108 C 4/2024-174 — Okresní soud ve Vsetíně

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne 15. 7. 2024 domáhala zaplacení částky 3 233 169,82 Kč se zákonným úrokem z prodlení s odůvodněním, že žalobkyně jako kupující uzavřela s žalovaným jako prodávajícím dne 20. 1. 2023 kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k nemovité věci (dále jen „kupní smlouva“), jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k pozemku parc. č. , Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba, budova s č.p. , Anonymizováno, , objekt občanské vybavenosti, k. ú. , adresa, (dále též „nemovitost“). Kupní cena byla mezi žalobkyní a žalovaným sjednána ve výši 10 000 000 Kč a byla řádně uhrazena. V rámci kontraktačního jednání informoval realitní zprostředkovatel, paní , jméno FO, žalobkyni o tom, že nemovitost prošla v nedávné době kompletní (celkovou) rekonstrukcí. Tato informace byla pro žalobkyni rozhodujícím faktorem pro učinění rozhodnutí, zda nemovitost koupit či nikoliv. Nedlouho po realizaci převodu vlastnického práva k nemovitosti se začaly na nemovitosti projevovat vady. Žalobkyně touto žalobou uplatňuje svá práva z vadného plnění, a to v podobě přiměřené slevy z kupní ceny v rozsahu, ve kterém žalovaný plnil s vadami, a dále uplatňuje po žalovaným právo na náhradu škody, která vznikla v příčinné souvislosti s vadným plněním, kdy škoda byla způsobena věcí.2. Konkrétně vadu kotle žalobkyně vyřešila výměnou za nový za cenu 61 260 Kč, na kterou jí žalovaný uhradil 20 000 Kč, a proto žalobou uplatňuje částku 41 260 Kč. Za vadu špatné komínové římsy žalobkyně vynaložila částku 14 246 Kč, kterou požaduje zaplatit po žalovaném zcela. Vada svislé kanalizace byla zjištěna po jejím prasknutí, kdy do nemovitosti zateklo. Způsobenou škodu žalobkyně vyčíslila částkou 46 761,04 Kč. K vadě hydroizolace žalobkyně uvedla, že se ve sklepní části nemovitosti začala projevovat zvýšená vlhkost, výrazné zatékání, a to zejména v období deštivých dnů. V místnostech bylo dokonce několik centimetrů vody. Na základě toho si žalobkyně nechala zpracovat odborné vyjádření za účelem zjištění původu problému a bylo zjištěno, že hydroizolace na nemovitosti se nachází ještě původní a vzhledem ke stáří nemovitosti je tudíž hydroizolace strávená. Žalobkyně připustila, že byla žalovaným před podpisem kupní smlouvy informována o tom, že ve sklepeních se objevuje zvýšená vlhkost, avšak příčina byla žalovaným spatřována v nedostatečném větrání sklepních prostor, nikoliv absenci rekonstrukce hydroizolace. Žalobkyně nechala zpracovat znalecký posudek u znaleckého ústavu , adresa, , které za příčinu označilo vadný stav hydroizolace nemovitosti. Současně žalobkyně odkázala na odborné vyjádření , jméno FO, , podle něhož obnova hydroizolace je jedním z elementárních prvků, který se zahrnuje do celkové rekonstrukce nemovitosti. Absence provedení tohoto zásahu je pak pro stav nemovitost fatální a provedení celkové rekonstrukce bez tohoto prvku postrádá faktický i ekonomický smysl. Náklady za zpracování znaleckého posudku žalobkyně účtovala ve výši 133 952,16 Kč a náklady na odborné vyjádření účtovala částkou 4 200 Kč. Žalobkyně dále uplatila škodu 17 936 Kč za zhotovení návrhu opatření sanace, kamerové zkoušky apod. Náklady týkající se samotné hydroizolace včetně zemních prací, nových betonových podlah, výmalby a veškerého materiálu a práce objednaných firem zahrnují požadovanou slevu z kupní ceny 1 721 815,56 Kč. Za další zásadní vadu žalobkyně označila prasklou vodorovnou kanalizaci. Veškerá vedení kanalizace měla být vyměněna, ale kamerovými zkouškami bylo následně zjištěno, že vyměněna byla pouze její část. Kanalizace se nacházela v havarijním stavu již dlouhou dobu, dlouhodobě také zatéká do sklepů a při prudkých deštích tam dokonce stojí voda. V příčinné souvislosti s touto vadou vznikla žalobkyni škoda ve výši 129 722,26 Kč za zejména provedení kamerových zkoušek, zapůjčení odvlhčovačů, provedení výmalby apod. a za samotnou výměnu venkovní ležaté kanalizace včetně přípojek, odvozu suti, materiál, výkopové, zemní a stavební práce žalobkyně požadovala slevu z kupní ceny 992 336,80 Kč. V příčinné souvislosti s vadou hydroizolace vznikla žalobkyni dále škoda na elektroinstalaci ve výši 43 727 Kč za výměnu hliníkových, instalaci nových vypínačů a světel včetně revize elektrických zařízení. Dále žalobkyně zjistila vadu spalinových cest spočívající v zanesení průduchů, nefunkčnosti či absenci komínových dvířek. Za odstranění této vady žalobkyně požadovala slevu z kupní ceny 24 796 Kč.3. Výše uvedené položky představují každá jednotlivě vadu na nemovitosti, resp. škodu, která byla způsobena vadným plněním žalovaného. Celková výše uplatněné přiměřené slevy z kupní ceny za výše uvedené položky činí částku 2 856 881,36 Kč. Celková výše náhrady škody pak činí částku ve výši 238 146,30 Kč a náklady účelně vynaložené v souvislosti s uplatněním práv z vadného plnění ve výši 133 942,16 Kč a 4 200 Kč. Slevu z kupní ceny ve výši odpovídající všem nákladům potřebným na odstranění vad nemovitosti považuje žalobkyně za přiměřenou mimo jiné z toho důvodu, že se jedná o částku, kterou by býval žalovaný musel vynaložit na realizaci jím tvrzené celkové rekonstrukce a současně se jedná o částku přiměřenou ve vztahu ke zisku, který žalovaný z prodeje nemovitosti měl. Žalobkyně opakovaně vyzvala žalovaného k úhradě uplatňovaného nároku.4. Žalovaný se k žalobě vyjádřil tak, že dané nemovitosti nabyl v roce 2017 za kupní cenu 2 470 000 Kč. Jedná se o budovu se třemi byty a komerčními prostory, kde měla do roku 2021 pobočku , právnická osoba, . V okamžiku nabytí vlastnického práva žalobkyně byla nemovitost stará již téměř 90 let. Z důvodu nezbytnosti žalovaný budovu rozsáhle zrekonstruoval za částku kolem 4 500 000 Kč. Týkala se rekonstrukce bytových jednotek, nových plastových oken, dveří, vstupu do komerčních prostor, fasády, oprava střechy, okapů, svodů, nové dlažby ve vnitrobloku a průchodu, výměny části hlavní vodorovné kanalizace. Žalovaný nabídl nemovitost k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Inzerovaná cena v době zájmu žalobkyně činila 11 000 000 Kč. Žalobkyně si nemovitost prohlédla nejprve 13. 12. 2022 a o týden později proběhla velmi podrobná prohlídka, včetně půdních i sklepních prostor, kde byly zřejmé vlhkostní mapy, a byl zmíněn i stav ležaté kanalizace. O stavu sklepů si žalobkyně pořídila dne 28. 1. 2023 videozáznam. Žalovaný odmítá, že by použil slovní spojení celková či generální rekonstrukce. Smluvní strany se dohodly na slevě z kupní ceny a konečná kupní cena činila 10 000 000 Kč. Před podpisem kupní smlouvy předal žalovaný žalobkyni seznam s kontakty na jednotlivé řemeslníky, nájemníky a osoby důležité pro správu nemovitosti, přičemž výslovně upozornil na společnost , právnická osoba, , která se zabývá čištěním kanalizací a která řešila i potíže s ležatou kanalizací, na které žalovaný výslovně upozornil.5. Žalovaný dále ve svém vyjádření poukázal na chybnou metodiku vyčíslení nároku na slevu z ceny díla a rovněž se vyjádřil ke konkrétním vytknutým vadám nemovitosti. Vadu nefunkčního kotle neuznal ani částečně, neboť náklady na opravu kotle byly odhadnuty na 15 000 Kč, žalovaný uhradil žalobkyni 20 000 Kč a náklady na výměnu kotle za nový nemohou být přenášeny v celé míře na žalovaného. Vadu komínu žalovaný považuje za zjevnou, nicméně poskytl slevu z kupní ceny 10 000 Kč a neuznal zbývající nárok 4 246 Kč. Vadu svislé kanalizace žalovaný uznal jak co do výše slevy z ceny díla 62 427 Kč, tak co do náhrady škody ve výši 46 761,04 Kč. Ostatní vady žalovaný neuznal ani částečně. U vady hydroizolace žalovaný připustil, že mohla být již za hranicí životnosti, nicméně její stav odpovídal stáří budovy 85 - 90 let a stav hydroizolace musel být u druhé prohlídky žalobkyni zřejmý. Na vlhkost ve sklepech žalovaný výslovně upozornil. Proto žalovaný neuznal ani navazující náhradu škody vadou elektroinstalace. K vadě vodorovné kanalizace žalovaný uvedl, že sám opakovaně řešil potíže za pomoci společnosti , právnická osoba, a popsal stav jednotlivých úseků kanalizace. Ucpání kanalizace v problémové části bylo řešeno průtlakem, na což žalobkyni přímo upozornil a považoval to za běžnou záležitost u takto staré zástavby. K vadě spalinových cest žalovaný uvedl, že se používal pouze jeden komín a ostatní se nepoužívaly dlouhodobě. Náklady na pasportizaci žalovaný považuje za běžnou údržbu nemovitosti. Žalovaný tedy uznal nárok žalobkyně pouze co do částky 119 188,04 Kč a nárok co do zbývající částky navrhl zamítnout jako neodůvodněný.6. Žalobkyně v replice potvrdila, že se první prohlídky nemovitosti účastnili oba jednatelé, druhé pouze , jméno FO, . Setrvala na tvrzení, že žalovaný použil pojem generální rekonstrukce a odmítla, že by výsledná kupní cena 10 000 000 Kč měla souvislost s poskytnutím slevy na nevyhovující technický stav nemovitosti. Žalobkyně považovala kupní cenu i tak za vysokou s ohledem na cenu pořizovací a přikládala význam provedení stavebních činností zahrnujících generální rekonstrukci. Žalobkyně odmítla, že byla ž