4 C 253/2019-166 — Okresní soud ve Vyškově

1. Žalobce se návrhem doručeným zdejšímu soudu domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud žalované uložil povinnost zaplatit žalobci dlužné nájemné ve výši 533 322 Kč. Žalobce svůj návrh odůvodnil tím, že s žalovanou v postavení nájemce uzavřel dne 23. 12. 2015 smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, jejímž předmětem byl nájem budovy [adresa], v k.ú. [obec] zapsaný na [list vlastnictví]. Účelem nájmu je provozování restaurace, hudebního klubu a nahrávacího studia a žalovaná se v nájemní smlouvě zavázala platit žalobci jako pronajímateli nájemné ve výši 26 000 Kč měsíčně, které má být hrazeno předem čtvrtletně. Žalobce účtoval žalované nájemné fakturami, které žalovaná neuhradila, nebo je uhradila pouze částečně. Za období duben – červen 2018 požaduje žalobce uhradit na nájemném částku 66 000 Kč (na vyúčtované nájemné 78 000 Kč (tj. 3 x 26 000 Kč), žalovaná uhradila 12 000 Kč), za období červenec – září 2018 požaduje žalobce uhradit na nájemném částku 78 000 Kč (na vyúčtované nájemné 78 000 Kč nebylo uhrazeno ničeho), za období říjen – prosinec 2018 požaduje žalobce uhradit na nájemném částku 67 726 Kč (na nájemné 78 000 Kč (tj. 3 x 26 000 Kč) byla poskytnuta sleva ve výši 10 724 Kč), za období leden – březen 2019 požaduje žalobce uhradit na nájemném částku 75 000 Kč (na vyúčtované nájemné 78 000 Kč (tj. 3 x 26 000 Kč), žalovaná uhradila 3 000 Kč), za období duben – červen 2019 požaduje žalobce uhradit na nájemném částku 60 596 Kč (na vyúčtované nájemné 78 000 Kč (tj. 3 x 26 000 Kč), žalovaná uhradila 17 404 Kč), za období červenec – září 2019 požaduje žalobce uhradit na nájemném částku 54 000 Kč (na vyúčtované nájemné 78 000 Kč (tj. 3 x 26 000 Kč), žalovaná uhradila 24 000 Kč), za období červenec – září 2017 požaduje žalobce uhradit na nájemném částku 78 000 Kč (na vyúčtované nájemné 78 000 Kč (tj. 3 x 26 000 Kč) nebylo uhrazeno ničeho), za období říjen – prosinec 2019 požaduje žalobce uhradit na nájemném částku 54 000 Kč (na vyúčtované nájemné 78 000 Kč (tj. 3 x 26 000 Kč), žalovaná uhradila 24 000 Kč). Celkem tak žalobce požaduje dle návrhu na zahájení řízení uhradit částku 533 322 Kč se zákonným úrokem z prodlení ode dne následujícího po splatnosti jednotlivých faktur se zohledněním částečných úhrad žalované. 2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila dne 13. 3. 2020 v tom smyslu, že žalobu ani z části neuznává. Žalovaná poukázala na skutečnost, že v roce 2017 se začal na předmětu nájmu projevovat nevyhovující až havarijní stav, což začalo významně omezovat žalovanou v užívání k dohodnutému účelu. Nejvíce žalovanou omezovaly problémy s odpady, včetně kanalizace, což způsobovalo, že toalety pro hosty zařízení zapáchaly a neodtékaly, což dle žalované zapříčinilo ztrátu části zákazníků. Žalovaná poukázala na skutečnost, že se stav předmětu nájmu snažila s žalobcem opakovaně řešit, kdy dle jejího názoru byla komunikace s žalobcem složitá. Současně s tím žalovaná navrhovala žalobci odkoupení předmětu nájmu případně provedení rekonstrukce na vlastní náklady s finanční kompenzací. S ohledem na tvrzený špatný technický stav žalovaná uplatnila slevu z nájmu, kdy hodlala do budoucna platit 8 000 Kč měsíčně. Žalovaná připustila, že žalobce provedl na předmětu nájmu rekonstrukci, nicméně tuto považovala za nedostatečnou, kdy nadále problémy s odpadem a zápachem z toalet přetrvávaly. 3. Žalobce reagoval na výtky žalované v tom smyslu, že žalované byl v době uzavření smlouvy o dílo stavebně technický stav předmětu nájmu dobře znám a s jejím pronájmem takto souhlasil. Pokud šlo o provedenou rekonstrukci, má za to, že tato byla provedena řádně. Trvá na tom, že problémy s odpadem a zápachem na toaletách byly způsobeny nadměrným provozem žalované a jejich špatnou údržbou. 4. Z výpisu ze spolkového rejstříku vedeného [název soudu], oddíl [anonymizováno], vložka [anonymizováno] soud zjistil, že žalobce je spolek, jehož účelem je dobrovolné sdružování dětí a mládeže. Z výpisu z obchodního rejstříku vedeného Krajským soudem v [obec], oddíl [anonymizováno], vložka [číslo] vyplývá, právní forma žalované, kdo je jejím jednatelem a že jejím předmětem podnikání je výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona, hostinská činnost a prodej kvasného lihu, konzumního lihu a lihovin. 5. Ze smlouvy o nájmu prostor sloužícího k podnikání ze dne 23. 12. 2015 (dále jen„ nájemní smlouva“) vyplývá, že žalobce a žalovaná uzavřeli ujednání, ve kterém žalobce přenechává žalované do užívání objekt na adrese [adresa] [adresa] [adresa] [adresa], umístěný na pozemku parc. [číslo] vše zapsáno na [list vlastnictví] za účelem provozování jeho podnikatelské činnosti a žalovaná se zavázala platit žalobci nájemné ve výši ve výši 26 000 Kč měsíčně. Dle čl. 5 nájemní smlouvy bude nájemné hrazeno předem čtvrtletně, vždy splatné 15 dní od doručení faktury. Dle čl. 4 nájemní smlouvy je účelem nájmu provozování restaurace, hudebního klubu a nahrávacího studia. Nájemce v nájemní smlouvě prohlásil, že stav předmětu nájmu je mu znám a shledává ho způsobilý pro dohodnutý účel dle smlouvy. V čl. 8 nájemní smlouvy se žalobce zavázal a) umožnit žalované užívat předmět nájmu ode dne podpisu smlouvy, a to ve stavu, v jakém se k tomuto dni nachází, b) zajistit žalované plný a nikým nerušený výkon jeho práva nájmu, c) poskytnutou žalovanému přiměřenou součinnost při zajištění služeb potřebných k užívání předmětu nájmu, které si zajišťuje sama žalovaná, d) umožnit žalované opravy a úpravy předmětu nájmu v rozsahu správy předmětu nájmu udělené žalobcem, e) umožnit žalované označení předmětu nájmu obvyklou formou. Dle čl. 8 věta druhá nájemní smlouvy pokud žalobce zaviněně nesplní povinnost podle odst. 8.1, odpovídá žalované za škodu tím způsobenou a pokud je díky takovému zaviněnému nesplnění povinnosti předmět nájmu nezpůsobilý k řádnému užívání dle této smlouvy, má žalovaná právo na poměrné snížení nájemného za dobu trvání této nezpůsobilosti. Dle čl. 9 písm. c) nájemní smlouvy je žalovaná povinna zajišťovat technickou údržbu. 6. Z faktury č. [číslo] [číslo] vystavené dne 3. 7. 2019 žalobcem vyplývá, že je v ní žalované účtována úhrada nájemného na základě smlouvy o nájmu prostor sloužícího podnikání ze dne 23. 12. 2015 za dobu 7-9/ 2019 ve výši 78 000 Kč se splatností do 18. 7. 2019. Z faktury č. [číslo] [číslo] vystavené dne 3. 9. 2019 žalobcem vyplývá, že je v ní žalované účtována úhrada nájemného na základě smlouvy o nájmu prostor sloužícího podnikání ze dne 23. 12. 2015 za dobu 10-12 2019 ve výši 78 000 Kč se splatností do 3. 9. 2019. Z faktury č. [číslo] [číslo] vystavené dne 18. 4. 2018 žalobcem vyplývá, že je v ní žalované účtována úhrada nájemného na základě smlouvy o nájmu prostor sloužícího podnikání ze dne 23. 12. 2015 za dobu 4/18 -6/ 2018 ve výši 78 000 Kč se splatností do 3. 4. 2018. Z faktury č. [číslo] [číslo] vystavené dne 17. 8. 2018 žalobcem vyplývá, že je v ní žalované účtována úhrada nájemného na základě smlouvy o nájmu prostor sloužícího podnikání ze dne 23. 12. 2015 za dobu 7/ 2018 - 9/ 2018 ve výši 78 000 Kč se splatností do 2. 8. 2018. Z faktury č. [číslo] [číslo] vystavené dne 24. 10. 2018 žalobcem vyplývá, že je v ní žalované účtována úhrada nájemného na základě smlouvy o nájmu prostor sloužícího podnikání ze dne 23. 12. 2015 za dobu 10/ 2018 - 12/ 2018 ve výši 67 726 Kč (nájemné ve výši 78 000 Kč po odečtení slevy z nájemného – nutné opravy 10. 7. – 28. 8. 2015) se splatností do 9. 10. 2018. Z faktury č. [číslo] [číslo] vystavené dne 25. 1. 2019 žalobcem vyplývá, že je v ní žalované účtována úhrada nájemného na základě smlouvy o nájmu prostor sloužícího podnikání ze dne 23. 12. 2015 za dobu 1/ 2019 - 3/ 2019 ve výši 78 000 Kč se splatností do 10. 1. 2019. Z faktury č. [číslo] [číslo] vystavené dne 30. 4. 2019 žalobcem vyplývá, že je v ní žalované účtována úhrada nájemného na základě smlouvy o nájmu prostor sloužícího podnikání ze dne 23. 12. 2015 za dobu 4/ 2019 - 6/ 2019 ve výši 78 000 Kč se splatností do 15. 4. 2019. Z faktury č. [číslo] [číslo] vystavené dne 14. 7. 2017 žalobcem vyplývá, že je v ní žalované účtována úhrada nájemného na základě smlouvy o nájmu prostor sloužícího podnikání ze dne 23. 12. 2015 za III. čtvrtletí 2017 ve výši 78 000 Kč se splatností do 30. 6. 2017. 7. Z přehledu příjmů a výdajů bylo zjištěno, že žalovaná (respektive její jednatel) uhradila na fakturu č. [číslo] [číslo] dne 11. 12. 2018 částku 12 000 Kč, na fakturu č. [číslo] [číslo] dne 14. 3. 2019 částku 3 000 Kč, na fakturu č. [číslo] [číslo] dne 10. 5. 2019 částku 17 404 Kč, na fakturu č. [číslo] [číslo] dne 24. 7. 2019 částku 24 000 Kč a na fakturu č. [číslo] [číslo] dne 16. 9. 2019 částku 24 000 Kč. 8. Z výzvy ve věci nájemního vztahu objektu na adrese [adresa], včetně dodejky soud zjistil, že žalovaná jménem svého zástupce adresovala žalobci výzvu, ve které žalobce upozorňoval na nevyhovující až havarijní stav předmětu nájmu, který žalovanou omezuje v užívání k dohodnutému účelu. Žalovaná vyzvala žalobce k provedení kompletní rekonstrukce, případně n