9 C 202/2021-67 — Okresní soud v Táboře

1. Žalobou podanou u zdejšího soudu se domáhal žalobce určení, že výpověď z nájmu domu [adresa] na pozemkové parcele [číslo] v katastrálním území Náchod u Tábora, kterou dal žalovaný žalobci dopisem ze dne 18. 6. 2021, není oprávněná. Uváděl, že žalovaný je výlučným vlastníkem mimo jiné pozemkové parcely [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří s domem [adresa] v katastrálním území Náchod u Tábora. Na základě nájemní smlouvy ze dne 1. 4. 2003 pronajal žalovaný žalobci tuto pozemkovou parcelu spolu s domem a spolu s dalšími nemovitostmi. Žalobce obdržel od žalovaného dne 18. 6. 2021 dopis, který obsahoval výpověď z nájmu domu [adresa] na pozemkové parcele [číslo]. Jako důvod výpovědi uvedl, že žalobce porušuje zvlášť závažným způsobem své povinnosti vyplývající z nájmu, když nemovitosti užívá v rozporu s dobrými mravy a v rozporu se zájmy žalovaného. Důvody výpovědi žalovaný formuloval poměrně nesrozumitelně, lze však usuzovat, že žalobci vytýká, že neprovádí běžnou údržbu nemovitosti, neplatí sjednané nájemné a neumožnil žalobci komplexní prohlídku domu ve stanovené lhůtě. Žalobce vznesl dopisem ze dne 27. 7. 2021 proti této výpovědi námitky a vyzval žalovaného, aby uznal neoprávněnost výpovědi, jinak by se musel bránit návrhem na její přezkoumání u soudu. Žalovaný se k námitkám nevyjádřil a neoprávněnost výpovědi neuznal. Žalobce je přesvědčen, že důvody výpovědi dány nejsou a proto se domáhal určení, že výpověď není oprávněná. 2. Žalovaný se ve věci nevyjádřil, k jednání se nedostavil. Věc byla proto projednána bez přítomnosti žalovaného podle § 101 odst. 3 o.s.ř. 3. Z nájemní smlouvy ze dne 1. 4. 2003 soud zjistil, že pronajímatel jako vlastník zemědělských pozemků v katastrálním území Náchod u Tábora pronajal žalobci mimo jiné parcelu [číslo] o výměře [výměra]. Nájemné bylo pro zmíněnou pozemkovou parcelu a další nájemní smlouvou označené parcely dohodnuto na 1 500 Kč ročně v hotovosti. Rozsudkem Okresního soudu v Písku ze dne 19. 7. 2019 čj. 10 C 180/2018-281 ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 7. 11. 2019 čj. 8 Co 1468/2019-324 byla pravomocně zamítnuta žaloba, kterou se pronajímatel [celé jméno žalovaného] domáhal proti nájemci [celé jméno žalobce] mimo jiné vyklizení pozemku [číslo] se stavbou rodinného domu [adresa]. Ze shora zmíněných rozhodnutí plyne závěr, že nájemní smlouva se týkala rovněž parcely [číslo] spolu s domem [adresa] a že v této části není nájemní smlouva pro neurčitost neplatná; soud nepovažoval smlouvu za neplatnou ani s odkazem na skutečnost, že byla zjevně antedatována. 4. Vzhledem k tomu, že jde o posouzení vztahu, jehož právní základ se váže k období před účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále o. z.), zabýval se nejprve soud otázkou, kterou právní úpravu na posouzení použije. Podle § 3074 odst. 1 o. z. (přechodné ustanovení k úpravě nájemních vztahů) se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Vznik nájemního vztahu, který je předmětem sporu, se tedy řídí právní úpravou účinnou v době vzniku tohoto vztahu, tedy zákonem č. 40/1964 Sb. občanského zákoníku (dále obč. zák.). Skončení nájemního vztahu naopak upravuje zákon č. 89/2012 Sb. 5. Podmínky skončení nájemního vztahu v případě nájmu bytu nebo nájmu domu obsahuje ustanovení § 2285 a následující o. z.. Tato ustanovení zakotvují v § 2286, 2290 a 2291 o. z. možnost podání žaloby na určení, že výpověď je neoprávněná. Pro tuto žalobu není rozhodné, zda byla dána výpověď s výpovědní dobou či bez ní, podstatně však je, že se jedná o nájem bytu nebo domu. Ustanovení § 2225 a následující o. z., která opravují obecně skončení nájmu, s takovou žalobou nepočítají. [příjmení] tedy měl žalobce ze zákona k dispozici takový mechanismus, jaký využil, musel by prokázat, že se jedná o nájem bytu (s nájmem domu ve smyslu nové právní úpravy občanský zákoník č. 40/1964 Sb. nepočítal). Občanský zákoník č. 40/1964 Sb. definoval v § 686 odst. 1 pod sankcí neplatnosti požadavky na nájemní smlouva k bytu. Smlouva musela obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu, musela mít písemnou formu. Mezi účastníky uzavřená smlouva odkazuje toliko na pozemkovou parcelu [číslo] na ní stojící nemovitost ani nezmiňuje. Soud však nemá vzhledem k celkovému kontextu smlouvy a k následnému dlouholetému chování účastníků pochybnosti o tom, že žalobce měl spolu s touto pozemkovou parcelou v nájmu rovněž na ní stojící nemovitost. Je tedy zřejmé, že nájemní vztah mezi účastníky existoval, nejednalo se však o vztah nájmu bytu. Pokud se žalovaný se nyní pokouší nájem ukončit výpovědí, zákonné právo podat žalobu na přezkoumání oprávněnosti takové výpovědi žalobci nesvědčí. 6. Podle § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále o.s.ř.) se lze žalobou na určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, domáhat pouze tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem. Vzhledem k tomu, že žalobce existenci tohoto naléhavého právního zájmu netvrdil a soud tuto naléhavost bez dalšího neshledal, byl žalobce vyzván, aby doplnil, v čem naléhavý právní zájem spatřuje. Žalobce však ani následně žádná skutková tvrzení ani důkazy nedoplnil. Soud tedy uzavřel, že naléhavý právní zájem na požadovaném určení nevyplývá z právního předpisu a současně nelze dospět k závěru, že by bez žalovaného určení bylo ohroženo právo žalobce nebo že by se bez tohoto určení stalo jeho právní postavení nejistým. Za těchto okolností nezbylo, než žalobu bez dalšího zamítnout. 7. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že žádnému z účastníků právo na náhradu nákladů řízení nenáleží. Žalobce nebyl se svým návrhem úspěšný a žalovanému žádné náklady nevznikly.