4 C 282/2019-377 — Okresní soud v Tachově

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne [datum] domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 193 844,30 Kč. Usnesením Okresního soudu v Tachově ze dne 13. 9. 2019, č. j. EPR 182565/2019 – 9 bylo řízení částečně zastaveno do částky 1 072 Kč, usnesením Okresního soudu v Tachově ze dne 18. 6. 2020, č. j. 4 C 282/2019 – 113 bylo řízení částečně zastaveno ohledně částky 3 811,05 Kč a usnesením Okresního soudu v Tachově ze dne 16. 6. 2020, č. j. 4 C 282/2019 – 112 byla připuštěna změna žaloby spočívající v jejím rozšíření o částku 28 153,90 Kč. Předmětem řízení tedy po částečném zastavení řízení a připuštění změny žaloby bylo zaplacení částky 217 115,15 Kč. Podanou žalobu žalobkyně odůvodnila tím, že dne [datum] byla mezi žalobkyní a žalovanou uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byl pozemek parc. [číslo] o výměře 109 m², jehož součástí je dům [adresa] v k. ú. [obec]. Dle nájemní smlouvy se žalovaná zavázala mimo jiné udržovat předmět nájmu ve stavu způsobilém k užívání, udržovat přilehlé parkovací plochy a pozemky a hradit nájemné ve sjednané výši. Žalovaná tyto povinnosti neplnila, a proto jí žalobkyně poskytla lhůtu ke splnění povinností a odstranění závadného chování dne [datum]. K žádné nápravě nedošlo. Dne [datum] pak žalobkyně zaslala žalované jednostranné odstoupení od nájemní smlouvy, jelikož ze strany žalované nebylo hrazeno nájemné a náklady za služby po dobu alespoň tří měsíců, čímž došlo k porušení povinností zvlášť závažným způsobem. Odstoupení bylo doručeno žalované dne [datum] a do 15 dnů mělo dojít dle nájemní smlouvy k vyklizení. Toto však žalovaná neučinila a zaslala žalobkyni výpověď z nájemní smlouvy s datem [datum]. Žalobkyně opětovně vyzvala žalovanou k plnění a žalovaná dne [datum] část dlužné částky uhradila, čímž uznala pohledávku žalobkyně. K předání předmětu nájmu došlo dne [datum] a v předávacím protokolu byly sepsány vady na předmětu nájmu s tím, že žalovaná uznává a svým podpisem potvrzuje, že předává předmět nájmu s vadami a zavazuje se uhradit způsobenou škodu na předmětu nájmu a vybavení. Během užívání předmětu nájmu vznikla škoda na předmětu nájmu, mimo jiné na terase byly rozbity schody, v restauraci byly rozbity židle, nebylo udržováno parkoviště a okolí restaurace. Přes opakované výzvy nedošlo ze strany žalované k odstranění vad a žalobkyně byla nucena učinit tak na vlastní náklady. K úhradě těchto nákladů byla žalovaná vyzvána upomínkou ze dne [datum]. Žalobkyně tak eviduje za žalovanou pohledávku, která se sestává z následujících faktur - faktura [číslo] ze dne [datum] na částku 12 866 Kč (oprava poškozených dveří), faktura [číslo] ze dne [datum] na částku 1 704,50 Kč (hrnec, 2x gastronádoba), faktura [číslo] ze dne 15. 6. [číslo] na částku 982 Kč (úklidové prostředky), faktura [číslo] ze dne [datum] na částku 6 655 Kč (nádobí, příbory), faktura [číslo] ze dne [datum] na částku 4 098 Kč (stůl, panáky, skleničky na víno), faktura [číslo] ze dne [datum] na částku 871,20 Kč (zásobník na papírové ručníky, mýdlo), faktura č. VF [číslo] ze dne [datum] na částku 16 335 Kč (nápis na fasádu), faktura [číslo] ze dne [datum] na částku 16 876 Kč (oprava a malba fasády), daňový doklad – zakázkový list s termínem dokončení [datum] na částku 7 750 Kč (oprava mycího stroje), daňový doklad – zakázkový list s termínem dokončení [datum] na částku 7 240 Kč (oprava sporáku), daňový doklad – zakázkový list s termínem dokončení [datum] na částku 4 250 Kč (mycí stroj), daňový doklad – zakázkový list s termínem dokončení [datum] na částku 3 180 Kč (mycí stroj), daňový doklad – zakázkový list s termínem dokončení [datum] na částku 3 280 Kč (oprava fritézy), faktura [číslo] ze dne [datum] na částku 9 680 Kč (úklid), faktura [číslo] ze dne [datum] na částku 4 235 Kč (čištění čalouněného nábytku, deratizace hlodavců), faktura [číslo] ze dne [datum] na částku 14 668 Kč (nádobí), faktura č. R_ [číslo] ze dne [datum] na částku 3 373,06 €, daňový doklad [číslo] ze dne [datum] na částku 806 Kč (barvy [příjmení]), daňový doklad (účtenka) ze dne [datum] na částku 498 Kč (skleničky), daňový doklad (účtenka) č. E [číslo] ze dne [datum] na částku 3 049 Kč (nůž), daňový doklad [číslo] ze dne [datum] na částku 11 277 Kč (lednice a mrazák). 2. V řízení byl vydán elektronický platební rozkaz, proti kterému podala žalovaná včasný odpor. 3. Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasila. Uvedla, že bytovou jednotku 1+1 v 1. NP domu, která byla vedle nebytového prostoru v přízemí restaurace a byla také předmětem nájmu, měla v nájmu [jméno] [příjmení], [datum narození], na dobu neurčitou. Předmět nájmu byl tak pronajat dvakrát, o čemž v době uzavření nájemní smlouvy neměla žalovaná žádného povědomí a tento byt jí nebyl zpřístupněn. Nájemné a náklady na služby byly řádně hrazeny. Již v době uzavření nájemní smlouvy byla terasa v dezolátním stavu, narušená v celém obvodu a schody odděleny od domu. Ohledně faktury [číslo] ze dne [datum] na částku 12 866 žalovaná nejprve uvedla, že není zřejmé, o jaké dveře se jedná, a dveře na terasu poškozeny nebyly. Dále doplnila svá tvrzení tak, že zadní dveře do kuchyně byly poškozeny vloupáním, a jelikož jsou dveře součástí nemovitosti, je k jejich opravě povinna žalobkyně. K faktuře [číslo] ze dne [datum] na částku 1 704,50 Kč uvedla žalovaná, že hrnce byly při předání v pořádku, není jasné, o jaké nádoby se jedná a zda byly v restauraci při uzavření nájemní smlouvy. K faktuře [číslo] z dne [datum] na částku 982 Kč a k faktuře [číslo] ze dne [datum] na částku 4 098 Kč žalovaná uvedla, že tato položka nebyla uvedena v upomínce a důvodem je dle žalované fakt, že žalobkyně uměle navyšuje žalovanou částku. K faktuře [číslo] ze dne [datum] na částku 6 655 Kč, k faktuře [číslo] ze dne [datum] na částku 14 668 Kč a k účtence ze dne [datum] na částku 498 Kč žalovaná uvedla, že zakoupila zničené nádobí i skleničky a chtěla je žalobkyni předat, ale ta to výslovně odmítla. K faktuře č. VF [číslo] ze dne [datum] na částku 16 335 Kč žalovaná uvádí, že není zřejmé, proč by měla platit nápis na fasádu, který byl pořízen více než rok po skončení nájemního vztahu. K daňovým dokladům ze dne [datum] na částku 7 750 Kč, [datum] na částku 4 250 Kč, a ze dne [datum] na částku 3 180 Kč, které se týkají mycího stroje, žalovaná uvádí, že není jasné, zda se jedná o nový mycí stroj či opravy stávajícího. Mycí stroj byl ve špatném stavu již při převzetí předmětu nájmu a žalobkyně se pouze snaží o umělé navyšování částky. K daňovému dokladu ze dne [datum] na částku 7 240 Kč žalovaná uvádí, že tento údaj rovněž absentuje v upomínce a jedná se o uměle navýšený výdaj. K daňovému dokladu ze dne [datum] na částku 3 280 Kč žalovaná uvádí, že fritéza byla již při převzetí mírně řečeno v dezolátním stavu. K faktuře [číslo] ze dne [datum] na částku 9 680 Kč žalovaná uvádí, že při předání v květnu 2018 byla restaurace perfektně uklizena. K faktuře [číslo] ze dne [datum] na částku 4 235 Kč žalovaná uvádí, že v květnu 2018 se v restauraci nenacházela žádná zvířata či jiná havěť, pro kterou by byla nutná deratizace. K faktuře č. R [číslo] ze dne [datum] na částku 3 373,06 € žalovaná uvedla, že není zřejmé, čeho se tento výdaj týká. K daňovému dokladu [číslo] ze dne [datum] na částku 806 Kč žalovaná uvedla, že není uveden v upomínce a není jasné, čeho se výdaj týká. K účtence č. E [číslo] ze dne [datum] na částku 3 049 Kč žalovaná uvádí, že chybí bližší specifikace a datum vzniku je více než půl roku po skončení nájmu. K účtence [číslo] z dne [datum] na částku 3 684 Kč žalovaná uvedla, že tyto věci byly zakoupeny za trvání nájmu. V upomínce byla obsažena ještě částka 3 000 Kč, která chybí v žalobě. Dle žalované byl předmět nájmu při jeho skončení předán v pořádku s ohledem na obvyklé opotřebení a žalobu proto považuje za nedůvodnou a navrhuje její zamítnutí. 4. V doplnění tvrzení žalobkyně uvedla, že v době trvání nájmu nebyla bytová jednotka pronajata. Dle nájemní smlouvy byla provedena inventura, kdy byl sepsán inventární seznam, byly pořizovány fotografie a stejná inventura byla provedena při předání zpět žalobkyni spolu s fotodokumentací. Při převzetí objektu byl nápis„ [anonymizováno]“ zamalován žalovanou a nahrazen nápisem„ [anonymizována dvě slova]“. Při předání objektu byl nápis odstraňován nekvalitní barvou, která dala nápisu vystoupit zpět, a tento byl po dešti viditelný. 5. Žalovaná v doplnění tvrzení uvedla, že za měsíc únor byla žalovaná zproštěna povinnosti hrazení nájemného a dále bylo nájemné řádně hrazeno až do [datum], kdy žalobkyně jednostranně odstoupila od nájemní smlouvy dne [datum]. Žalovaná následně uhradila ještě dne [datum], [datum] vždy částku 25 000 Kč jako nájemné a dne [datum] částku 144 000 Kč, kdy se jednalo o smluvní pokutu dle nájemní smlouvy. Toto ujednání je však dle žalované proti dobrým mravům a veřejnému pořádku a je absolutně neplatné. Žalobkyně se proto na úkor žalované bezdůvodně obohatila ve výši částky 194 000 Kč a tuto částku žalovaná započítává proti pohledá