74 C 238/2021-41 — Okresní soud v Ústí nad Labem

1. Žalobou doručenou Okresnímu soudu v Ústí nad Labem dne [datum] se žalobkyně domáhala proti žalované zaplacení částky ve výši 18 500 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 18 500 Kč od [datum] do zaplacení. Žaloba byla odůvodněna tím, že mezi žalobkyní jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouva, kterou se žalobkyně zavázala přenechat žalované k užívání byt [číslo] nacházející se v [anonymizováno] nadzemním podlaží domu [adresa] v ulici [ulice] v [obec] (dále též jen„ byt“). Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou do [datum]. Na základě dohody účastníků byla nájemní smlouva ukončena ke konci [anonymizováno] [rok] z důvodu nehrazení nájemného řádně a včas. Žalovaná byt vyklidila v polovině [anonymizováno] [rok]. Dle smlouvy byla žalovaná povinna hradit měsíčně nájemné ve výši 4 856 Kč a zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 3 344 Kč, celkem tedy 8 100 Kč měsíčně. Částka ve výši 18 500 Kč se skládá z nedoplatku na nájemném za [anonymizováno] [rok] v částce 4 100 Kč, z dlužného nájemného za [anonymizováno] [rok] v částce 4 856 Kč, z dlužného nájemného za [anonymizováno] [rok] v částce 4 856 Kč, z neuhrazené zálohy za [anonymizováno] [rok] v částce 3 344 Kč a z nedoplatku na záloze za [anonymizováno] [rok] v částce 1 344 Kč. Žalobkyně dále uvedla, že správu nemovité věci pro ni zajišťovala správcovská [právnická osoba] [anonymizována tři slova]. Služby spojené s užíváním bytu za rok [rok] nebyly žalované vyúčtovány ani žalobkyní, ani správcovskou firmou. Žalovaná ničeho neuhradila, přestože byla před podáním žaloby žalobkyní upomenuta. Závěrem žalobkyně navrhla, aby soud žalobě vyhověl v plném rozsahu a přiznal jí právo na náhradu nákladů řízení. 2. Žalovaná se k žalobě nevyjádřila, proto soud provedl dokazování jen listinami předloženými žalobkyní. 3. Z výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví] soud zjistil, že jako vlastník nemovitých věcí – bytové jednotky [číslo] vymezené v budově [adresa], která je součástí pozemku p. [číslo] zapsaného na [list vlastnictví], kat. území [část obce], [územní celek] je zapsána žalobkyně. 4. Z nájemní smlouvy ze dne [datum] (dále jen„ nájemní smlouva“) soud zjistil, že listina byla dne [datum] podepsána žalovanou jako nájemcem a žalobkyní jako pronajímatelem, kterou se pronajímatel zavázal přenechat nájemci do užívání byt [číslo] nacházející se v [anonymizováno] nadzemním podlaží domu [adresa] v ulici [ulice] v [obec] a nájemce se zavázal hradit nájemné ve výši 4 856 Kč a zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 3 344 Kč Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od [datum] do [datum] Smluvní strany si sjednaly, že nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu jsou splatné vždy k 25. dni v měsíci, za který je nájemné požadováno. 5. Z výpisu z účtu plyne, že dne [datum] žalovaná uhradila částku ve výši 4 100 Kč představující polovinu nájemného za [anonymizováno] [rok], dne [datum] žalovaná uhradila částku ve výši 4 100 Kč představující polovinu nájemného za [anonymizováno] [rok], dne [datum] žalovaná uhradila částku ve výši 4 100 Kč představující„ druhou“ polovinu nájemného za [anonymizováno] [rok], dne [datum] žalovaná uhradila částku ve výši 4 100 Kč představující polovinu nájemného za [anonymizováno] [rok]. 6. Z evidenčního listu vlastníka ze dne [datum] vyplývá, že majitelem bytu je žalobkyně. Dále z něj plyne, že celková předepsaná částka 2 744 Kč představuje příspěvek do fondu oprav a zálohu na služby spojené s užíváním bytu, když evidenční list je platný od [anonymizováno] [rok]. 7. Z předžalobní upomínky vyplývá, že žalovaná byla žalobkyní vyzvána k úhradě žalobou požadované částky. Upomínka byla žalované odeslána dne [datum] (podací lístek, obálka). 8. Z provedeného dokazování vyplývá, že žalobkyní jakožto pronajímatelem a žalovanou jakožto nájemcem byla dne [datum] podepsána listina označená jako nájemní smlouva, kterou se pronajímatel zavázal přenechat nájemci do užívání byt [číslo] nacházející se v [anonymizováno] nadzemním podlaží domu [adresa] v ulici [ulice] v [obec] a nájemce se zavázal hradit nájemné ve výši 4 856 Kč a zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 3 344 Kč. Smluvní strany si sjednaly, že nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu jsou splatné nejpozději do 25. dne kalendářního měsíce, za který je nájemné požadováno. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou od [datum] do [datum]. Žalovaná neuhradila nájemné za [anonymizováno] [rok] řádně a včas, když nedoplatek na nájemném činí 4 100 Kč. Žalovaná dále neuhradila nájemné za [anonymizováno] [rok] ve výši 4 856 Kč a zálohy na služby spojené s užíváním bytu za [anonymizováno] [rok] ve výši 3 344 Kč. Žalovaná dále neuhradila nájemné za [anonymizováno] [rok] ve výši 4 856 Kč a zálohy na služby spojené s užíváním bytu za [anonymizováno] [rok] ve výši 1 344 Kč. Služby spojené s užíváním bytu za rok [rok] nebyly vyúčtovány. Žalovaná neuhradila na shora uvedené pohledávky v celkové výši 18 500 Kč ničeho, přestože byla žalobkyní před podáním žaloby upomenuta, když výzva byla žalované odeslána dne [datum]. 9. Soud neprovedl dokazování smlouvou o zajišťování správy nemovitosti ze dne [datum] včetně jejího dodatku ze dne [datum], neboť skutkový stav byl provedenými důkazy dostatečně zjištěn a provedení těchto důkazů by tak bylo nadbytečné. 10. Podle § 3074 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“) se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. 11. Podle § 2201 občanského zákoníku se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 12. Podle § 2246 odst. 1 občanského zákoníku strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc. 13. Podle § 2247 odst. 1 občanského zákoníku si strany ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2. Dle odstavce 3 téhož ustanovení způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis. 14. V usnesení sp. zn. 25 Cdo 1977/2015 ze dne 23. 3. 2016 Nejvyšší soud ČR vyslovil závěr, že dluží-li nájemce bytu pronajímateli splatné zálohy na úhradu za plnění spojená s užíváním bytu, vzniká mu nárok na poplatek z prodlení z těchto dlužných záloh za dobu od jejich splatnosti do doby, kdy byly zaplaceny, popřípadě kdy měl žalobce provést jejich vyúčtování. Zaplacení samotných záloh se pronajímatel po datu, kdy mělo dojít k vyúčtování, již domáhat nemůže, ale do té doby vzniklý nárok na poplatek z prodlení z těchto záloh mu nezaniká. 15. Podle § 2252 odst. 1 občanského zákoníku požádá-li o to nájemce, umožní mu pronajímatel zpravidla nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok, jakož i pořídit si z vyúčtování výpisy, opisy nebo kopie; totéž platí o dokladech týkajících se účtovaných nákladů. 16. Soud s ohledem na shora uvedená ustanovení dospěl k závěru, že mezi žalobkyní jakožto pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem byla platně uzavřena smlouva o nájmu bytu ve smyslu § 2201 občanského zákoníku, kterou se pronajímatel zavázal přenechat nájemci do užívání byt a nájemce se zavázal hradit nájemné a služby spojené s užíváním bytu (§ 2246 občanského zákoníku). Dle nájemní smlouvy byla žalovaná dle § 2247 občanského zákoníku povinna hradit vedle nájmu zálohy na služby spojené s užíváním bytu. Vzhledem k tomu, že žalovaná své povinnosti vyplývající ze smlouvy neplnila, když neuhradila nájemné za [anonymizována dvě slova] a [anonymizováno] roku [rok] (4 100 Kč + 4 856 Kč + 4 856 Kč = 13 812 Kč), dostala se s jeho úhradou do prodlení. Žalobkyně tak má právo nejen na úhradu dlužného nájemného, ale i na úhradu úroků z prodlení v zákonné výši dle § 1970 občanského zákoníku, ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb., a to ode dne následujícího po splatnosti jednotlivých nájmů. Poslední nájemné (za [anonymizováno] [rok]) se tak stalo splatným dne [datum], tedy žalovaná se s jeho úhradou dostala do prodlení dne [datum]. Žalobkyně však požadovala úrok z prodlení až od pozdějšího data ([datum]), proto jí soud přiznal úrok z prodlení až od pozdějšího data. V souladu s právními závěry vyjádřenými v usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 25 Cdo 1977/2015 ze dne 23. 3. 2016 soud dále dospěl k závěru, že žalobkyně se nemůže domáhat zaplacení dlužných záloh za [anonymizováno] a [anonymizováno] roku [rok], neboť služby spojené s užíváním bytu za rok [rok] měly být žalobkyní vyúčtovány nejpozději do [datum], když od této doby může žalobkyně požadovat pouze vyúčtovaný nedoplatek na těchto službách nikoliv