3 C 259/2021-155 — Okresní soud v Uherském Hradišti

1. Žalobkyně se žalobou ze dne [datum] domáhala zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu [adresa], [obec] a k pozemku parc. [číslo] zahrada, zapsaných na [list vlastnictví] pro obec a k. ú. [obec]. Žalobkyně má ve vlastnictví podíl na pozemcích ve výši ¼ a žalovaný ve výši ¾. Žalobkyně navrhovala přikázání nemovitostí do vlastnictví žalovaného. Mezi účastníky nebyl spor o potřebu zrušení spoluvlastnictví, ale nebyli se schopni shodnut na výši vypořádacího podílu. Žalobkyně měla za to, že hodnota nemovitostí je vyšší, než žalovaným nabízená částka za její podíl ve výši 200 000 Kč dle znaleckého posudku oceňující nemovitosti celkem na částku 1 000 000 Kč. Žalobkyně si nechala ocenit nemovitosti znalcem [celé jméno znalce] na částku 3 200 000 Kč. 2. Po podání žaloby obdržel soud dne [datum] návrh na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví také od žalovaného, což soud posoudil jako vyjádření žalovaného k dříve podané žalobě. Také žalovaný navrhoval, aby byly nemovitosti přikázány do jeho výlučného vlastnictví s tím, že podíl žalobkyně oceňoval na výše uváděnou částku 200 000 Kč. 3. V rámci řízení navrhl žalovaný, aby bylo provedeno také vypořádání v tzv. širším slova smyslu s tím, že požadoval úhradu ¼ z částky 22 000 Kč za přípojku elektřiny, 15 000 Kč za výsadbu zahrady, 20 000 Kč za orbu a vytahování pařezů koněm a 39 750 Kč za demontáž plynového rozvodu zařízení a opravy a tlakové zkoušky plynu. 4. Soud po provedení důkazů zjistil následující skutkový stav: Z výpisu z katastru nemovitostí je zřejmé, že účastníci jsou spoluvlastníky nemovitostí: pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu [adresa], [obec] a k pozemku parc. [číslo] zahrada, zapsaných na [list vlastnictví] pro obec a k. ú. [obec], a to v podílu ¼ pro žalobkyni a ¾ pro žalovaného. Mezi stranami bylo nesporné, že dům [adresa] má jeden přístup, jednu přípojku pro vodu, elektřinu a plyn, a že zahrada za domem se využívá spolu s domem a nemá samostatný přístup. Ze znaleckého posudku [titul] [celé jméno znalce] [číslo] soud zjistil, že tento znalec ocenil nemovitosti na částku 3 200 000 Kč, nicméně při využití srovnávací metody použil prodeje nemovitostí se vzdálených lokalit jako [obec], [obec] a [obec]. Zároveň nebylo zřejmé, zda znalec skutečně osobně nemovitost navštívil, neboť posudek neobsahoval fotografie. Znalec se na předvolání k jednání nedostavil. Ze znaleckého posudku [číslo] předloženého žalovaným zpracovaným [celé jméno znalce] soud zjistil, že tento znalec ocenil nemovitosti na částku 1 000 000 Kč s poukazem na špatnou statiku domu. Při výslechu znalce u jednání tento nebyl schopen vysvětlit, jakým způsobem přišel na cenu pozemků ve výši 1 000 [spisová značka]. Zároveň znalec nedokázal logicky vysvětlit jím stanovenou obvyklou cenu nemovitostí, kdy tato nevyplývala ani ze srovnávaných nemovitostí, u nichž znalec použil v jednom případě jako cenu prodaného domu v [obec] (750 000 Kč), ačkoliv se jednalo pouze o podíl ve výši ½ na daném domě. Vzhledem k tomu, že stranami oslovení znalci neobhájili své znalecké závěry, zadal soud znalci [příjmení] [celé jméno znalce] ke zpracování nový znalecký posudek. Znalecký posudek [celé jméno znalce] [číslo] byl ze strany soudu posouzen jako řádně zpracovaný, znalec se vypořádal se znaleckým úkolem a zároveň se vyjádřil i k oběma dříve předložených znaleckým posudkům. K soudem ustanovenému znalci a jeho posudku neměly strany žádné námitky. Vzhledem k tomu, že strany netrvaly na slyšení znalce, soud upustil od jeho výslechu. [titul] [celé jméno znalce] ocenil nemovitosti na částku 1 307 000 Kč s tím, že tato částka vyplývá ze stavebně i technicky velmi špatného stavu rodinného domu [adresa], kdy tento je v takovém stavu, že je neobyvatelný a fakticky znalec ohodnocoval hodnotu pozemku pod domem a navazující zahrady. Znalec poukazoval na neexistující projektovou dokumentaci k domu a neschválené přístavby a doporučil spíše dům odstranit. V rámci ocenění zahrady zohlednil i výsadku vinice. 5. Z dalších listin, které jsou součástí spisu, soud zjistil, že mezi stranami probíhala písemná i e-mailová předžalobní komunikace, kde se obě strany shodly na zrušení spoluvlastnictví, ale nebyly schopny se dohodnout na ceně vypořádacího podílu. 6. V rámci vypořádání v širším smyslu strany učinily nesporným, že na elektroinstalaci vynaložil žalovaný částku 22 000 Kč, na vyčištění zahrady a výsadbu vinice částku 29 300 Kč a na práce na plynovém rozvodu celkem 39 750 Kč. Vynaložení těchto částek bylo mimo nesporné prohlášení stran dle ustanovení § 120 odst. 3 o.s.ř. prokázáno také fakturami, doklady o úhradách a svědeckou výpovědí svědka [celé jméno svědka]. Z výpovědi svědkyně [celé jméno svědkyně] soud zjistil, že zahrada domu byla dlouhá léta neudržovaná a bylo potřeba na ní provést celkovou údržbu. 7. Solventnost žalovaného pro vyplacení podílu žalobkyně byla prokázána předložením částky 348 000 Kč v hotovosti u jednání. 8. Z provedených důkazů učinil soud následující skutková zjištění: Soud vzal za zjištěné, že účastníci jsou podílovými spoluvlastníky předmětných nemovitostí, žalobkyně v rozsahu jedné čtvrtiny a žalovaný tří čtvrtin. Cena těchto nemovitostí je dle znaleckého posudku [titul] [celé jméno znalce] 1 307 000 Kč. Oba účastníci nechtějí setrvávat ve spoluvlastnickém vztahu. Obě strany navrhly přikázání nemovitostí do vlastnictví žalovaného za současného vyplacení vypořádacího podílu žalobkyně dle znalcem určené ceny. Soud ze znaleckého posudku [titul] [celé jméno znalce] i prohlášení účastníků zjistil, že dům není reálně dělitelný. V domě je jeden byt. Pozemek zahrady nemá vlastnictví přístup, lze na něj vstoupit pouze přes dům a je užíván ve funkčním celku s domem, proto ani u něj nelze uvažovat o rozdělení. Stav domu je velmi je špatný, dle znalce [titul] [celé jméno znalce] dokonce není vhodný k trvalému bydlení. Žalovaný je schopen vyplatit náhradu za spoluvlastnický podíl v rozsahu jedné čtvrtiny znalcem určené ceny nemovitostí. <i>9. Podle ustanovení § 1140 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat.</i> <i>10. Podle ustanovení § 1142 odst. 1 o. z. jedná-li se o společnou věc, která má jako celek sloužit k určitému účelu, není její rozdělení možné.</i> <i>11. Podle ustanovení § 1143 o. z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.</i> <i>12. Podle ustanovení § 1144 odst. 1 o. z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota.</i> <i>13. Podle ustanovení § 1147 o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům.</i> <i>14. Podle ustanovení § 1148 o. z. při zrušení spoluvlastnictví si spoluvlastníci vzájemně vypořádají pohledávky a dluhy, které souvisejí se spoluvlastnictvím nebo se společnou věcí. Každý ze spoluvlastníků může žádat úhradu splatné pohledávky, jakož i pohledávky, jejíž splatnost nastane do jednoho roku po účinnosti dohody o zrušení spoluvlastnictví nebo po zahájení řízení o zrušení spoluvlastnictví.</i> 15. Po podřazení provedených důkazů pod výše citovaná ustanovení soud dospěl k tomuto právním závěru: Z citovaných ustanovení vyplývá, že spoluvlastníky nelze zásadně nutit, aby proti své vůli setrvávali ve spoluvlastnickém vztahu, a že žalobce nemusí tvrdit ani prokazovat důvody, pro něž není další zachování spoluvlastnického vztahu opodstatněno. V tomto případě je namístě spoluvlastnictví zrušit a vypořádat, přičemž zájem na zrušení mají všichni spoluvlastníci. Soud při stanovení výše spoluvlastnického podílu vycházel z výpisu z katastru nemovitostí. Přednostním způsobem vypořádání je reálné rozdělení věci. V projednávané věci ze závěrů znaleckého posudku [titul] [celé jméno znalce], a i nesporného prohlášení účastníků jednoznačně vyplývá, že rozdělení rodinného domu [adresa] není možné. Rozdělení zahrady na samostatné pozemky by sice bylo technicky proveditelné, avšak se zřetelem k velikosti a uspořádání pozemku, kdy zahrada tvoří s domem funkční celek a skutečnost, že zahrada nemá samostatný přístup, není rovněž rozdělení zahrady možné. Dalším v zákoně stanoveným způsobem vypořádání je přikázání věci jednomu nebo více spoluvlastníkům za přiměřenou náhradu. V tomto případě o přikázání do spoluvlastnictví žádal pouze žalovaný. Vzhledem k tomu rozhodl soud o přikázání nemovitostí do vlastnictví žalovaného. Schopnost vyplatit žalobkyni byla prokázána u žalovaného předložením hotovosti převyšující podíl žalobkyně, který činí 326 750 Kč. Výše náhrady za spoluvlastnický podíl byla stanovena podle výše spoluvlastnických podílů a z ceny nemovitostí zjištěné znaleckým posudkem [celé jmé