16 C 12/2021-85 — Okresní soud v Trutnově

1. Žalobce se žalobou (návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu) doručenou soudu dne 13.01.2021 domáhal po žalovaných zaplacení částky 200.000 Kč s příslušenstvím jako zbývajícího doplatku kupní ceny. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobce se jako prodávající dohodl se žalovanými jako kupujícími, že jim prodá svůj pozemek parc. [číslo] – zahrada v obci [obec] a kat. území [část obce] [anonymizováno] za cenu 950.630 Kč. Protože žalovaní měli příslib od banky na úvěr pouze ve výši 733.630 Kč, dohodli se, že kupní cena bude v této výši a na zbývající část kupní ceny 215.000 Kč spolu uzavřou dodatek ke kupní smlouvě a tato částka bude splatná do dvou let od podpisu. Kupní smlouva byla uzavřena 21.11.2016 a žalovaní uhradili celkem 750.630 Kč. Dodatek byl uzavřen také 21.11.2016. Dopisem ze dne 14.08.2018 oznámili žalovaní žalobci vady předmětu díla, které spatřovali v tom, že stavba zahradní chatky nebyla povolena, jedná se tedy o černou stavbu, dále že vodoměrná šachta je nepoužitelná, protože byla zaplavována a že pozemkem protéká voda ze sousedních polí, proto požadovali na tyto vady poskytnout slevu z kupní ceny ve výši 200.000 Kč a rovnou to započetli s tím, že nebudou nic doplácet. Žalobce na dopis reagoval telefonicky i písemně s tím, že vytčené vady v celém rozsahu neuznává a trvá na zaplacení, a to nejpozději do 21.11.2018. Protože ani později nedošlo k zaplacení doplatku, vyzvala zástupkyně žalobce žalované k zaplacení s tím, že žalobce vytčené vady díla neuznává. Žalovaní chtěli hlavně pozemek, chatu neřešili, proto je předmětem kupní smlouvy pouze pozemek – navíc v katastru nemovitostí žádná chata zapsána není. Žalobce dále neuznává ani vadu, týkající se vodoměrné šachty, protože žalobce při uzavření kupní smlouvy žalované upozorňoval, že musí každoročně na podzim zajistit přerušení dodávky vody z veřejného vodovodu do nemovitosti, poté vodu ze šachty odčerpat čerpadlem a na jaře pak obnovit dodávku vody. Pokud jde o protékání vody ze sousedních polí, pak ani tuto vadu žalobce neuznává. Pozemek je situován mimo záplavové území, a pokud se na něm krátkodobě, zejména v předjaří objevuje více vlhkosti, je to způsobeno povětrnostními vlivy a rozhodně to nepřekračuje obvyklou míru, děje se tak na všech pozemcích, a proto za tento problém žalobce rovněž neodpovídá. Zástupkyně žalobce vyzvala žalované k zaplacení doplatku nejpozději do 13.11.2020 s upozorněním na případné vymáhání soudní cestou, žalovaní však trvají na slevě z kupní ceny, představující kompenzaci za skryté vady. V průběhu řízení žalobce podáním ze dne 08.03.2021 doplnil, že žalovaní věděli, že na pozemku je stavba zahradní chaty, upozornil je na to, že byla vybudována svépomocí bez stavebního povolení. I kdyby je na to neupozornil, měli si zjistit skutečnosti v evidenci katastru nemovitostí, případně mohli učinit dotaz na příslušný stavební úřad. Protože nevyvinuli žádnou iniciativu v tomto směru, nejde o vadu ve smyslu ustanovení § 2103 o. z. Předmětný pozemek není situován v záplavovém území, a tudíž není vystaven žádnému riziku záplav. Žalobce doplnil, že za 30 let, co pozemek vlastnil, nikdy neměl žádný problém s tím, že by přes pozemek protékala voda, či že by byl podmáčen, natož setrvale; pozemek dlouhodobě užívali k rekreaci, zbudovali tam skleník, fóliovníky, dětskou houpačku… nikdy s vodou problémy nebyly, výjimkou byl vytrvalý déšť či při jarní sněhové oblevě. Protože si na pozemku žalovaní postavili rodinný dům, tak pozemek není nevyužitelný, jak tvrdí. Ve vztahu k vodoměrné šachtě žalobce uvedl, že slevu z kupní ceny neuznává ze stejných důvodů, které uváděl v předchozí korespondenci, protože rekreační chata je něco jiného než rodinný dům. Ze žádného žalovanými tvrzeného důvodu tak zákonné právo na slevu z kupní ceny nevzniklo a nemohlo dojít k započtení oproti doplatku kupní ceny. 2. Žalovaní ve vyjádření k žalobě uvedli, že uplatněný nárok neuznávají, a to ani z části. Nebyla jim doručena žádná písemná reakce na jimi uplatněné právo z vad. Upozornili žalobce, že chata je černou stavbou; jsou stavby, které se do katastru nemovitostí nezapisují. Žalovaní namítají, že stavba chaty nebyla příslušným stavebním úřadem povolena a tudíž jí nelze zkolaudovat a je to tedy nepochybně vada kupní smlouvy. Podstatnější vadou je však skutečnost, že pozemek je v případě déletrvajícího deště nebo oblevy v zimě setrvale zatékán vodou a tedy podmáčen a tedy k jakémukoli smysluplnému účelu nevyužitelný; žalobce věděl, že žalovaní měli v úmyslu postavit na předmětném pozemku dům, nejde o krátkodobý jev. Konečně žalovaní namítají vadu vodoměrné šachty, neboť kupní smlouva neobsahuje žádné tvrzení a pokyny, týkající se nutnosti odpojení šachty od veřejného vodovodu. Ze všech těchto důvodů žalovaní navrhují žalobu zamítnout. 3. V průběhu řízení účastníci dále doplňovali skutková tvrzení. 4. Při jednání soud poučil žalované podle § 118a odst. 1 o. s. ř. o nedostatku tvrzení, týkající se vady, spočívající v protékání vody ze sousedních polí a proudící vodou a rovněž tak týkající se vodoměrné šachty, když z reklamace vad ze dne 14.08.2018 není zřejmé, kdy a jakým způsobem se tyto vady projevovaly a zda byl žalobce vyzván k odstranění těchto vad. Žalovaní byli soudem poučeni, že je třeba doplnit tato tvrzení do 3 týdnů s tím, že v případě nedoplnění tvrzení nebude mít soud skutková tvrzení žalovaných za úplná a žalovaní nebudou ve své obraně úspěšní. 5. Žalovaní v podání ze dne 07.05.2021 doplnili skutková tvrzení tak, že žalobce si byl vědom toho, že každoročně nejméně na konci astronomické zimy, kdy taje sníh a v průběhu astronomického léta, při téměř každé průtrži mračen dochází ve větší či menší míře k zalití – zatopení předmětného pozemku. Kupní smlouva byla uzavřena v listopadu 2016, avšak s ohledem na to, že si žalobce vymínil pozdější vyklizení pozemku, fakticky převzali pozemek až na jaře 2017. Tento rok byl neobvykle suchý a žalovaní neměli možnost skutečnosti spojené se zaplavováním pozemku vodou zjistit. Ze samotné kupní smlouvy vyplývá, že pozemek nemá žádné vady. V červnu 2018 byl vypracován znalecký posudek – odhad obvyklé ceny zpracovaný pro účely úvěru od [anonymizována tři slova] a hned na titulní straně je uvedeno mezi riziky, že pozemek je situován v záplavovém území zóna 1. Proto začali žalovaní věc řešit a žalovaná se obrátila na žalobce dopisem, na který však nereagoval. Blížila se splatnost doplatku 215.000 Kč, který byl sjednán dodatkem č. 1 ke Kupní smlouvě. Poté, co se v létě 2018 situace se zaplavením pozemku opakovala, žalovaní zaslali v srpnu toho roku žalobci reklamaci vad, byli ochotni uhradit alespoň 100.000 Kč na společném jednání. Další jednání se však nekonalo a tak žalovaní již ničeho na doplatek kupní ceny neuhradili a setrvali na reklamaci vad, uvedených v dopise ze srpna 2018. Žalovaní mají za to, že zatékání vody na předmětný pozemek představuje takovou vadu, že kdyby o ní žalovaní věděli před uzavřením kupní smlouvy, tak by ji vůbec neuzavřeli, nebo za jiných podmínek a žalobce o této vadě věděl. Jedná se tedy o podstatné porušení kupní smlouvy ze strany žalobce ve smyslu ust. § 2002 odst. 1 o.z., a proto mají žalovaní dle ust. § 2106 o.z. právo na slevu z kupní ceny. Jejich tvrzení o zaplavování pozemku může prokázat svědek [příjmení] [příjmení]. Ve vztahu k zatopenému čerpadlu pak žalovaní uvedli, že lze přisvědčit právnímu názoru soudu, že pokud jde o zatopené čerpadlo, jedná se nepochybně o nepodstatné porušení smlouvy, a tudíž měli žalovaní vyzvat žalobce, aby vadu odstranil a teprve v další fázi uplatňovat další nároky. 6. Žalobce k doplnění tvrzení žalovaných v podání ze dne 25.05.2021 uvedl, že nelze považovat za vadu pozemku, jestliže po něm převážně na konci astronomické zimy, kdy taje sníh a v průběhu astronomického léta, při průtrži mračen, ve větší či menší míře stéká povrchová (srážková) voda, která se v uvedených obdobích nakumuluje na sousedním poli, z něhož pak steče na pozemek žalovaných (a nejen na něj) a zaplavuje ho. <b><i>7. Soud vzal na základě provedených důkazů za prokázané následující skutečnosti:</b></i> 8. Z nesporných tvrzení účastníků, z kupní smlouvy ze dne 21.11.2016 s dodatkem č. 1 (čl. 9 – 11) z téhož dne a z výpisu z katastru nemovitostí (čl. 15) soud zjistil, že žalobce prodal žalovaným jako výlučný vlastník pozemek parc. [číslo] – zahrada o výměře [výměra] v obci [obec], v kat. území [část obce] - [anonymizováno] za kupní cenu 735.000 Kč, která bude zaplacena na účet prodávajícího z úvěru kupujících bez zbytečného odkladu po podpisu smlouvy a další částku 215.000 Kč nejpozději do 2 let od podpisu smlouvy. Žalovaní dopisem ze dne 14.08.2018 (čl. 11) reklamovali u žalobce vady věci nemovitých na pozemku parc. [číslo] jednostranně započetli svou pohledávku z titulu slevy z kupní ceny ve výši 200.000 Kč oproti doplatku kupní ceny. V reklamačním dopise uvedli, že nyní bylo zjištěno, že stavba zahradní chaty nebyla povolena, jedná se tedy o černou stavbu, vodoměrná šachta je nepoužitelná, pro