/2023-30 — Okresní soud ve Svitavách

1. Žalobou doručenou soudu dne 2. 3. 2023 se žalobkyně domáhala zaplacení nájemného a záloh za užívání bytové jednotky [číslo] na adrese [adresa], (dále též jen„ bytu“) v období od prosince 2020 do dubna 2022. Žalobkyně uvedla, že v období od 1. 10. 2019 do 30. 6. 2020 žalovaný užíval byt na základě nájemní smlouvy ze dne 19. 9. 2019, uzavřené s právní předchůdkyní žalobkyně [příjmení] uhelná, právní nástupce, a. s., (dále jen„ [právnická osoba]“) přičemž dodatkem [číslo] ze dne 8. 7. 2020 byl nájem prodloužen do 30. 6. 2021. Dopisem ze dne 20. 11. 2020 žalobkyně vyzvala žalovaného, aby se dostavil k podpisu nové smlouvy, avšak žalovaný na tuto výzvu nereagoval. Jelikož žalovaný od prosince 2020 nehradil nájemné a na opakované výzvy k opuštění bytu nereagoval, byl byt následně vyklizen dne 19. 4. 2022, a to na základě rozsudku Okresního soudu v Sokolově ze dne 29. 11. 2021, č. j. 10 C 352/2021-36. Nájemné ve výši 5 665 Kč bylo splatné vždy 15. dne v měsíci, přičemž žalobkyně započetla na celkový dluh žalovaného jistotu ve výši 5 000 Kč a přeplatky za služby za období let 2021 a 2022. Žalobkyně proto požaduje zaplacení 83 497 Kč se zákonným úrokem z prodlení od podání žaloby do zaplacení. Jelikož adresa současného pobytu žalovaného nebyla žalobkyni známa, nebyla žalovanému zaslána předžalobní výzva. 2. Žalovaný se k žalobě nevyjádřil. 3. Soud věc rozhodl bez nařízení jednání, neboť byly splněny podmínky podle § 115a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v aktuálním znění, pro věc rozhodném, (dále jen„ o. s. ř.“) když bylo lze rozhodnout jen na základě účastníky předložených listinných důkazů a účastníci se práva účasti na projednání věci vzdali. 4. Soud vzal za prokázané, že žalobkyně je vlastnicí pozemku parcelní [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 160 m2, jehož součástí je budova s číslem popisným [číslo] – bytový dům, (dále též jen„ bytový dům“) v obci a katastrálním území Sokolov, zapsaného na listu vlastnictví [číslo] vedeném Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrálním pracovištěm Sokolov (z výpisu z katastru nemovitostí na č. l. 3 spisu). Společnost S a žalovaný uzavřeli smlouvu o nájmu bytu ze dne 19. 9. 2019, ve které se žalovaný zavázal platit nájemné vždy 15. dne v měsíci ve výši podle evidenčního listu, který je přílohou této smlouvy, a složit na účet právní předchůdkyně žalobkyně peněžní prostředky ve výši 5 000 Kč; nájem byl sjednaný na dobu od 1. 10. 2019 do 30. 6. 2020 (z nájemní smlouvy na č. l. 4 spisu). Dodatkem č. 1 ke smlouvě o nájmu bytu ze dne 8. 7. 2020 byla dobá nájmu prodloužena do 30. 6. 2021 (z dodatku na č. l. 7 spisu). Podle evidenčního listu nájemníka činí celkový předpis měsíční platby 5 665 Kč, a skládá se ze společné telefonní antény (20 Kč), osvětlení (100 Kč), pevného domovního odpadu (100 Kč), studené vody (300 Kč), kontroly plynu, elektrického zařízení (100 Kč) a nájemného (5 045 Kč) (z evidenčního listu nájemníka na č. l. 8 spisu). Dopisem ze dne 20. 11. 2020 žalobkyně oznámila žalovanému, že dne 24. 8. 2020 došlo ke změně vlastnictví bytového domu, takže novou vlastnicí je žalobkyně, vyzvala žalovaného, aby se dostavil k podpisu nové smlouvy o nájmu bytu, a sdělila žalovanému číslo účtu, na který mají být od 1. 1. 2021 směřovány platby nájemného a služeb (z dopisu na č. l. 9 spisu). 5. Z přehledu předpisů a plateb (na č. l. 11 spisu) soud zjistil následující. Žalovaný naposledy uhradil částku 5 665 Kč za měsíc prosince 2020; od ledna 2021 do dubna 2022 již neprovedl žádnou platbu, takže mu podle vyúčtování vznikl dluh ve výši 96 305 Kč, představující součin 17 měsíců a sazby 5 665 Kč. Na tento dluh se žalovanému započetly jistota (kauce) ve výši 5 000 Kč a přeplatky vyúčtování za období let 2021 a 2022 ve výši 2 207 Kč a 5 601 Kč, takže výsledný dluh na přehledu předpisů a plateb činí 83 497 Kč. 6. Z tvrzení žalobkyně vzal soud konečně za prokázané, že dne 19. 4. 2022 došlo k vyklizení bytu na základě rozsudku Okresního soudu v Sokolově ze dne 29. 11. 2021, č. j. 10 C 352/2021-36; kopie tohoto rozsudku byla vyžádána a založena na č. l. 26 spisu. 7. Z ostatních listinných důkazů soud nezjistil žádné právně významné skutečnosti. 8. Podle § 2021 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „obč. zák.“), nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 9. Podle § 2246 odst. 1 obč. zák. strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc. 10. Podle § 2247 odst. 2 obč. zák. pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. 11. Podle § 2221 odst. 1 obč. zák. změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. 12. Podle § 2295 obč. zák. pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá. 13. Podle § 1970 obč. zák po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená. 14. Po právní stránce posoudil soud zjištěný skutkový stav následovně. 15. Žalovaný byl původně nájemníkem [právnická osoba], přičemž nájem zanikl dne 30. 6. 2021. Následně žalovaný užíval byt bez právního důvodu od 1. 7. 2021 do 18. 4. 2022, tedy do doby, než byl byt vyklizen na základě rozsudku Okresního soudu v Sokolově ze dne 29. 11. 2021, č. j. 10 C 352/2021-36. Případ nevyklizení bytu nájemníkem po skončení nájmu upravuje § 2295 obč. zák., podle něhož pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného až do dne skutečného odevzdání bytu. 16. Skutečnost, že žalobkyně nabyla vlastnické právo k bytovému domu dne 24. 8. 2020, neměla za následek zánik nájemní smlouvy mezi žalovaným a [právnická osoba], nýbrž pouze přechod práv a povinností z nájmu na žalobkyni podle § 2221 odst. 1 obč. zák., takže žalovaný byl nadále povinen platit nájemné a cenu služeb souvisejících s nájmem žalobkyni, počínaje dnem 1. 7. 2021 potom náhradu podle § 2295 obč. zák. v nezměněné výši. 17. Jak bylo zjištěno z přehledu předpisů a plateb, žalovaný přestal platit nájemné a služby související s nájmem (dále též jen„ platby“) v měsíci prosinci 2020 (za měsíc listopad 2020 byly ještě tyto platby řádně uhrazeny). Žalovaný nedluží za měsíce prosinec 2020 a leden 2021, neboť potud byl dluh zcela umořen započtením proti kauci ve výši 5 000 Kč a přeplatkům vyúčtovaným za období let 2021 a 2022 ve výši 2 207 Kč a 5 601 Kč; za měsíc únor 2021 byl potom dluh žalovaného umořen jen zčásti, takže zbývá doplatit 4 187 Kč. Za měsíce březen 2021 až březen 2022 zbývá doplatit 5 665 Kč měsíčně. Za poslední měsíc (duben 2022) náleží náhrada krácená počtem skutečně odbydlených dní (tj. 18 z 30), tedy ve výši 3 399 Kč Celkem tedy žalobkyni náleží nájemné a cena služeb souvisejících s nájmem za měsíce březen 2021 až červen 2021 (skončení nájmu) ve výši 26 847 Kč a náhrada nájemného (a ceny služeb) za měsíce červenec 2021 až do dne 18. 4. 2022 ve výši 54 384 Kč, tedy dohromady na nájemném a službách a na náhradě 81 231 Kč. Žalovaný je v prodlení s plněním dluhu, žalobkyni proto náleží zákonný úrok z prodlení ode dne podání žaloby (podle žalobního návrhu). Proto soud vyhověl žalobě co do zaplacení 81 231 Kč se zákonným úrokem z prodlení, jak je uvedeno v bodě I. výroku, a ve zbytku (co do zaplacení 2 266 Kč se zákonným úrokem z prodlení) žalobu zamítl, jak je uvedeno v bodě II. výroku. 18. Poměr úspěchu stran je 97:3 ve prospěch žalobkyně, žalobkyně má tedy právo na náhradu nákladů řízení podle § 142 odst. 2 o. s. ř. v rozsahu 94 %, které sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 4 175 Kč a paušální náhrady podle § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb., o stanovení výše paušální náhrady pro účely rozhodování o náhradě nákladů řízení v případech podle § 151 odst. 3 občanského soudního řádu a podle § 89a exekučního řádu, ve výši dvakrát po 300 Kč, jak je uvedeno v bodě III. výroku. 19. Lhůta k plnění rozsudkem uložených povinností byla stanovena podle § 160 odst. 1 o. s. ř.