9 C 130/2022-148 — Okresní soud ve Svitavách

1. Žalobkyně se žalobou podanou u zdejšího soudu dne 1. 7. 2022 prostřednictvím soudem ustanoveného opatrovníka domáhala toho, aby soud určil, že je výlučným vlastníkem bytové jednotky č. 608/14 vymezené v budově Horní Předměstí, č. p. 608, 609, 610, postavené na pozemku parc. č. St. 1630, a dále spoluvlastnického podílu ve výši 14640/900000 na společných částech domu Horní Předměstí č. p. 608, 609, 610, a pozemku parc. č. St. 1630, vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, katastrálním pracovištěm Svitavy, na LV č. 3842 a LV č. 3048, katastrální území Polička. Dle aktuálního stavu zápisu v katastru nemovitostí svědčí vlastnické právo k předmětné bytové jednotce žalovanému, který jej měl nabýt na základě kupní smlouvy uzavřené dne 14. 4. 2022 za kupní cenu ve výši 1 500 000 Kč. Zmíněná kupní smlouva je však neplatná, neboť žalobkyně neměla skutečnou vůli bytovou jednotku prodat, takovou vůli nebyla schopna navenek projevit, nebyla schopna vyjednávat o ceně ani o textu kupní smlouvy. Na konci března 2022 bylo u Okresního soudu ve Svitavách na základě podnětu , Anonymizováno, nemocnice, kde je žalobkyně dlouhodobě hospitalizována na oddělení LDN, zahájeno řízení o omezení svéprávnosti žalobkyně. V podnětu k zahájení zmíněného řízení byl zdravotní stav žalobkyně popisován jako dlouhodobě nepříznivý s předpokladem psychiatrické diagnózy. Kupní cena, která měla být sjednána ve shora uvedené kupní smlouvě, neodpovídá tržní ceně bytové jednotky. Není přitom žádný důvod domnívat se, že by žalovaný byl příbuzným žalobkyně a nižší sjednaná kupní cena bytové jednotky by takovou skutečnost zohledňovala. V podnětu k zahájení řízení o omezení svéprávnosti bylo vysloveno podezření, že žalobkyně se sice zvládne podepsat, ale může si svým jednáním způsobit újmu, protože nedokáže domyslet následky takového jednání. Lze se tedy důvodně domnívat, že žalobkyně předmětnou kupní smlouvu vůbec nečetla, a pokud ano, jejímu textu nemohla porozumět. Naléhavý právní zájem na požadovaném určení vlastnického práva žalobkyně plyne již jen z toho, že jako vlastník bytové jednotky je v katastru nemovitostí zapsán žalovaný.2. Žalovaný žalobou uplatněný nárok neuznal, vyjádřil přesvědčení, že bytovou jednotku nabyl do svého vlastnictví v souladu s platnou a účinnou právní úpravou, a argumentaci uvedenou v žalobě označil za nepodloženou. Poukázal na principy autonomie vůle a smluvní svobody a domněnku vyjádřenou v § 4 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku v účinném znění (dále jen „o. z.“), podle níž se má za to, že každá svéprávná osoba má rozum průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností, což od ní každý může v právním styku důvodně očekávat. Při uzavření předmětné kupní smlouvy nejednal nepoctivě, nebylo mu známo nic o tom, že by žalobkyně nebyla schopna posoudit následky svého jednání a učinit tedy dostatečně racionální rozhodnutí ve vztahu k převodu vlastnického práva k bytové jednotce. Žalovaný dále popsal, že na přelomu prosince 2021 a ledna 2022 jeho otec , jméno FO, zjistil, že žalobkyně uvažuje o prodeji jejího bytu, neboť se chce přestěhovat do domova pro seniory. Vzhledem k tomu, že se se žalobkyní zná už od dětství, nabídl jí pomoc s nalezením vyhovujícího domu pro seniory. O koupi bytu současně projevil zájem žalovaný. , jméno FO, následně žalobkyni pravidelně navštěvoval v průběhu její hospitalizace a okolnosti prodeje bytu žalovanému s ní důkladně probíral. Žalovaná k prodeji přistoupila na základě její svobodné vůle v situaci, kdy byla plně seznámena se všemi okolnostmi a důsledky zmíněného právního jednání. Projevila dokonce radost, že svůj byt prodá někomu, koho dobře zná, což byl ostatně i důvod pro to, že sjednaná kupní cena byla nakonec možná nižší než tržní cena bytu, byť toto žaloba nikterak nedokládá. Navíc je třeba poukázat na to, že předmětná bytová jednotka byla v době uzavření kupní smlouvy takřka v dezolátním stavu, prakticky neobyvatelná, WC ani koupelna nebyly způsobilé k použití, po celém bytě se nacházely plesnivé věci a žalovaný tak kromě úhrady kupní ceny musel nést i další náklady spojené s vyklizením bytu, uložením osobních věcí žalobkyně a uvedením bytové jednotky do obyvatelného stavu. I pokud by žalobkyni duševní porucha skutečně v době uzavření kupní smlouvy omezovala v její schopnosti samostatně právně jednat, neznamená to, že by projevy této poruchy byly navenek natolik patrné, aby je žalovaný či jiné osoby, které se účastnily podpisu kupní smlouvy (otec žalovaného , jméno FO, , advokát , tituly před jménem, , jméno FO, či spolubydlící z pokoje žalobkyně v nemocnici , jméno FO, ), mohli rozpoznat. Žalovaný má za to, že jak kupní smlouva, tak i na ní navázaná smlouva o úschově peněz i listin byly dne , datum, uzavřeny platně a podaná žaloba je tak nedůvodná.3. Z účastnického výslechu žalovaného soud zjistil, že žalovaný zná žalobkyni od dětství, neboť bydlela ve stejném domě jako jeho prarodiče. Občas se s ní proto potkával, když v předmětném domě byl. Od svých prarodičů ví, že žalobkyně má špatné vztahy se svými příbuznými. V předmětné bytové jednotce žalovaný před její koupí osobně nebyl, nepovažoval to za nutné, neboť věděl, že je stejná jako byt, který vlastní jeho prarodiče, a že v každém případě bude nutné provést její celkovou rekonstrukci. O tom, že žalobkyně plánuje byt prodat, se dozvěděl otec žalovaného , jméno FO, od syna paní Králové, která byla sousedkou žalobkyně. Důvodem mělo být plánované stěhování do domova s pečovatelskou službou. , jméno FO, následně žalobkyni pomáhal sehnat umístění v takovém domově. Žalobkyni rovněž po její hospitalizaci navštěvoval v nemocnici. Žalovaný nebyl osobně přítomen podpisu kupní smlouvy žalobkyní, toho se účastnil jeho otec, advokát , tituly před jménem, , jméno FO, a pacientka, která obývala stejný pokoj jako žalobkyně. Podpis žalobkyně na kupní smlouvě ověřoval přímo v nemocnici , tituly před jménem, , jméno FO, . Dle informací, které měl žalovaný k dispozici, se počátkem roku 2022 v předmětném domě prodávaly srovnatelné byty, jako je ten, který si od žalobkyně koupil, za kupní ceny okolo 2 000 000 Kč. Otec mu sděloval, že žalobkyně je ráda, že její byt koupí někdo, koho zná, i proto byla ochotná jej prodat za cenu nižší (1 500 000 Kč). Kupní cenu žalovaný uhradil řádně a včas do advokátní úschovy. Poté, kdy získal klíče od bytu a navštívil jej, zjistil, že je zde ucpaný záchod, mimo provoz byla i koupelna, v kuchyni byl obrovský nepořádek, vybavení bytu bylo staré a nepoužitelné. Proto začal byt rekonstruovat a doposud zbudoval nové zdi, opravil koupelnu a v době, kdy byl proveden jeho účastnický výslech, očekával dodání nové kuchyně. Rekonstrukce jej v danou dobu prozatím stála asi 750 000 Kč.4. Otec žalovaného , jméno FO, v rámci své svědecké výpovědi uvedl, že žalobkyně se mu zmínila o své sestře, se kterou se však dlouhodobě nestýká a zjevně mezi nimi panují špatné vztahy, neboť žalobkyně ani neví, jestli její sestra , právnická osoba, . O tom, že žalobkyně hodlá prodat svůj byt a odstěhovat se do domova pro seniory, se svědek dozvěděl od někoho v domě a následně projevil o koupi bytu zájem, když nejprve uvažoval o tom, že si byt koupí sám. Nakonec se však dohodl se žalovaným, že si byt koupí on. Svědek proto navštívil žalobkyni v nemocnici a nabídl jí odkoupení bytu. Žalobkyně vyjádřila radost z toho, že byt koupí někdo, koho zná. Svědka napadlo, že by mohl vzít žalobkyni na vycházku a při té příležitosti zajistit podpis příslušných smluv týkajících se prodeje předmětného bytu. Žádal primáře , tituly před jménem, Provazníka o svolení, bylo mu však sděleno, že vycházka žalobkyni povolena nebude, aniž by to primář nějak blíže zdůvodnil. Výši kupní ceny, za kterou byl následně prodej bytu realizován, navrhl , jméno FO, , vycházel přitom z toho, že prakticky stejný byt v tomtéž domě koupil jeho bratr o šest let dříve za částku 1 400 000 Kč, přičemž jeho byt byl v lepším stavu než byt žalobkyně. Ta sdělila, že s navrhovanou kupní cenou souhlasí a víc peněz za byt nechce, naopak svědkovi nabídla, že pokud by potřeboval, ráda mu půjčí nějaké peníze. Z pohledu svědka bylo jediným zdravotním problémem žalobkyně to, že nemohla chodit, žádné známky duševní poruchy u ní nepozoroval. Nikdo z personálu nemocnice svědkovi nesdělil, že by snad žalobkyni její psychický stav neumožňoval posoudit následky, které pro ni bude mít uzavření kupní smlouvy. Když tuto smlouvu žalobkyně podepisovala, , tituly před jménem, , jméno FO, se jí ptal, zda ví, za kolik byt prodává, a zda s tímto souhlasí. Žalobkyně říkala, že ano. O tom, že bylo zahájeno řízení o omezení svéprávnosti žalobkyně, svědek dle svých slov v době podpisu kupní smlouvy nevěděl.5. Z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalovaný je v katastru nemovitostí evidován jako výlučný vlastník bytové jednotky uvedené ve výroku I. tohoto rozsudku, a to na základě kupní smlouvy uzavřené 14. 4. 2022.6. Ze smlouvy o koupi n