19 C 135/2020-264 — Okresní soud ve Vsetíně, pobočka Valašské Meziřičí

1. Žalobou doručenou soudu dne 14. 7. 2020 se žalobkyně domáhala proti žalovanému zrušení podílového spoluvlastnictví k pozemkové parcele st. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je budova čp. , Anonymizováno, rodinný dům. V žalobě uvádí, že je sestrou žalovaného. V minulosti oba vlastnili v ideálním podílovém spoluvlastnictví pozemek zahrady vedle předmětného rodinného domu, ve vztahu k této nemovitosti jsou však již jejich spoluvlastnictví vyřešena, a to rozdělením na pozemky v souvislosti s uzavřenou písemnou dohodu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Pokud jde o rodinný dům, zde k dohodě mezi účastníky nedošlo, a to zejména pro zhoršené vzájemné mezilidské vztahy. Žalobkyně má za to, že předmět spoluvlastnictví lze rozdělit, a to vytvořením dvou samostatných bytových jednotek, jedné v přízemí domu a druhé v patře domu, s tím, že bytovou jednotku v přízemí domu by užívala jako jediný výlučný vlastník žalobkyně a bytovou jednotku v patře domu žalovaný, tak, jak ji již několik let fakticky užívá.2. Žalobkyně na podané žalobě trvala. Poukázala na skutečnost, že ještě před podáním žaloby se opakovaně snažila o dohodu s žalovaným.3. Žalovaný s návrhem žalobkyně na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví v zásadě souhlasil. Ve svém prvotním vyjádření uvedl, že souhlasí i s rozdělením společné věci na bytové jednotky, ovšem s tím, že je nutno vyřešit služebnost průchodu do sklepní místnosti a dále zvážit otázku garáže, která se nachází v přízemí domu s tím, že pokud by garáž měla tvořit bytovou jednotku v přízemí domu, bylo by to v rozporu se stavebním zákonem. Dům postavili rodiče účastníků, když se jednalo původně o přízemní dům. Následně v roce 1983 a následujících letech bylo přistaveno první patro, které od té doby užívá výlučně žalovaný se svou rodinou. V průběhu řízení žalovaný změnil stanovisko pokud jde o způsob vypořádání, kdy s ohledem na zhoršující se vzájemné vztahy mezi účastníky a zejména nedořešení otázky přístupu do sklepních prostor a garáže navrhl, aby nemovitost byla přikázána do jeho výlučného vlastnictví s tím, že na vypořádacím podílu vyplatí žalobkyni finanční náhradu.4. Z výpovědi , jméno FO, jako svědkyně bylo zjištěno, že žalovaný je jejím bývalým manželem. V roce 1981 rodiče žalovaného přestavovali původní chaloupku na nový zděný dům. Jeho rodiče se tehdy rozhodli, že když už dům staví, postaví jej s dvěma bytovými jednotkami s tím, že v patře bude bytová jednotka pro ně. Rodiče žalovaného tedy postavili hrubou stavbu, včetně střechy a oken s tím, že má za to, že toto i financovali. V té době žalovaný odešel na vojnu a ona sama byla na mateřské dovolené. Jak se stavba následně dodělávala si přesně již nepamatuje. Z půjček, zejména pak z uzavřené novomanželské půjčky, se hradil především materiál, s prací samotnou pomáhali různí známí. V době nastěhování byla bytová jednotka hotová, byla tam koupelna, kuchyň. Společně s žalovaným řešili spíše zařízení bytové jednotky. Hrubá stavba, kterou postavili rodiče žalovaného, to byly podlahy vysypané škvárou, nebyly ještě vylité betonem, stály obvodové stěny, v nich byly okna v rámech i střecha se střešní krytinou. Příčky se dodělávaly později podle plánku.5. Z výpovědi svědkyně , jméno FO, bylo zjištěno, že je bývalou manželkou žalovaného. Jejich manželství trvalo od roku 1997 do roku 2017. Od roku 1994 žili v předmětném rodinném domě v patře. Bytová jednotka už byla zcela hotová. Za trvání manželství prováděli rekonstrukci, udělali nové omítky, kuchyň, vyměnila se okna, nová dlažba v chodbě, opravovala se i střecha a předělávala terasa. Koupil se i nový bojler. Na výměnu oken a zednické práce si brali úvěr. Dále se ještě opravovala garáž. V té době žila už jen maminka žalovaného, starala se o ni žalobkyně, která tam jezdívala. Kdo stavbu v patře financoval, neví, má za to, že se na tom podílel i žalovaný, protože potom se to mělo splácet napůl s žalobkyní. Ví, že něco pak doplácela sama žalobkyně.6. Soud ve věci provedl jednání na místě samém dne 26. 2. 2021, při němž zjistil, že garáž v přízemí domu užívá žalovaný, vstup do domu i dále do patra je veden přes jediné schodiště. Ze společné předsíně vedou jedny dveře dál do přístupu do patra a druhé do přízemí. Z přízemí je dále jediný vchod do sklepních prostor, kde je topení a ohřev pro teplou vodu pro celou nemovitost. Na místě samém byl také zřetelný dříve existující vstup do sklepních prostor, nyní zazděný, z vnější částí budovy, k němuž žalovaný uváděl, že tento je nepřijatelný, zejména pro užívání v zimních měsících a nikdy nebyl stavebně povolen. Sklep samotný je velmi nízká místnost se skládkou otopu, bojlerem.7. Z výpisu katastru nemovitostí soud zjistil, že oba účastníci jsou dosud podílovými spoluvlastníky v rozsahu ideální jedné poloviny ve vztahu k pozemkové parcele stavební číslo , Anonymizováno, - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 167 m², jejíž součástí je dům čp. , Anonymizováno, rodinný dům.8. Žalobkyně ve věci předložila geometrický plán potvrzující rozdělení zahrady v blízkosti rodinného domu a obmyšlené rozdělení - půdorys rodinného domu v přízemí a patře, znalecký posudek znalkyně , tituly před jménem, , jméno FO, na určení obvyklé ceny předmětné nemovitosti rodinného domu a rozvahu finančních nákladů na realizaci oddělení inženýrských sítí včetně stanoviska společnosti Vodovody a kanalizace a ČEZ pro oddělení jednotlivých bytových jednotek v předmětné nemovitosti.9. Žalovaný předložil nákresy půdorysů předmětného rodinného domu, plány z roku 1982 stran přístavby garáže, závětří, koupelny, WC a pokoje rodinného domu, smlouvu o půjčce a omezení převodu nemovitosti, kterou uzavřeli rodiče účastníků a žalovaný na částku 100 000 Kč pro účely přístavby rodinného domu, kde vznikne nová bytová jednotka v patře ze dne 18. 5. 1983 a řadu dokladů o nákupu materiálu související s přístavbou patra rodinného domu v 80. letech minulého století. Z těchto dokladů soud zjistil, že jsou jako odběratel uvedení rodiče účastníků a žalovaný.10. Účastníci dále do spisu doložili doklady prokazující úhradu nákladů souvisejících s údržbou nemovitosti. Žalovaný zejména pak s úpravou a opravou patra nemovitosti.11. K otázce reálného dělení nemovitosti na bytové jednotky soud ustanovil znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, a z oboru stavebnictví stavby obytné. Znalkyně vypracovala znalecký posudek, kde navrhla několik variant možností, které počítají mimo jiné buď s vybudováním vstupu do sklepních prostor z vnějška budovy a k tomu vybudovaného zastřešení nebo vytvoření průchodu přes bytovou jednotku v přízemí, což by však mělo značný vliv na užívací komfort bytové jednotky v přízemí. Zároveň vypracovala prohlášení vlastníka. Znalkyně pak dále vypracovala doplněk znaleckého posudku, v němž ocenila předmětnou nemovitost - rodinný dům, a to na částku 4 900 000 Kč. Dále se pak vyjádřila k ceně obmyšlených bytových jednotek, a to s přihlédnutím k případnému řešení vstupu do sklepních prostor.12. Z výpovědi znalkyně , tituly před jménem, , jméno FO, bylo zjištěno, že na znaleckých posudcích by ničeho neměnila s tím, že vytvoření bytových jednotek je možné za stanovených podmínek, které uváděla ve znaleckém posudku. Pro komfort užívání a hodnoty bytových jednotek je zcela zásadní vstup do suterénních prostor provést z vně nemovitosti. K stavebnětechnickým podmínkám se vyjádřit nemůže. Pokud jde o místnost užívanou jako garáž, jedná se o příslušenství domů a z pohledu prohlášení vlastníka nedochází ke změně způsobu užívání ve vztahu k této místnosti. Pro samotný vznik a existenci bytové jednotky toto není v rozporu s právní úpravou. Obecně nicméně platí, že pokud je zasahováno do pláště budovy, zejména pokud jde o nově vybudovaný vstup do přízemí z kuchyně a okna, je zde vždy potřeba souhlas obou vlastníků bytových jednotek z pohledu stavebního zákona.13. Žalobkyně a žalovaný výslovně soudu sdělili, že cenu nemovitosti stanovenou znalkyní ve výši 4 900 000 Kč plně akceptují a tuto považují mezi sebou za nespornou.14. Ze spisu stavebního úřadu Městského úřadu , adresa, sp. zn. , Anonymizováno, soud zjistil, že do doby pravomocného rozhodnutí soudu ve věci zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví je přerušeno řízení o dodatečném povolení stavby, respektive o odstranění stavby v souvislosti se stavební úpravu, kterou provedla žalobkyně na předmětné nemovitosti vybudováním nového přístupu v přízemí přes kuchyň do nemovitosti a výměnou oken v přízemí nemovitosti vzhledem k tomu, že žalovaný k těmto stavebním úpravám nedal souhlas. Z podrobné zprávy ze dne 31. 7. 2024 pak soud zjistil, že na stavbě rodinného domu byly provedeny stavební úpravy, které změnily vzhled stavby. Vlastník stavby však o ohlášení ani stavební povolení řádně stavební úřad nepožádal, z tohoto důvodu stavební úřad zahájil řízení o odstranění stavby. Vzhledem k tomu, že provedením těchto stavebních úprav se změnil vzhled stavby, tyto stavební úpravy vyžadují stavební povolení. Vlastníci stavby, žalobkyně