13 C 154/2020-156 — Okresní soud ve Vsetíně

1. Návrhem doručeným soudu dne 27. 10. 2020 se žalobce domáhal zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k nemovitosti, a to k pozemku p. č. st. [anonymizováno] - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba – objekt bydlení [adresa] – rodinný dům vše v k.ú. a obci [obec], zapsáno v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce] na [list vlastnictví]. Každý z účastníků je podílovým spoluvlastníkem v rozsahu ideální ½. Žalobce navrhuje, aby tato nemovitá věc byla přikázána do jeho výlučného vlastnictví s tím, že na vypořádací podíl vyplatí žalované 178.539 Kč. Z návrhu se podává, že žalovaná o nemovitost nejeví zájem, odmítá se podílet na opravách, rodinný dům chátrá, stává se nebezpečným pro své okolí. Odkazuje na vypracovaný znalecký posudek znalce [příjmení] [jméno] [jméno], který určil cenu předmětné nemovitosti v částce 357.078 Kč. Žalobce uvádí, že je schopen následně provést rekonstrukci rodinného domu, kterou rodinný dům nezbytně potřebuje. Přestože v katastru nemovitostí je stavba vedena jako rodinný dům, ve skutečnosti je stavbou neobyvatelnou, a to bez přístupu k veřejné komunikaci, není zde připojena elektřina, voda, plyn, ani další služby nutné k užívání rodinného domu. Dále uvádí, že jediný přístup k nemovitosti je přes pozemky rodičů žalobce, [jméno] a [celé jméno žalobce], bytem [obec a číslo] s tím, že rodiče žalobce v rámci čestného prohlášení ze dne 26. 8. 2020 prohlásili, že pokud se žalobce stane výlučným vlastníkem nemovitosti, tak mu umožní neomezený vstup na předmětnou nemovitost přes své pozemky. 2. Žalovaná ve svém písemném vyjádření k žalobě ze dne 26. 1. 2021 uvedla, že souhlasí se zrušením podílového spoluvlastnictví a s přikázáním nemovitosti do výlučného vlastnictví žalobce. Zároveň však uvádí, že velikost vypořádacího podílu by měla být vyšší, než na základě znaleckého posudku ze dne 18. 6. 2020, a to za situace, kdy žalobce na základě kupní smlouvy ze dne 23. 9. 2019 odkoupil spoluvlastnický podíl o velikosti ideální ¼ na předmětné nemovitosti od [jméno] [příjmení] za kupní cenu 176.944 Kč, přičemž kupní cena ¼ uvedené nemovitosti byla stanovena na základě znaleckého posudku vypracovaného znalcem [příjmení] [jméno] [příjmení] ve znění dodatků. Žalovaná dovozuje, že v době vypracování znaleckého posudku [anonymizováno] [jméno] [příjmení] byla hodnota celé nemovitosti 707.776 Kč, přičemž žalobce se domáhá vypořádání na základě nového znaleckého posudku ze dne 18. 6. 2020, kdy znalec dospěl k závěru, že cena celé nemovitosti je 357.578 Kč. Žalovaná tak požaduje přiměřenou náhradu za svůj podíl. 3. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázané, že žalobce a žalovaná jsou podílovými spoluvlastníky, a to každý k ½ nemovitosti p. č. st. 166 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa] – rodinný dům, kdy nemovitost je zapsána na [list vlastnictví] pro k. ú. a [územní celek], nemovitost zapsána u [stát. instituce], [stát. instituce]. Mezi stranami nebylo sporné, že předmětná nemovitost je reálně nedělitelná (viz vyjádření procesních stran u jednání dne 3. 6. 2021 a shodné vyjádření procesních stran u jednání dne 8. 2. 2023). Mezi stranami rovněž nebylo sporné, že nemovitost má připadnout do výlučného vlastnictví žalobce. Sporným bodem bylo ocenění vypořádacího podílu, který má za ½ podílu nemovitosti připadnout žalobkyni. Žalobce soudu předložil znalecký posudek [číslo] znalce [příjmení] [jméno] [jméno] ze dne 10. 6. 2020, který dospěl k výsledné ceně za nemovitost v částce 357.078 Kč. Vzhledem k nesouhlasu žalované s výší vypořádacího podílu zadal soud usnesením č. j. [číslo jednací] ze dne 28. 6. 2021 vypracování znaleckého posudku z oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí [celé jméno znalce] s tím, že znalec měl stanovit obvyklou cenu vypořádávaných nemovitostí zapsaných na [list vlastnictví] pro k. ú. a [územní celek] a dále se vyjádřit ke zjištěním a závěrům znaleckého posudku znalce [příjmení] [jméno] [jméno] ze dne 10. 6. 2020. 4. Dne 13. 10. 2021 byl zpracován znalecký posudek [číslo] znalcem [celé jméno znalce], který ocenil rodinný dům [adresa] postavený na p. č. st. [anonymizováno] částkou 730.000 Kč za celek. Pokud se jedná o stavbu, tato byla realizována v letech 1900 – 1920 jako budova hospodářské usedlosti (bydlení + hospodářská část/stodola). Jedná se o dlouhodobě neudržovanou a neužívanou stavbu, neumožňující užívání bez zásadní rekonstrukce. K nemovitosti je vstup možný pouze přes pozemek p. [číslo] kdy se jedná o pozemky jiného vlastníka. Znalec tedy nemovitost ocenil tržní hodnotou dle ustanovení § 1b vyhlášky MFČR č. 488 ze dne 18. 11. 2020, přičemž pro odhad výše tržní ceny použil nákladový a porovnávací přístup, kdy primárně přistoupil k vyhodnocení dosavadní obchodní historie a zohlednil vývoj cen nemovitostí v daném segmentu. Znalec se dále vyjádřil ke zjištěním a závěrům znaleckého posudku znalce [příjmení] [jméno] [jméno] ze dne 10. 6. 2020 v tom směru, že tento znalecký posudek byl vypracován ve smyslu administrativní ceny, tedy ceny zjištěné podle oceňovacího předpisu – vyhl. MFČR č. 457/2017 Sb., přičemž za časovou cenu se má považovat věcná hodnota (nákladový přístup), nikoliv cena zjištěná podle oceňovacího předpisu. Uvedený znalecký posudek rovněž nerespektuje v rámci ocenění podle cenového předpisu ustanovení § 13 odst. 1 a rovněž chybně oceňuje obytnou část podle § 35 odst. 1. Dále předmětný znalecký posudek neobsahuje ocenění obvyklou cenou, příp. tržní cenou a opotřebení je stanoveno lineární metodou. 5. V rámci dalších procesních vyjádření obou stran bylo zřejmé, že obě procesní strany souhlasí s vypořádacím podílem pro žalovanou v částce 365.000 Kč, která byla stanovena na základě znaleckého posudku znalce [celé jméno znalce]. Mezi procesními stranami byla i shoda o přikázání nemovitosti do výlučného vlastnictví žalobce. 6. Podle § 1140 občanského zákoníku platí: (1) Nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. (2) Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků. 7. Podle § 1143 občanského zákoníku platí: Nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. 8. Podle § 1144 občanského zákoníku platí: (1) Je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. (2) Rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích. 9. Podle § 1147 občanského zákoníku platí: Není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky. 10. Jak vyplynulo z provedeného dokazování a skutečností, které mezi procesními stranami nebyly sporné, jsou účastníci podílovými spoluvlastníky v rozsahu ideální ½ každý k nemovitostem zapsaným na [list vlastnictví] pro k. ú. a [územní celek]. Jedná se o starší hospodářskou usedlost, která je v neudržovaném stavu a příchod k nemovitosti je zabezpečen pouze přes pozemky jiného vlastníka (tyto pozemky jsou ve vlastnictví rodičů žalobce). Mezi stranami rovněž nebylo sporné, že nemovitost má být přikázána do výlučného vlastnictví žalobce, který má zájem o celé vlastnictví k uvedené nemovitosti. Strany dále nerozporovaly, že výše vypořádacího podílu za danou nemovitost má být stanovena na základě znaleckého posudku znalce [celé jméno znalce], kdy znalec dospěl k obvyklé ceně za celou nemovitost v částce 730.000 Kč. Soud proto výrokem I., II. a III. zrušil podílové spoluvlastnictví účastníků k uvedené nemovitosti, přikázal nemovitost do výlučného vlastnictví žalobce a stanovil žalobci povinnost uhradit žalované na vypořádací podíl částku 365.000 Kč, a to ve lhůtě 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku. 11. O nákladech řízení v dané věci soud rozhodl podle § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že žádný z účastníků nemá právo na jejich náhradu. Soud v dané věci postupoval dle závěrů Nálezu Ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 404/22 ze dne 5. 4. 2022, který uvádí:„ Zrušení spoluvlastnictví a jeho vypořádání v řízení před soudem má povahu tzv. iudicii duplicis, které je charakteristické tím, že nelze vycházet ze zásady tzv. procesního úspěchu ve věci, nýbrž z toho, že žádný z účastníků nevychází z řízení s menší hodnotou, než se kterou do něj vstupoval. Proto je třeba postupovat zásadně podle § 142 odst. 2 o. s. ř., podle kterého si každý účastník řízení ponese své náklady sám.“ Žalovaná prostřednictvím právního zástupce vyjadřovala nesouhlas s rozhodnutím o nákladech řízení ve věci zrušení a vypořádání podílov