11 C 64/2021-75 — Okresní soud v Uherském Hradišti

1. Žalobkyně se žalobou doručenou ke zdejšímu soudu dne 24. 3. 2021 domáhala nechť soud rozhodne tak, jak je uvedeno ve výroku č. I tohoto rozsudku.2. Svůj nárok odůvodnila tím, že žalobkyně je výhradním vlastníkem nemovitých věcí, a to pozemku parcela číslo , hodnota, (zastavěná plocha a nádvoří), součástí kterého je stavba – budova s č.p. , číslo, (objekt k bydlení) a pozemku parcela číslo , hodnota, (zahrada), vše v obci , adresa, a katastrálním území , adresa, , zapsáno na listu vlastnictví číslo , hodnota, u , právnická osoba, pro , jméno, , Katastrální pracoviště , adresa, , dále jen „nemovitost“.3. Žalovaný uvedenou nemovitost užívá bezesmluvně, na základě jeho příslibu, že s předchozím vlastníkem nemovitosti – panem , jméno FO, , nar. , datum, , bytem , adresa, (manželem žalobkyně) uzavře řádnou nájemní smlouvu. Přes opětovné urgence k uzavření nájemní smlouvy žalovaný takto nikdy neučinil a odmítal se z předmětné nemovitosti vystěhovat. V průběhu roku 2020, konkrétně s právní účinností ke dni 8. 1. 2020, se vlastníkem nemovitosti stala žalobkyně, která žalovanému v průběhu měsíce září 2020 zaslala návrh nájemní smlouvy jí podepsaný, s tím, že žalovaný tento návrh taky podepíše a vrátí zpět žalobkyni. Toto se však nestalo a žalovaný do dnešního dne s žalobkyní neuzavřel žádnou smlouvu a bez právního titulu její nemovitost dál nezákonně užívá. Žalovaný nikdy žalobkyni, či předchozímu vlastníkovi, za užívání nemovitosti ničeho neuhradil.4. Žalobkyně dne 26. 1. 2021 písemně vyzvala žalovaného k vyklizení nemovitosti a k úhradě za bezesmluvní užívání nemovité věci. Výzva byla odeslána prostřednictvím provozovatele poštovních služeb (doporučenou zásilkou), žalobce si však odmítl zásilku obsahující výzvu převzít. Současně mu byla výzva zaslána tzv. obyčejnou zásilkou. V uvedené výzvě byl vyzván, aby v termínu nejpozději do 15. 2. 2021, vyklidit nemovitost. Žalovaný na toto nikterak nereagoval. Nadto žalobkyně sděluje, že žalovanému byly zasílány i výzvy ke zrušení sídle na adrese nemovitosti: , adresa, , číslo, , adresa, , které zde má žalovaný hlášeny, které žalovaný taktéž nepřebírá. Žalovaný odmítá jakkoli komunikovat a nadále protiprávně užívá nemovitost.5. Žalovaný se k žalobě vyjádřil podáním doručeným soudu dne 15. 6. 2022 (ze dne 14. 6. 2022).6. Uvedl, že žalobkyně se shora uvedenou žalobou domáhá vyklizení a odevzdání nemovitosti, a to pozemku p. č. , hodnota, , Anonymizováno, ), součástí kterého je stavba - budova s č.p. , číslo, (, Anonymizováno, ) a pozemku p. č. , hodnota, (, Anonymizováno, ), vše v obci , adresa, a katastrálním území , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, u , právnická osoba, pro , jméno, , Katastrální pracoviště , adresa, .7. Žalobkyně je vlastnicí uvedených nemovitostí s právní účinností od 8. 1. 2020, aniž o změně vlastníka žalovaného informovala. Pokud žalobkyně považovala žalovaného za Nájemce, pak měla postupovat podle § 2221 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále „NOZ“).8. Podle § 2221 odst. 1 NOZ „změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka“. Podle § 2221 odst. 2 NOZ, převedl-li pronajímatel vlastnické právo k věci, nejsou pro nového vlastníka závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví. To neplatí, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl.9. Při výkladu ustanovení § 2221 NOZ se Nejvyšší soud v obecné rovině již přihlásil k závěrům, jež formuloval v souvislosti s interpretací obsahově obdobného ustanovení § 680 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, (dále OZ) (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 12. 12. 2018 pod sp. zn. 26 Cdo 1868/2018). Vyplývá z nich, že interpretovaná ustanovení upravují zvláštní případ právního nástupnictví (sukcese), s nímž je spojen ten důsledek, že na nabyvatele přecházejí práva a povinnosti Pronajímatele z nájemního vztahu přímo ze zákona (ex lege), nastane-li skutečnost, s níž zákon uvedený důsledek spojuje - tj. nabytí vlastnického práva k pronajaté věci. Nabyvatel vstupuje do původního nájemního vztahu se všemi jeho základními obsahovými atributy, jakými jsou zejména předmět nájmu a práva a povinnosti subjektů daného vztahu vyplývající ze zákona, resp. z nájemní smlouvy, s výjimkou těch práv a povinností, která mají samostatný právní režim daný právním důvodem jejich vzniku (např. peněžité pohledávky a dluhy Pronajímatele vzniklé za trvání původního nájemního vztahu). Smyslem této právní úpravy je přitom zajistit kontinuitu nájemního vztahu na straně Pronajímatele pro případ, že nastane předvídaná právní skutečnost - změna vlastnictví k pronajaté věci. Toto právní nástupnictví se týká práv a povinností typických pro nájemní vztah, tedy těch, jež tvoří jeho pojmové znaky. Se vstupem nabyvatele do nájemního vztahu proto nemůže být spojen ten důsledek, že by na něj přešel takový závazek jeho právního předchůdce, který uvedený rámec přesahuje. Ohledně práv a povinností příznačných pro nájem však bezvýhradně platí, že právní nástupnictví se týká celého obsahu nájemního vztahu. Účelem takovéto právní úpravy je přitom poskytnutí právní ochrany Nájemci v situaci, kterou nemohl (svým projevem vůle) ovlivnit (viz rozsudky Nejvyššího soudu ze dne , datum, pod sp. zn. , spisová značka, , uveřejněný pod č. 7/2014 Sbírky soudních rozhodnutí stanovisek ze dne , datum, pod sp. zn. , spisová značka, ze dne , datum, pod sp. zn. , spisová značka, , uveřejněný pod č. , Anonymizováno, v časopise Soudní judikatura, či ze dne , datum, pod sp. zn. , spisová značka, ).10. Byť právní úprava účinná od 1. 1. 2014 na rozdíl od předchozí právní úpravy již neobsahuje výslovné ustanovení o tom, že Nájemce je oprávněn zprostit se svých závazků vůči dřívějšímu vlastníku, jakmile mu byla změna oznámena nebo nabyvatelem prokázána (viz § 680 odst. 2 OZ), jehož interpretací Nejvyšší soud dospěl k závěru, že Nájemce, jemuž nebyla změna vlastnictví oznámena původním vlastníkem nebo prokázána nabyvatelem, se (do doby, než se tak stane) nemůže zprostit svých závazků vůči dřívějšímu vlastníkovi a je povinen mu platit i nájemné (srov. již výše citované rozsudky Nejvyššího soudu pod sp. zn. 26 Cdo 906/2005 a sp. zn. 26 Cdo 2811/2016 nebo usnesení téhož soudu ze dne 17. 10. 2007 pod sp. zn. 26 Cdo 1363/2007 a ze dne 10. 5. 2016 pod sp. zn. 28 Cdo 5195/2015), je v zájmu právní ochrany Nájemce, jenž přechod práv a povinností z nájemní smlouvy na nového pronajímatele nemohl nikterak ovlivnit a nemusel se o něm ani dozvědět, i v zájmu zachování právní kontinuity a jistoty v právních vztazích mezi převodcem předmětu nájmu, jeho nabyvatelem a Nájemcem očividně na místě setrvat i v nových právních poměrech na výše uvedených judikaturních závěrech.11. Žalobkyně dále dovozuje, že žalovaný užívá shora uvedené nemovitosti bez právního titulu. Žalovaný uvedenou nemovitost užívá více jak 10 let na základě ústní dohody s předchozím vlastníkem - , jméno FO, , nar. 17. 5. 1961, přičemž mezi žalovaným a , jméno FO, nebyla nikdy vůle uzavřít klasickou nájemní smlouvu definovanou občanským zákoníkem.12. Účastníci smluv a právních (závazkových) vztahů nejsou omezeni jen na smluvní typy výslovně zákonem upravené. Ohledně předmětné nemovitosti žalovaný s , jméno FO, fakticky ústně a také konkludentně uzavřeli nepojmenovanou smlouvu podle § 1746 odst. 2 NOZ (dříve podle § 51 OZ), jejímž předmětem bylo bezúplatné užívání předmětné nemovitosti, přičemž žalovaný měl povinnost uhrazovat veškeré náklady provozu nemovitosti s tím, že nemovitost v budoucnu zakoupí.13. Z rozsudku Nejvyššího soudu České republiky pod sp. zn. 33 Cdo 1977/2007 ze dne 9. 9. 2009 vyplývá, že „u nepojmenovaných smluv určují obsah smlouvy její účastníci, kteří si upraví vzájemná práva a povinnosti, jež tvoří obsah smlouvy, která je právním důvodem jejich vzniku. Teprve není-li v určité otázce účastníky nic smluveno, použijí se na závazkový právní vztah, vzniklý z nepojmenované smlouvy, analogicky ta zákonná ustanovení, která upravují závazkový právní vztah obsahem a účelem nejbližší. ”14. Dům byl v době uzavření ústní dohody mezi , jméno FO, jako tehdejším vlastníkem nemovitosti a žalovaným v dezolátním stavu, bydleli vněm nepřizpůsobiví občané, kteří žádným způsobem nepřispívali na chod domu. Jeden z nich , jméno FO, , bydlící t.č. na ubytovně , Anonymizováno, , , adresa, , může potvrdit, v jakém stavu nemovitost v té době byla, a jakým způsobem byla užívána. Ostatní tehdejší obyvatelé domu buď již nežijí, anebo neznám jejich současné bydliště.15. Nemovitost byla až do roku 2012 na hranicích obyvatelnosti, což může žalovaný doložit fotografiemi z interiéru nemovitosti. Žalovaný nejprve nemovitost nejprve vyklidil a poté začal rekonstruovat, aby byla způsobilá k bydlení, aniž tam v té době bydlel. Vlastnil byt na adrese: , adresa, , kde také bydlel. Měl však zájem využít nabídky , jméno FO, se do domu nastěhovat, neboť s přítelkyní , jméno FO, , nyní , jméno FO, , nar. , datum, , očekával narození dítěte. Dne , datum, však byl vzat do vazby v t