21 C 100/2020-310 — Okresní soud v Teplicích

1. Žalobce se žalobou doručenou zdejšímu soudu dne 25. 5. 2020 domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalovaným povinnost vyklidit dům [adresa] v obci [obec], který je součástí pozemku [parcelní číslo] v k. ú. a obci [obec]. Žalobu odůvodnil tím, že je vlastníkem předmětného domu, který má charakter bytového domu, a fakticky ho tvoří čtyři bytové jednotky. Žalobce uvedl, že dům nabyl v rámci zpeněžení majetkové podstaty původního vlastníka [celé jméno svědka], kdy dražba proběhla dne 31. 10. 2019 na návrh insolvenčního správce původního vlastníka. Žalobci byl dům protokolárně předán dne 18. 2. 2020 a současně mu byly předloženy kopie nájemních smluv ze dne 1. 5. 2015 uzavřených mezi původním vlastníkem a žalovanými [celé jméno žalovaného] a [celé jméno žalované] k bytu ve 2. nadzemním podlaží a původním vlastníkem a žalovaným [celé jméno původního účastníka] k bytu ve 3. nadzemním. Žalobce tvrdil, že v případě uzavřených nájemních smluv se jedná o simulované právní jednání, když nájemní smlouvy měly patrně zajistit rodinným příslušníkům původního vlastníka nadstandardně výhodné podmínky užívání jimi obývaných bytů po jejich zpeněžení na úkor žalobce. Dále tvrdil, že v případě nájemních smluv se jedná o toliko simulované jednání, které je nicotné vzhledem k absenci vážné vůle nájemní vztah uzavřít. Žalobce zpochybňoval stav bytů, které byly předmětem nájmu, resp. výši investic do nich vloženou, pravidelný příjem žalovaného z nájmu bytů, dále poukazoval na nedoložení nájemních smluv [celé jméno svědka] v exekučním či insolvenčním řízení. Předložení nájemních smluv daného znění až žalobci a domáhání se pokračování tvrzených nájemních vztahů považoval žalobce za nepoctivé jednání vůči žalobci, které je v rozporu se základními zásadami soukromého práva a nepožívá právní ochrany. Sjednané měsíční nájemné pak ani neodpovídalo nájemnému v místě a čase obvyklému. Žalobce dále uváděl, že původní vlastník měl postupovat podle ust. § 285 odst. 2 zákona č. 182/2006 Sb., a zpeněženou nemovitost, kterou používá k bydlení své rodiny, vyklidit. Žalobce se pak ve snaze vyhnout se soudnímu řízení pokusil se žalovanými dohodnout na nových nájemních smlouvách, avšak bezúspěšně. 2. Žalovaní ve vyjádření k žalobě uvedli, že [celé jméno žalovaného] a [celé jméno žalované] trvale bydlí v předmětném domě od roku 2000, [celé jméno původního účastníka] a [celé jméno žalované] s rodinou trvale bydlí v domě od roku 2015. Rekonstrukce domu ze strany žalovaných probíhala mezi roky 2000 až 2015 za částku odhadovanou do výše 500 000 Kč s tím, že zde není zahrnuta práce [celé jméno žalovaného] a [celé jméno původního účastníka], kterou vyčíslili rovněž na částku 500 000 Kč. Z důvodů rekonstrukce domu, a tím i jeho zásadní renovaci, původní vlastní nepožadoval po nájemnících úhrady spojené s nájmem v domě, což reflektoval i v nájemních smlouvách. Žalovaní na rozdíl od žalobce trvali na aplikaci ust. § 2221 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, tedy že nájem trvá bez ohledu na změnu vlastnictví domu. Žalovaní mají za to, že původní vlastník domu informoval insolvenčního správce o existenci nájemních smluv, což je zřejmé i z dotazu Krajského soudu v Ústí nad Labem při jednání konaném dne 8. 2. 2019, dále je tato skutečnost zřejmá z dražební vyhlášky [číslo]. Původní vlastník domu předložil nájemní smlouvy v rámci insolvenčního řízení, žalovaní nikdy nebyli k předložení nájemních smluv vyzváni. Co se týká jednání ohledně nových nájemních smluv, pak žalobce učinil žalovaným návrh s výší nájemného 9 000 Kč měsíčně bez záloh na služby, nicméně obvyklá cena v daném místě a čase za srovnatelné byty je 5 000 Kč, tudíž žalovaní s ohledem na existenci stávající nájemní smlouvy a investice do rekonstrukce domu takovou nabídku neakceptovali; žalobce pak neakceptoval protinávrh žalovaných. Žalovaní si vyžádali od žalobce číslo účtu, na které by zasílali s původním vlastníkem sjednané měsíční nájemné, nicméně žalobce jim ho neposkytl. Žalovaní dále vznesli námitku rozporu výkonu práva žalobce s dobrými mravy, když [celé jméno žalovaného] a [celé jméno žalované] spolu žijí v jedné domácnosti v bytě nacházejícím v 1. nadzemním podlaží domu a jsou důchodci pobírající starobní důchod. [celé jméno původního účastníka] je v insolvenci a z důvodu řádného plnění oddlužení mu zbývá k hospodaření 19 000 Kč čistého měsíčně, přičemž žije v domácnosti v bytě ve 2. nadzemním podlaží domu s partnerkou [celé jméno žalované], která je v současné době na rodičovské dovolené s příjmem 7 000 Kč měsíčně čistého, a stará se o nezletilé syny [jméno] a [jméno] [celé jméno žalovaného] a o syna [celé jméno žalované] – [celé jméno žalovaného], který studuje střední školu. Žalovaní jsou citově spjati s domem, vynaložili značné množství peněz na renovaci domu, nadto rozpočet rodiny [celé jméno původního účastníka] je napjatý, když vystěhování z předmětného bytu by mohlo způsobit tíživou situaci rodiny, kdy by nebyli schopni zajistit nezletilým řádnou péči. Žalovaní navrhli soudu žalobu zamítnout v plném rozsahu. 3. K tvrzením žalovaných žalobce poukázal na skutečnost, že žalovaní ve svém vyjádření k žalobě uvedli, že [celé jméno původního účastníka] a [celé jméno žalované] žijí v domě od roku 2015, nicméně dle notářského zápisu [anonymizována dvě slova] [rok] (č. l. [spisová značka]) žalovaný [celé jméno původního účastníka] již v roce 2005 uváděl na adrese předmětné nemovitosti svou adresu, což odporuje obsahu nájemní smlouvy, kde je uvedeno, že byty byly zcela neobyvatelné. K rekonstrukci domu pak žalobce uvedl, že práce byly prováděny nekvalitně a amatérsky a stav domu se shoduje se znaleckým posudkem. K jednání ohledně výše nájemného pak žalobce uvedl, že byty s podobnou podlahovou plochou se v daném místě a čase pronajímají za nájemné ve výši 11 000 Kč až 20 000 Kč, přičemž žalobce nabídl žalovaným nájemné o 2 000 Kč nižší. Žalobce potvrdil, že mezi žalovanými nerozlišuje, poněvadž žalovaní a původní vlastník nemovité věci jsou si navzájem osobami blízkými a vystupovali vůči žalobci koordinovaně. Popřel, že by postupoval s rozporu s dobrými mravy, když žalovaní netrpí žádnou nouzí - žalovaný [celé jméno žalovaného] je starobním důchodcem a rovněž i aktivním živnostníkem a jednatelem společnosti [právnická osoba], a spolu s [celé jméno žalované] jsou spoluvlastníky domu v obci [obec], a žalovaný [celé jméno původního účastníka] je jednatelem společnosti [právnická osoba], kde je současně i jediným společníkem. 4. V průběhu řízení upravil žalobce žalobní návrh, a to s ohledem na dosavadní průběh jednání, a navrhl, aby soud uložil žalovaným 1. a 3. (žalovaní [celé jméno žalovaného] a [celé jméno žalované]) povinnost vyklidit byt ve 2. nadzemním podlaží domu [adresa] v obci [obec], který je součástí pozemku [parcelní číslo] v k. ú. a obci [obec], a žalovaným 2., 4., 5, 6. a 7. (žalovaní [celé jméno původního účastníka], [celé jméno žalované], [celé jméno žalovaného], [celé jméno žalovaného] a [celé jméno žalovaného]) byt ve 3. nadzemním podlaží [adresa] v obci [obec], který je součástí pozemku [parcelní číslo] v k. ú. a obci [obec]. Usnesením vyhlášeným při jednání dne 3. 5. 2022 soud změnu žaloby připustil. 5. Soud ve věci opakovaně jednal a z provedeného dokazování dospěl k následujícím skutkovým zjištěním: Mezi účastníky bylo nesporným, že žalobce je vlastníkem domu [adresa] v k. ú. a obci [obec], který je součástí pozemku [parcelní číslo] v k. ú. a obci [obec] (dům na adrese [adresa žalovaného, svědka, žalovaného, původního účastníka, žalovaného, žalovaného, žalované, žalovaného a žalované]) ,. Tato skutečnost ostatně vyplývá i z webové aplikace Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního – z nahlížení do katastru nemovitostí ze dne 29. 3. 2020, kdy žalobce je v seznamu nemovitostí na [list vlastnictví] vedeném Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Teplice, pro obec a k. ú. [obec] zapsán jako výlučný vlastník pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [obec], jehož součástí je stavba [adresa]. Mezi účastníky bylo dále nesporným, že žalovaní 1. a 3. užívají byt ve 2. nadzemním podlaží domu [adresa] v obci [obec], který je součástí pozemku [parcelní číslo] v k. ú. a obci [obec], a žalovaní 2., 4., 5, 6. a 7. byt ve 3. nadzemním podlaží stejného domu, ani skutečnost, že mezi žalobcem a některými žalovanými v době před podáním žaloby proběhla emailová komunikace se snahou o uzavření nových nájemních smluv, nicméně účastníci nebyli schopni shodnout se na podmínkách nájmu, zejména na výši nájemného a době trvání nájmu. Rovněž mezi účastníky nebylo sporu o tom, že na předmětném domě proběhla rekonstrukce ve formě udržovacích prací a revitalizace bytů, kde žalovaní v současné době bydlí, rozsah prací však již zůstal sporný, stejně tak i období, v němž měly být práce provedeny. Z dražební vyhlášky [číslo] ze dne 18. 9. 2019 a její přílohy soud zjistil, že předmětem veřejné elektronické dražby dobrovolné byl pozemek [parcelní číslo], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je obj