10 C 215/2021 — Okresní soud v Tachově

1. Žalobce se domáhal rozhodnutí, kterým by byla žalované uložena povinnost zaplatit žalobci 21 160 Kč s příslušenstvím. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobce jako prodávající převedl do vlastnictví žalované kupní smlouvou [číslo] pozemky, a to pozemky parcelní [číslo] to vše v [katastrální uzemí], [územní celek]. Kupní cena předmětu koupě byla stanovena v uvedené kupní smlouvě [číslo] na základě znaleckého posudku [číslo] znalce [jméno] [příjmení] celkem částkou 3 940 Kč. Žalobce v žalobě dále uvedl, že na základě znaleckého posudku č. ÚOM [číslo], zpracovaného [anonymizováno 6 slov] [obec] [anonymizována dvě slova] – [anonymizována dvě slova] [obec] bylo zjištěno, že ocenění dle posudku [číslo] není správné a převáděné pozemky mají být správně oceněny tak, že celková kupní cena za předmět koupě má být ve výši 19 590 Kč. Rozdíl v neprospěch žalobce činí částku 15 650 Kč. Žalobce k tomuto uvedl, že ve vztazích, kdy je realizována povinnost převést pozemky zákonem stanovenému okruhu osob a za zákonem definovaných podmínek, nedisponuje stát, resp. žalobce, autonomií vůle. V případě, že kupující nabyde pozemky za cenu nižší, než jaká měla být stanovena podle zákona, vzniká mu tím bezdůvodné obohacení, které je povinen vydat. Žalobce vyzval žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení ve výši 15 650 Kč. Žalovaná na výzvu žalobce reagovala prostřednictvím svého právního zástupce tak, že úhradu odmítla. Žalobce se proto svého nároku domáhá soudní cestou a zároveň požaduje i úhradu úroku z prodlení v zákonem stanovené výši. 2. Žalovaná ve vyjádření uvedla, že se žalobou nesouhlasí, neboť vydání bezdůvodného obohacení z jeho strany postrádá jakýkoliv právní důvod. Podle původního znaleckého posudku zpracovaného znalcem [jméno] [příjmení] byla cena za prodej pozemků nižší než podle nového znaleckého posudku zpracovaného [anonymizováno 6 slov] [obec] [anonymizována dvě slova] – [anonymizována dvě slova] [obec]. Žalovaná nabyla předmětné pozemky kupní smlouvou [číslo] v dobré víře, za cenu zjištěnou a určenou žalobcem. Odkaz na znalecký posudek ve smlouvě chyběl, ovšem úhradu za jeho vypracování žalovaná hradila. Smlouva byla vyhotovena žalobcem, kupní cena byla stanovena žalobcem, kdy žalovaná tuto částku akceptovala. Jednalo se tak o cenu dohodnutou, která byla výsledkem nabídky prodávajícího – žalobce a akceptací nabídky kupující - žalovanou. Současně se jednalo i o cenu obvyklou, kdy za stejnou cenu kupovali pozemky i ostatní kupující z téže kolonie zahrádek, kteří uzavírali smlouvu ve stejné době. Jednání o koupi pozemků probíhalo několik let a v mezidobí byla cena navyšována. Cena byla vždy stanovena pouze žalobcem, žalovaná neměla možnost cenu jakkoliv ovlivnit. I ostatní kupující pozemků (ze stejné kolonie zahrádek) uzavírali smlouvy na jednotném formuláři, na kterém se měnilo jen číslo smlouvy, údaje o kupujícím a čísla parcel, cena byla upravována v závislosti na výměrách pozemků. Jednalo se tedy ve své podstatě o smlouvy uzavírané tzv. adhezním způsobem ve smyslu ust. §§ 1798 a násl. občanského zákoníku, přičemž kupující - žalovaní byli evidentně slabší stranou. Ustanovení o smlouvě uzavírané adhezním způsobem přitom stanoví ochranu pouze slabší straně, nikoliv straně, která si jednostranně určuje podmínky smlouvy. Na věc nelze aplikovat ani ust. § 1792 odst. 2 obč. zákoníku o úplatě za plnění, neboť cena uvedená ve smlouvě nebyla ujednána v rozporu s právním přepisem. Žalovaná i další zahrádkáři mohou na základě jednání žalobce nabýt obavy z jeho dalšího možného postupu, tedy z vypracování dalšího znaleckého posudku a dalšího případného navýšení kupní ceny a opětovné výzvy k vydání bezdůvodného obohacení. Obecná cena je mnohdy věcí rozdílných názorů, kdy různí znalci dospějí při stanovování ceny k různým výsledkům, obzvláště pokud nejsou znalí místních poměrů, tak jako Znalecký ústav v [obec]. Jednáním žalobce tak žalovaná vnímá jako pocit ztráty právní jistoty. Pozemek užívala a obhospodařovala po několik let, stanovená a dohodnutá cena v předmětné kupní smlouvě odrážela zvláštní povahu předchozího režimu užívání pozemku a všechny okolnosti související s jeho převodem. Na situaci„ zahrádkáře“ nelze bez dalšího používat ceny, které se jinak uplatňují při jiných koupích pozemků. Zdůraznila, že průměrná úřední cena v České republice podle BPEJ předmětných pozemků je mnohonásobně nižší, než jak ji, a to navíc bez místního šetření, stanovil Znalecký ústav v [obec]. Jak vyplynulo již z vyjádření žalobce, původní znalec zadání žalobce pochopil a cenu obvyklou určoval. Závěr, že jeho postup je neakceptovatelný a je v rozporu s definicí ceny obvyklé, byl však výsledkem následného posouzením věci ze strany žalobce a nemůže být přičítán k tíži žalované. Rozhodně nelze z tohoto titulu žádat vydání bezdůvodného obohacení, neboť pro vydání bezdůvodného obohacení nemá žalobce žádný právní titul. S odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu č. j. 25 Cdo 2422/99 konstatuje, že dle občanského zákoníku lze bezdůvodné obohacení získat jen tam, kde žádný právní důvod není dán, anebo původní právní důvod odpadl. Předmětná smlouva je stále ve svém obsahu a ostatních podmínkách smlouvou ve smyslu občanského zákoníku. Pro její revizi kupř. stran kupní ceny by musel být dán odpovídající právní důvod, ten ale v dané věci zcela chybí. Smlouva nebyla nikým zneplatněna, pro změnu jejího obsahu nebyl ze strany kupující – žalované dán žádný souhlas. Dle názoru žalované je žaloba nedůvodná, a proto navrhla, aby ji soud zamítl. 3. Z předložených listin plyne, že mezi žalobcem jako prodávajícím a žalovanou jako kupujícím byla uzavřena kupní smlouva [číslo] na základě které prodávající (žalobce) prodává kupujícímu (žalované) pozemek parcelní [číslo] v [katastrální uzemí], [územní celek], zapsaný u [stát. instituce], [stát. instituce], na [list vlastnictví]. Celková kupní cena za předmět koupě byla stanovena na částku 3 940 Kč. Soud z této kupní smlouvy zjistil, že celková kupní cena byla žalobci uhrazena žalovanou před podpisem této kupní smlouvy a že smluvní strany prohlásily, že s obsahem smlouvy souhlasí a že tato smlouva je shodným projevem jejich vážné a svobodné vůle, na důkaz toho připojili své podpisy. Soudu byl předložen i znalecký posudek ev. [číslo] včetně doplňků [číslo] objednávky předmětného posudku. Z těchto listin zjistil, že ve smlouvě sjednaná kupní cena předmětu koupě byla stanovena jako cena v místě a čase obvyklá tržní. Z revizního znaleckého posudku č. ÚOM [číslo] soud zjistil, že úkolem znalce bylo provedení revize znaleckého posudku ke znaleckému posudku [číslo] znalce [jméno] [příjmení]. Ze závěru tohoto posudku vyplývá, že znalecký posudek [číslo] nebyl zpracován správně ani z metodického, ani z věcného hlediska. Výsledná indikace ceny obvyklé je od indikace revizním znaleckým posudkem odchýlena o 500 %, což je o 490 % více, než je přípustná deviace ve smyslu Mezinárodních norem pro oceňování majetku. Žalobce vyzval žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení s tím, že žalobce uvedl, že byl vypracován revizní znalecký posudek a bylo zjištěno, že ocenění shora uvedených pozemků dle posudku [číslo] není správné a že pozemky měly být oceněny částkou 19 590 Kč a nikoli pouze částkou 3 940 Kč. Žalobce žalované ve výzvě sdělil, že ve vztazích, kdy je realizována povinnost převést pozemky zákonem stanovenému okruhu osob a za zákonem definovaných podmínek, nedisponuje stát, resp. žalobce, autonomií vůle. V případě, že kupující nabyde pozemky za cenu nižší, než jaká měla být stanovena podle zákona, vzniká mu tím bezdůvodné obohacení, které je povinen vydat. Žalobce vyzval žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení ve výši 15 650 Kč. Doručení výzvy žalované žalobce prokazuje kopií doručenky. 4. Při jednání právní zástupce žalobce setrval na žalobě. Na závěr připomněl, že v daném případě není dána na straně žalobce autonomie vůle. Žalobce byl povinen převést pozemky za obvyklou cenu, byla však stanovena cena nižší, z tohoto důvodu se domáhá vydání bezdůvodného obohacení. Navrhl, aby žalobě bylo vyhověno a žalobci byla přiznána náhrada nákladů řízení. Právní zástupkyně žalované zopakovala své stanovisko k žalobě a konstatovala, že v projednávané věci otázka bezdůvodného obohacení v úvahu nepřichází. Na závěr uvedla, že žalobce sice měl povinnost prodat pozemky zahrádkářům, kteří o to požádali, jinak však byla svobodná vůle ohledně ostatních náležitostí, včetně toho, jakým způsobem zjistí žalobce obvyklou cenu, zachována. Žalobce se proto nemůže domáhat vydání bezdůvodného obohacení s odůvodněním, že dle znaleckého posudku vychází jiná cena pozemku. Navrhla proto zamítnutí žaloby, a přiznání práva náhrady nákladů řízení žalované. 5. Podle § 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „o. z.“ soukromé právo chrání důstojnost a svobodu člověka i jeho přirozené právo brát se o vlastní štěstí a štěstí jeho rodiny nebo lidí jemu blízkých takovým způsobem, jenž nepůsobí bezdůvodně újmu druhým. Soukromé právo spočívá zejména na zásadách, že a) každý má práv