19 C 318/2021-55 — Okresní soud v Trutnově

1. Žalobou doručenou soudu dne 18. 11. 2021 se žalobkyně domáhala zrušení podílového spoluvlastnictví účastníků ke stavební parcele St. p. [číslo] jejíž součástí je stavba [adresa] v obci a [katastrální uzemí]. Současně navrhla, aby nemovitost byla přikázána do výlučného vlastnictví žalovaného oproti vyplacení příslušné náhrady dle znaleckého posudku žalobkyni. K odůvodnění žalobkyně uvedla, že žalobkyně vlastní podíl na výše uvedených nemovitostech ve výši 1/5, když se stala vlastníkem podílu na těchto nemovitostech v dražbě na základě příklepu podle usnesení soudního exekutora o příklepu. Žalovaný je vlastníkem podílu o velikosti 4/5. Žalobkyně nemá zájem setrvávat ve spoluvlastnictví. Žalovaný nemovitost užívá a na výzvu žalobkyně k vypořádání adekvátně nereagoval. 2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil tak, že vlastníkem předmětné nemovitosti byl žalovaný se širší rodinou. Dne 22. 4. 2021 uzavřel žalovaný se svými příbuznými darovací smlouvu, na základě které se stal vlastníkem podílu o velikosti 4/5 nemovitosti. Zbylou 1/5 v době uzavření darovací smlouvy vlastnil strýc žalovaného a tento podíl byl zatížen zástavním právem exekutorským. Jelikož žalovaný měl zájem o výlučné vlastnictví předmětné nemovitosti, oznámil v březnu 2021 soudnímu exekutorovi zájem o nabytí tohoto podílu. Exekutor nařídil opakovanou elektronickou dražbu na 12. 5. 2021, přičemž dražený ideální podíl ve výši 1/5 na nemovitosti nabyla žalobkyně, která svým příhozem převýšila nabídku žalovaného. K zápisu jejího vlastnického práva došlo dne 10. 8. 2021 a již dopisem ze dne 23. 8. 2021 žalobkyně vyzvala žalovaného k vypořádání spoluvlastnictví. Mezi účastníky však nedošlo ke shodě na vypořádacím podílu, když žalovaný nabízel částku 66.644 Kč na základě vyhotoveného odborného odhadu a žalobkyně požadovala 250.000 Kč. Dle názoru žalovaného žalobkyně získala svůj podíl na nemovitosti za spekulativním účelem, když nikdy neměla skutečný zájem o užívání nemovitosti nebo zájem o nalezení shody ve věci vypořádání a její postup je v dané věci rozporný s dobrými mravy. Žalovaný navrhl ve shodě s žalobkyní zrušení spoluvlastnictví účastníků a přikázání předmětné nemovitosti do jeho výlučného vlastnictví s tím, že žalovaný bude zavázán uhradit žalobkyni vypořádací podíl stanovený soudem. 3. Z výpisu z katastru nemovitostí pro obec a k. ú. [obec], [list vlastnictví] soud zjistil, že účastníci jsou podílovými spoluvlastníky na předmětných nemovitostech, kdy podíl žalobkyně činí ideální 1/5 a podíl žalovaného ideální 4/5. Žalovaný se stal vlastníkem podílu na základě smlouvy darovací ze dne 22. 4. 202. Zápis jeho vlastnického práva byl proveden 21. 5. 2021. Žalobkyně se stala vlastníkem svého podílu na nemovitostech na základě usnesení soudního exekutora o udělení příklepu Exekutorského úřadu Praha 5 č.j. [číslo jednací] ze dne 12. 5. 2021. Zápis jejího vlastnického práva byl proveden 10. 8. 2021. Účastníci v řízení tyto skutečnosti ani nijak nesporovali. Mezi účastníky dále panovala shoda na tom, že oba mají zájem na zrušení a vypořádání jejich podílového spoluvlastnictví na nemovitosti tak, že bude přikázána do výlučného vlastnictví žalovaného oproti uhrazení vypořádacího podílu žalobkyni. Neshoda panovala mezi účastníky ohledně výše tohoto vypořádacího podílu, proto soud ke shodnému návrhu účastníků v řízení ustanovil znalce z oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí na určení současné obvyklé ceny nemovitosti dle jejího stavu, v jakém se v současné době nachází. 4. Ze znaleckého posudku znalce [celé jméno znalce], znalce z oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí - ze dne 9. 4. 2022 a výslechu znalce soud zjistil, že současná obvyklá cena nemovitosti je 650.000 Kč. Obvyklá cena nemovitosti je dle znalce značně ovlivněna specifickými negativními faktory. Ve znaleckém posudku jsou mj. uváděny coby faktory negativně ovlivňující cenu nemovitosti následující zjištěné skutečnosti. Oceňovaný pozemek je obklopen pozemky dvou průmyslových areálů, a i když je užíván spolu se stavbou, původním vesnickým stavením k bydlení, resp. k rekreaci, je v Hlavním výkresu územního plánu [územní celek] součástí souvislé funkční plochy VL (Výroba a skladování, lehký průmysl – vyznačeno šedou barvou). Územní plán tedy nerespektuje účel užívání stavby a je v rozporu se skutečností a nemovitost je tak naopak užívána v rozporu s platným územním plánem. Stavba je dále ve špatném stavebně technickém stavu. Chybí izolace proti zemní vlhkosti, je zde zvýšená vlhkost nadzákladového zdiva a tudíž degradace omítek jak vnitřních tak vnější. Střešní krytina je dožitá, ve štítech netěsná, rozpadají se štítové krokve. Do stavby místy zatéká. Dům nemá přístup z veřejné komunikace a je ze třech stran obklopen pozemkem cizího vlastníka, což znemožňuje údržbu větší části domu. Štítové a uliční otvory (okna a dveře) z hlediska požární bezpečnosti přesahují hranice pozemku na cizí pozemek, což je nepřípustné a ztěžuje to případná stavební řízení. Nezastavěná část pozemku využitelná jako zahrada má výměru pouze cca 157 m2 a je přístupná pouze příčnou chodbou v domě. Dům není napojen na veřejný vodovod ani kanalizaci. Připojení na elektrickou soustavu je zastaralé, vzdušným vedením do štítu domu. Parkování osobního vozidla před domem není možné. Coby přednosti nemovitosti znalec uvedl pouze klidnější polohu mimo hlavní průjezdovou komunikaci a fakt, že je k domu přivedena přípojka plynu, avšak nestandardním způsobem. Znalec užil k stanovení obvyklé ceny nemovitosti porovnávací metodou, kde k porovnání užil kupní ceny ze skutečně realizovaných prodejů starších rodinných domů v horším stavebně technickém stavu na území [územní celek] (5 nemovitostí) a dále i blízkého okolí (3 nemovitosti) v letech 2020 2021, když od počátku roku 2022 do data vyhotovení posudku nebyl v katastru nemovitostí na území obce zjištěn žádný podobný prodaný rodinný dům. 5. K námitkám žalobkyně ke znaleckému posudku se v rámci své znalecké výpovědi znalec vyjádřil tak, že je pravdou, že obecně v nedávné době docházelo k nárůstu cen nemovitostí, což prezentují zejména komerční média, nicméně inzerované ceny bývají předražené, a to v některých případech 2x až 3x, než cena skutečně realizovaná. Navíc v posledních měsících nabídka nemovitostí výrazně stoupá a poptávka naopak klesá, ceny zatím stagnují. Daná nemovitost je výrazně nestandardní a má řadu shora popsaných závad, pro které se jí progrese obvyklé ceny netýká. Pro rozpor skutečného užívání nemovitosti s územním plánem není nemovitost vhodnou zástavou pro banky, což dramaticky snižuje počet možných zájemců o nemovitost. Znalec užil k určení obvyklé ceny nemovitosti porovnávací metodu. Je pravdou, že jako vzorky pro porovnání užil nemovitosti s většími pozemky. Učinil tak z důvodu neexistence obdobného prodaného pozemku v dané obci, přičemž užití pozemků obdobné velikosti v jiných obcích je dle znalce nepřípustné z důvodu individuální situace v každé obci. Znalec neprováděl„ úřední“ ocenění nemovitosti dle oceňovací vyhlášky, neboť by nepřineslo žádný pravdivý údaj. Výslednou obvyklou cenu nemovitosti určil na základě zjištěných informací popsaných ve znaleckém posudku svou odbornou úvahou, to zejména s ohledem na skutečnost, že v daném případě neexistovala žádná nemovitost, která by se alespoň vzdáleně podobala oceňované nemovitosti (co se stavebně technického stavu a dalších shora popsaných závad týče jako je chybějící přístup k veřejné komunikaci, rozpor skutečného užívání nemovitosti s územním plánem apod.), a tudíž v daném případě nebylo možno použít k určení ceny tzv. koeficient odlišnosti, což mu vytýkala žalobkyně. Znalec si neopatřoval smluvní dokumentaci k prodejům nemovitostí užitých k porovnání ani nezjišťoval stavebnětechnickou dokumentaci oceňované nemovitosti, neboť pro splnění jeho znaleckého úkolu toto nebylo potřebné. 6. Schopnost žalovaného uhradit žalobkyni vypořádací podíl dle znaleckého posudku byl prokázán informací o účtu žalovaného u společnosti [právnická osoba], ze které vyplývá aktuální disponibilní zůstatek ve výši 213.135,64 Kč. 7. Dle rozsudku NS ČR sp. zn. 22 Cdo 1561/2010 ze dne 9. 2. 2011:„ Znalecký posudek je jedním z důkazních prostředků, který soud sice hodnotí jako každý jiný důkaz podle § 132 o. s. ř., od jiných se však liší tím, že odborné závěry v něm obsažené nepodléhají hodnocení soudem podle zásad § 132 o.s.ř. Soud hodnotí přesvědčivost posudku co do jeho úplnosti ve vztahu k zadání, logické odůvodnění jeho závěrů a soulad s ostatními provedenými důkazy. Hodnocení důkazu znaleckým posudkem tedy spočívá v posouzení, zda závěry posudku jsou náležitě odůvodněny, zda jsou podloženy obsahem nálezu, zda bylo přihlédnuto ke všem skutečnostem, s nimiž se bylo třeba vypořádat, zda závěry posudku nejsou v rozporu s výsledky ostatních důkazů a zda odůvodnění znaleckého posudku odpovídá pravidlům logického myšlení. Důkaz znaleckým posudkem soud hodnotí jako každý jiný důkaz, nemůže však přezkoumávat věcnou správnost odborných závěrů. Soud při hodnocení znal