24 C 214/2019-122 — Okresní soud v Teplicích

1. Žalobou podanou dne 12. 7. 2019 se žalobkyně domáhala částky 33 701 Kč s příslušenstvím po žalované. Žalobu odůvodnila tím, že se žalovanou dne 16. 11. 2017 uzavřela nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl nebytový prostor [číslo] v domě [adresa] v ulici [ulice a číslo] v [obec]. Tato smlouva byla ukončena dodatkem [číslo] ke dni 28. 2. 2018. Výše nájmu byla stanovena čl. III odst. 3.1 nájemní smlouvy na období 1. 1. 2018 až 30. 11. 2018 na částku 35 000 Kč + DPH, splatnost nájemného byla sjednána na 25. den v měsíci na následující měsíc. Podle čl. III, odst. 3.5. a 3.6. nájemní smlouvy měla být spotřeba plynu, elektřiny a platby za vodné, stočné, výtah a odvoz odpadu vyúčtovány podle skutečné spotřeby. Žalovaná neuhradila fakturu č. 2018 ze dne 14. 9. 2018 na částku 11 617 Kč se splatností 28. 9. 2018 za spotřebu plynu za období od 21. 11. 2017 do 28. 2. 2018, fakturu č. 2018 ze dne 14. 9. 2018 na částku 5 848 Kč se splatností 28. 9. 2018 za spotřebu elektrické energie za období 21. 11. 2017 do 28. 2. 2018, fakturu č. 2018 ze dne 14. 9. 2018 na částku 3 348 Kč se splatností 28. 9. 2018 za služby za období od 21. 11. 2017 do 31. 12. 2017, zálohovou fakturu č. 2018 ze dne 14. 9. 2018 na 5 538 Kč se splatností dne 28. 9. 2018 na služby za období ledna a února 2018. Žalovaná rovněž neuhradila nájem za únor 2018 ve výši 42 350 Kč včetně DPH. Oproti faktuře č. 2018, č. 2018, č. 2018, zálohové faktuře č. 2018 byla započtena kauce ve výši 35 000 Kč, zbývajících 8 649 Kč kauce bylo započteno oproti dlužnému nájmu za únor 2018 a k úhradě tak zbývá 33 701 Kč. 2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s tím, že od nájemní smlouvy odstoupila, neboť žalobkyně jí neumožnila užívat sklepní prostor, přestože při podpisu smlouvu byl do nájmu zahrnut i celý sklep. Žalovaná namítla, že byla od počátku uvedena v omyl ohledně sklepního prostoru, neboť paní [celé jméno svědkyně], která při uzavření smlouvy žalobkyni zastupovala, ujistila žalovanou, že předmětem nájmu jsou i sklepní prostory. Žalovaná odstoupila od smlouvy pro podstatné porušení smlouvy, když 6. 1. 2018 došlo k uzamčení části sklepních prostor, o kterých zástupkyně žalobkyně tvrdila, že jsou součástí nájmu. Dále žalovaná namítla, že nájemní smlouva je neplatná, neboť jediným jednatelem žalobkyně je ing. [jméno] [příjmení] a ten nebyl u podpisu nájemní smlouvy přítomen. Žalovaná nikdy neobdržela od žalobkyně akceptaci návrhu nájemní smlouvy. 3. Provedeným dokazováním byly zjištěny následující skutečnosti. Z nájemní smlouvy ze dne 16. 11. 2017 vyplývá, že žalobkyně jako vlastník a pronajímatel nebytového prostoru [číslo] nacházejícího se v 1. NP domu [adresa] v ulici [ulice a číslo], [obec a číslo], pronajala žalované jako nájemkyni uvedený nebytový prostor o celkové výměře 98,7 m², smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 20. 11. 2017 do 30. 11. 2018 s možností prodloužení, pokud se na tom smluvní strany dohodnou, nájemné bylo sjednáno za období od 20. 11. 2017 do 31. 12. 2017 ve výši 1 Kč + DPH měsíčně a za období od 1. 1. 2018 do 30. 11. 2018 ve výši 35 000 Kč + DPH měsíčně, nájemné za dobu od 1. 12. 2018 bylo sjednáno na částku 40 000 Kč měsíčně. Splatnost nájemného byla sjednána na 25. den v měsíci na měsíc následující. Z čl. III. 3. 3. nájemní smlouvy a rovněž ze shodných tvrzení účastníků vyplývá, že vyplývá, že byla sjednána kauce ve výši 35 000 Kč, kterou žalovaná uhradila, a která měla být podle smlouvy vyúčtována při skončení nájemní smlouvy. Podle čl. 3 5. v nájemném nebyly zahrnuty náklady na služby, tj. elektřinu, vodu, plyn, odvoz odpadu a další poplatky a služby spojené s užíváním nebytového prostoru, tyto dodávky měly být placeny zálohově nájemcem vždy společně s nájemným, záloha byla sjednána na 500 Kč, podle čl. 3 6. měl pronajímatel předložit konečné vyúčtování poté, kdy ho obdrží od dodavatelů. Z čl. VI. 6.2 vyplývá právo obou stran smlouvu písemně vypovědět s tříměsíční výpovědní lhůtou. Z čl. VI. 6.3 vyplývá právo žalobkyně odstoupit od smlouvy v případě neuhrazení nájemného či plateb za služby po dobu jednoho měsíce. Z čl. VII. 7.1 vyplývá, že změny či doplňky smlouvy mohly být činěny pouze písemně a po výslovném souhlasu obou stran. Z dodatku [číslo] k nájemní smlouvě ze dne 20. 11. 2017 soud nic nezjistil, neboť tento dodatek nebyl podepsán žalovanou a navíc se vztahoval k bytu [číslo] nacházejícímu se v 7. NP domu [adresa] v ulici [ulice a číslo], v [obec a číslo]. Z předávacího protokolu ze dne 28. 2. 2018 soud rovněž nic nezjistil, neboť nebyl podepsán žalovanou, dle poznámky nebyla žalovaná předání nebytového prostoru přítomna. Dopisem ze dne 11. 1. 2018 žalovaná sdělila žalobkyni, že nájemní smlouvu považuje za neplatnou z důvodu podání lživých informací při podpisu smlouvy ohledně skladu nacházejícího se ve sklepě, když při prohlídce pronajímaných prostor před uzavřením smlouvy s makléřem [jméno] [jméno] dne 11. 11. 2017 byl žalované ukázán celý prostor včetně celého sklepu, při schůzce s paní [celé jméno svědkyně] při podpisu smlouvy byl dohodnut pronájem obchodu a celého sklepu, při předání klíče dne 21. 11. 2017 se správcem objektu panem [příjmení] byl žalované opět ukázán celý prostor včetně skladu v přízemí, avšak dne 6. 1. 2018 bylo zjištěno, že dveře do skladu jsou zamčené a správcem objektu bylo žalované sděleno, že prostor skladu bude žalobkyní využíván jako archiv. Z toho důvodu žalovaná požádala o vrácení kauce ve výši 35 000 Kč, provize makléře 35 000 Kč, nájemného za 11/ 2017 ve výši 501 Kč, nájemného za 12/ 2017 ve výši 501 Kč a nájemného za leden 2018 ve výši 42 850 Kč. Dopis byl podán na poště dne 13. 1. 2018 (viz podací lístek ze dne 13. 1. 2018). Z plánku půdorysu domu [adresa] v ulici [ulice a číslo] v [obec a číslo] vyplývá, že suterén domu se skládá ze tří místností. Ze svědecké výpovědi [příjmení] [příjmení] – manželky jednatele žalované vyplynulo, že při prohlídce nebytových prostor byl jí a jejímu manželovi ukázán nebytový prostor v 1. patře a celý sklep, kde byly umístěny regály a žádné dveře nebyly zavřené. Následně v průběhu rekonstrukce byla část sklepa uzamčena a správcem objektu jim bylo sděleno, že firma potřebuje archiv. Ze svědecké výpovědi jednatele společnosti [právnická osoba] vyplynulo, že tato společnost užívala nebytový prostor [číslo] nacházející se v budově [adresa], [ulice a číslo] v [obec a číslo] v roce 2016 a 2017, a to včetně sklepních prostor, které se skládaly z několika průchozích místností a byly oddělené od chodby do domu mříží. Regály na fotografii čl. 38 svědek poznal. Z nájemní smlouvy ze dne 14. 2. 2007 uzavřené mezi žalobkyní a společností [právnická osoba] vyplývá, že žalobkyně této společnosti pronajala stejný nebytový prostor jako žalované o stejné celkové výměře, a to na dobu neurčitou. Z Dodatku [číslo] k nájemní smlouvě ze dne 14. 2. 2007 ve spojení se splátkovým kalendářem vyplývá, že v roce 2017 se žalobkyně a společnost [právnická osoba] dohodly na snížení nájmu. Z výpovědi svědkyně [celé jméno svědkyně] – zaměstnankyně žalobkyně vyplynulo, že žalobkyně umožnila užívat žalované sklepní prostory do plechových dveří, avšak tyto nebyly předmětem nájmu, ale jednalo se o„ bonus“. Pokud při podpisu smlouvy s jednatelem žalované uvedla, že nájem bude ve stejném rozsahu jako [jméno], tak nevěděla, kolik sklepních místností měla [právnická osoba] umožněno užívat, neboť v době uzavření nájemní smlouvy s touto společností pro žalobkyni ještě nepracovala. Z výpovědi svědka [jméno] – realitního makléře bylo zjištěno, že žalované ukázal nebytový prostor [číslo] v budově [adresa], [ulice a číslo], [obec a číslo], avšak nevzpomíná si, jaké prostory měly být předmětem nájmu. Svědek potvrdil, že na fotografii na čl. 38 je on. Z nahrávky rozhovoru jednatele žalované a [celé jméno svědkyně] při podpisu nájemní smlouvy ze dne 16. 11. 2017 bylo zjištěno, že nájem byl sjednán ve stejném rozsahu jako u předchozího nájemce – [právnická osoba]. Námitku žalobkyně o nepřípustnosti této nahrávky soud shledal nedůvodnou, neboť nahrávka sice byla pořízena bez souhlasu paní [celé jméno svědkyně], avšak šlo o rozhovor při výkonu povolání nikoli osobní povahy (srov. rozsudek NS ČR 30 Cdo 64/2004 a nález Ústavního soudu ČR II. ÚS 1774/14). Z nahrávky telefonického rozhovoru jednatele žalované a [celé jméno svědkyně] dne 10. 1. 2018 vyplývá, že podle jednatele žalované měl být předmětem nájmu celý sklepní prostor, avšak podle zaměstnankyně žalobkyně měl být předmětem nájmu sklepní prostor pouze do uzamykatelných dveří. Z nahrávky telefonického rozhovoru jednatele žalované se správcem objektu panem [příjmení] vyplývá, že firma část sklepa potřebuje na archiv. Z fotografií a nahrávek ze dne 6. 1. a 7. 1. 2018 vyplývá, že jednatel žalované prováděl v předmětném nebytovém prostoru opravy zdiva a měl zde připravenu podlahovou krytinu a nářadí. Na fotografiích na čl. 30 pv. (stejně čl. 38) a 31 pv. je vidět jednatel žalované ve skladu s kovovými regály, na fotografii čl. 38 je společně s realitním makléřem [jméno] [jméno] (viz výpověď s