124 C 26/2019-532 — Okresní soud v Teplicích

1. Žalobou podanou dne , datum, se žalobkyně domáhala částky , částka, s příslušenstvím po žalované. Žalobu odůvodnila tím, že je vlastníkem parcely č. , hodnota, o výměře 310 m² a parcely č. , hodnota, o výměře 740 m², zapsaných na LV č. , adresa, pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, . Žalovaný je výlučným vlastníkem budovy č. p. 430 stojící na parcele č. , hodnota, ve vlastnictví žalobkyně a dále je žalovaný výlučným vlastníkem budovy č. p. 431 stojící na parcele č. , hodnota, ve vlastnictví žalobkyně. Tím, že na uvedených parcelách ve vlastnictví žalobkyně se nacházejí budovy ve vlastnictví žalovaného, dochází k užívání parcel žalovaným, a to bez právního důvodu. Proto žalobkyně vyzvala výzvou k úhradě ze dne , datum, žalovaného k zaplacení náhrady za užívání uvedených parcel za období od , datum, do , datum, ve výši , částka, , a to ve lhůtě do , datum, . Žalobkyně výši náhrady stanovila na základě znaleckého posudku č. , hodnota, -27/10 vypracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, ke dni , datum, v rámci soudního řízení vedeného zdejším soudem pod sp. zn. , spisová značka, , tedy ve výši , částka, /m²/rok navýšené o míru inflace za rok 2010 a následující.2. Žalovaný s nárokem žalobkyně nesouhlasil, když za užívání pozemků žalobkyně v žalovaném období pravidelně platil částku , částka, měsíčně, celkem tedy , částka, a žalobkyně tyto platby v žalobě nezohlednila. Navíc žalovaný nesouhlasí s výší náhrady požadovanou žalobkyní, neboť žalobkyně zcela pominula další znalecké posudky, kterými byla stanovena cena nájemného předmětných pozemků – znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, č. , hodnota, -12/2013 ze dne , datum, , znalecký posudek , tituly před jménem, Oty , jméno FO, č. , hodnota, -11/015 ze dne , datum, , znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, č. 616/15/15 ze dne , datum, a znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, č. , hodnota, -001/2017 ze dne , datum, , které byly vypracovány v rámci řízení o náhradu za užívání předmětných pozemků za předcházející období (řízení sp. zn. , spisová značka, , , spisová značka, , , spisová značka, , , spisová značka, , , spisová značka, ). Z těchto znaleckých posudků vyplývá nižší cena nájemného, než z jaké vychází žalobkyně. Dále žalovaný namítl, že pozemek par. čl. 487 o výměře 740 m² je stavbou žalovaného zastavěn pouze částečně, když zastavěná plocha činí 310 m² a obestavěný prostor užívaný žalovaným činí celkem , hodnota, m², a proto by náhrada měla být počítána z této výměry a nikoli z celé výměry pozemku.3. Rozsudkem Okresního soudu v Teplicích ze dne , datum, č. j. , spisová značka, ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v , adresa, ze dne , datum, č. j. , spisová značka, bylo rozhodnuto o části nároku týkající se částky , částka, s příslušenstvím, představujícím částky, které žalovaný platil za užívání předmětných pozemků v žalovaném období, a to tak, že žaloba o tuto částku byla zamítnuta. Rozsudek nabyl právní moci dne , datum, . Proto se soud touto obranou žalovaného již v dalším řízení nezabýval.4. Na základě shodných tvrzení účastníků a provedeného dokazování byly zjištěny následující skutečnosti.Ze shodných tvrzení účastníků vyplynulo, že žalobkyně je vlastníkem pozemků parc. č. , hodnota, o výměře 310 m² a parc. č. , hodnota, o výměře 740 m² v k. ú. , adresa, a obci , adresa, zapsaných na LV , adresa, , přičemž žalovaný je výlučným vlastníkem budovy č. p. 430 stojící na parcele č. , hodnota, a budovy č. p. 431 stojící na parcele č. , hodnota, (viz rovněž výpis z KN ze dne , datum, a ze dne , datum, , a kupní smlouvu ze dne , datum, ).Dopisem ze dne , datum, vyzvala žalobkyně žalovaného k zaplacení náhrady za bezesmluvní užívání pozemků p. č. , hodnota, a p. č. , hodnota, v období od , datum, do , datum, ve výši , částka, , a to ve lhůtě do , datum, , dopis byl žalovanému doručen téhož dne do datové schránky (viz dopis a doručenka ze dne , datum, ).Dopisem ze dne , datum, žalovaný prostřednictvím svého advokáta reagoval na uvedenou výzvu s tím, že s nárokem nesouhlasí, neboť jde o sporný nárok a je třeba vyčkat rozhodnutí soudu.Dopisem ze dne , datum, žalobkyně reagovala na nesouhlas v výzvou k úhradě s tím, že na uhrazení částky , částka, trvá.Z kopie katastrální mapy ze dne , datum, byla zjištěna poloha předmětných pozemků.Z vyjádření MGM , adresa, ze dne , datum, vyplývá, že stavby nacházející se na pozemku p. č. , hodnota, – stavba rampy, průchod a zásobovací komunikace jsou jako příslušenství nedílnou součástí pro všechny obchodní jednotky celého areálu „PERLA“.Z technické zprávy , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, vyplývá, že budova č. p. 430 vyplňuje celou plochu parcely č. , hodnota, a budova č. p. 431 zaujímá jen menší část parcely č. , hodnota, , větší část tvoří zastřešený veřejný průchod a dlouhá rampa, která slouží i k zásobování ostatních sousedících budov a rovněž veřejnému použití.Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, č. , hodnota, -114/2010 ze dne , datum, soud nic podstatného nezjistil, neboť se týká obvyklé ceny budov č. p. 430 a 431 pro potřeby konkursního řízení úpadce firmy , právnická osoba, .Z dopisu ze dne , datum, soud nic podstatného nezjistil.Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, č. , hodnota, -12/2013 ze dne , datum, ve znění doplňků ze dne , datum, a , datum, soud nic podstatného nezjistil, neboť se týká jiného než předmětných pozemků (pozemku p. č. 491/1) a rovněž jiného, než předmětného období (2007 až 2013).Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, č. , hodnota, -001/2017 ze dne , datum, vyplývá, že znalec stanovil obvyklé nájemné za užívání pozemků p. č. , hodnota, a 487 za období od , datum, do , datum, ve výši , částka, /m²/rok, přičemž znalci se nepodařilo vyhledat pozemky srovnatelné s oceňovanými pozemky (tj. pozemky se stavbou jiného vlastníka), a proto vycházel z údajů o prodejích z Databáze cen pozemků ČSCOM, která je nejblíže obvyklým cenám pozemků v dané oblasti, a s ohledem na skutečnost, že šlo o pozemky se „závadou“, stanovil odhad obvyklého nájemného ve výši 5% z ceny pozemků.Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, č. 616/15/15 ze dne , datum, soud nic podstatného nezjistil, neboť se týká jiného pozemku (p. č. , hodnota, ) a jiného období (od , datum, do , datum, ).Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, Oty , jméno FO, č. , hodnota, -11/015 ze dne , datum, vyplývá, že znalec stanovil obvyklé nájemné za užívání pozemků p. č. , hodnota, a 487 za období let 2011, 2012, 2013 a 2014 ve výši okolo , částka, /m²/rok, přičemž znalci se nepodařilo vyhledat pozemky srovnatelné s oceňovanými pozemky (tj. pozemky se stavbou jiného vlastníka), a proto vycházel z cen stavebních pozemků za pomoci míry kapitalizace (výnosnosti) 5%.Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, vyplývá, že znalec stanovil obvyklé nájemné za užívání pozemků p. č. , hodnota, a 487 za období let 2015 a 2016 (v rámci řízení sp. zn. , spisová značka, ) ve výši , částka, /m²/rok, přičemž znalci se nepodařilo vyhledat srovnatelné pronájmy s oceňovanými pozemky (tj. pozemky se stavbou jiného vlastníka), a proto použil metodu nepřímého tržního porovnání, kdy odhadl tržní hodnotu pozemků porovnatelných s předmětnými pozemky a následně odvodil z dané tržní hodnoty přiměřený výnos z obvyklé ceny pronajaté věci.Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, Oty , jméno FO, č. , hodnota, -27/10 ze dne , datum, soud nic podstatného nezjistil, neboť se týká jiného než předmětných pozemků (pozemku p. č. 491/1) a rovněž jiného, než předmětného období (rok 2009).S ohledem na velký počet znaleckých posudků vyhotovených v rámci řízení souvisejících s projednávanou věcí, a rozdílné závěry znalců vyplývající z těchto posudků, a rovněž s ohledem na zcela rozdílná stanoviska účastníků ohledně výše náhrady za bezesmluvní užívání předmětných pozemků žalobkyně žalovaným, soud ustanovil za účelem zjištění výše obvyklého nájemného za užívání pozemků p. č. , hodnota, a p. č. , hodnota, znalecký ústav, a to ve snaze předejít dalšímu prodlužování sporu. Znaleckým posudkem č. , spisová značka, , adresa, školy ekonomické v Praze, Institut oceňování majetku, ze dne , datum, bylo zjištěno, že výše obvyklého nájemného předmětných pozemků činila v roce , částka, /m²/rok a v roce , částka, /m²/rok. Znalecký ústav při stanovení výše obvyklého nájemného jako jediný z dosud ustanovených znalců použil porovnávací metodu, když získal dostatečně široký vzorek srovnávacích pozemků, které jsou pronajímány a na nichž se nachází stavba cizího vlastníka. Námitky žalovaného vůči tomuto znaleckému posudku spočívaly jednak v tom, že podle žalované nebyl posudek vypracován znaleckým ústavem, když posudek vypracoval , tituly před jménem, , jméno FO, , a jednak v tom, že do srovnávacích vzorků byly zahrnuty pozemky parc. č. 2342/30 k. ú. , adresa, , parc. č. 3032/8 k. ú. , ad