7 C 299/2020-37 — Okresní soud ve Vyškově

1. Žalobou ze dne [datum] domáhá se žalobkyně, aby soud rozhodl o povinnosti žalovaného vyklidit jednotku [číslo] byt, v budově číslo popisné [anonymizováno], bytový dům v části [územní celek], na pozemku parcela [číslo] vše v [katastrální uzemí]. Svůj návrh odůvodnila tím, že je výlučným vlastníkem uvedené jednotky. Žalovaný tuto jednotku užívá, aniž by k tomu měl právní důvod. Žalobkyně vyzvala žalovaného přípisem ze dne [datum] k vyklizení bytu. Žalovaný výzvu převzal a reagoval na ni návrhem na uzavření nájemní smlouvy. Jelikož se žalobkyně a žalovaný neshodli na podmínkách nájmu, domáhá se žalobkyně ochrany vlastnického práva soudní cestou. 2. Žalovaný v písemném vyjádření uvedl, že se v roce 2008 dostal do finančních problémů a předmětnou bytovou jednotku převedl kupní smlouvou za cenu [částka] na žalobkyni. Reálná kupní cena se však pohybovala v částce vyšší jak [částka]. K ponížení kupní ceny došlo na základě dohody, že žalovaný bude moci nadále bytovou jednotku užívat za náhradu spotřebovaných služeb. Žalobkyně od doby převodu bytové jednotky na její osobu nevyzvala žalovaného, aby hradil jakoukoliv částku za užívání bytové jednotky. Žalobkyně také nikdy nepředložila žalovanému nájemní smlouvu a nevedla žádnou komunikaci, ze které by vyplývala povinnost žalovaného hradit nájemné. První přípis obdržel žalovaný až v roce 2020. 3. Na základě provedených důkazů a po jejich posouzení, a to jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti dospěl soud k těmto skutkovým zjištěním: 4. Žalobkyně je výlučným vlastníkem předmětné bytové jednotky [číslo] nacházející se v budově [část obce], [adresa], bytový dům postavený na parcele [číslo] jak dokladuje výpis z katastru nemovitostí, [list vlastnictví] pro k.ú. [obec], vedený Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, [stát. instituce]. 5. Písemným přípisem ze dne [datum] vyzvala žalobkyně, prostřednictvím svého právního zástupce, žalovaného k vyklizení předmětného bytu a odevzdání žalobkyni a dále k uhrazení částky [částka] na účet u [anonymizována dvě slova], což dokladuje přípis [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ze dne [datum], adresovaný žalovanému a zaslaný doporučenou poštou. 6. Žalovaný na přípis žalobkyně reagoval dne [datum], rovněž prostřednictvím právního zástupce, kdy uvedl, že žalovaný po odchodu žalobkyně ze společné domácnosti, zůstal sám jediným uživatelem předmětného bytu. Nijak nerozporuje, že byt užívá a řádně platí služby, spojené s užíváním bytu a společných prostor. Pokud se týká požadovaného nájemného [částka] měsíčně, navíc za dobu 5 let zpětně, považuje žalovaný za nepřiměřené (viz přípis [anonymizováno] [jméno] [příjmení], který za žalovaného zaslal přípis [anonymizováno] [jméno] [příjmení] – zástupci žalobkyně dne [datum]). 7. Žalovaný jako prodávající a žalobkyně jako kupující, uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu, jejímž předmětem byl úplatný převod bytové jednotky [číslo] v domě [adresa] na pozemku p. [číslo] zast. pl. a nádvoří, včetně příslušného spoluvlastnického podílu ve výši id. [číslo] na společných částech domu [adresa] na pozemku p. [číslo] zast. pl. a nádvoří, vše zapsáno v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, [stát. instituce] na [list vlastnictví] a [list vlastnictví] pro [územní celek], část [územní celek] a k.ú. [obec], jak dokladuje předložená kupní smlouva ze dne [datum], uzavřená mezi účastníky. Vklad práva povolen rozhodnutím sp. zn. V [číslo] [rok] [číslo], právní účinky vkladu vznikly dnem [datum]. 8. Tvrzení žalovaného, že v době prodeje předmětné bytové jednotky se pohybovaly ceny ve vyšší výši, dokladuje doložený přehled statistického úřadu„ [jméno] nemovitostí v Jihomoravském kraji“, ze kterého vyplývá, že průměrné kupní ceny bytů v okrese [obec] se v roce 2008 pohyboval v částce [číslo] Kč/m2. Předmětná bytová jednotka je 3+KK, je tedy žalovaným uvedená cena [částka] v době prodeje cenou obvyklou. 9. Tvrzení žalovaného, že se v době prodeje předmětné bytové jednotky dostal do finanční nouze, dokladuje přehled řízení, vedených u Okresního soudu ve Vyškově, ze kterého vyplývá, že na majetek žalovaného bylo nařízeno několik exekucí. 10. V souladu s ustanovením § 1012 věta prvá zákona číslo 89/2012 Sb., občanského zákoníku (v platném znění), vlastník má právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit. 11. Dle ustanovení § 1042, občanského zákoníku, vlastník se může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje. 12. Podle ustanovení § 2238 občanského zákoníku, užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou. Toto ustanovení představuje výjimku ze zásady povinné písemné formy smlouvy o nájmu bytu. 13. Dle § 3028 odst. 2 občanského zákoníku, není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanovením tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobnostních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. 14. Podmínky stanovené pro ochranu„ poctivého nájemce“ v § 2238 občanského zákoníku musí být splněny po 1. 1. 2014, přihlédnuto přitom může být i k chování„ nájemce“ před účinností občanského zákoníku (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne 20. 9. 2016, sp. zn. 26 Cdo 1236/2015). Podle § 3074 odst. 1 občanského zákoníku se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem. Ustanovení § 2238 občanského zákoníku tedy lze použít i na nájemní vztah, který měl vzniknout před 1. 1. 2014. 15. Uživatel bytu může být považován na řádného nájemce ve smyslu § 2238 občanského zákoníku jen tehdy, jestliže byt užíval alespoň tři roky v dobré víře (s ohledem na princip nepravé retroaktivity vyjádřený v ustanovení § 3074 odst. 1 občanského zákoníku), že je jeho nájemcem, a zároveň jeho dobrá víra trvala k 1. lednu 2014 (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky, ze dne 15. 10. 2018, sp. zn. 26 Cdo 2957/2018). 16. V účastnické výpovědi žalovaný uvedl, že dcera žalobkyně si vzala úvěr na úhradu kupní ceny bytu a žalovaný kupní cenu použil na úhradu svých dluhů. V té době žili se žalobkyní ve společné domácnosti. Byt je o velikosti 3 + KK. Znalecký posudek na cenu bytu při jeho prodeji vypracován nebyl, ale jeden zájemce mu nabízel přes milion korun. Až do doby asi 7 let zpětně žili v předmětném bytě spolu se žalobkyní ve společné domácnosti. Ta poté odešla do jiné bytové jednotky, kterou rovněž vlastní. Žalovaný zůstal v bytě bydlet i nadále, po celou dobu hradil náklady spojené s užíváním bytu a tyto hradí stále. Žádná výše nájemného stanovena nebyla. 17. Žalobkyně neprokázala, že by v průběhu let, tj. od doby po skončení společného soužití mezi účastníky až do října 2020 požadovala po žalovaném nájemné a rovněž neprokázala, že by žalovanému sdělila, že v předmětném bytě bydlí bez právního důvodu. Toto žalovanému sdělila poprvé přípisem ze dne 29. 10. 2020. 18. Vzhledem k tomu, že žalovaný v předmětném bytě bez výhrad bydlel až do října 2020, v dobré víře, že je nájemcem bytu hradil všechny náklady, spojené s užíváním bytu, má soud zato, že je splněna podmínka, stanovení v § 2238 občanského zákoníku, tj. žalovaný je považován za řádného nájemce předmětného bytu. Soud proto žalobu, jako nedůvodnou zamítl, neboť doposud nájem bytu neskončil žádným zákonným způsobem. 19. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn § 142 odst. 1 občanského soudního řádu, dle něhož účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. V daném případě byl žalovaný zcela úspěšný. Náklady účelně vynaložené k uplatňování práva spočívají v nákladech právního zastoupení, dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), ve znění pozdějších předpisů, konkrétně z ustanovení § 9 odst. 1 ve spojení s ustanovením § 7 bod 4, dle kterých činí sazba za každý úkon právní služby 1.500 Kč a dále z ustanovení §§ 11 advokátního tarifu za tři úkony právní služby (převzetí a přípravu zastoupení, vyjádření ve věci samé a účast na jednání u procesního soudu), dále režijním paušálu ve výši 900 Kč za 3 úkony právní služby po 300 Kč úkon. Rovněž byla přiznána požadovaná ztráta času 2x ½ hod. po 100 Kč, celkem 200 Kč a cestovné k jednání dne 15. 4. 2021 ve výši 450 Kč osobním vozem [anonymizováno], [registrační značka] [obec] – [obec] a zpět (celkem 74 km, při průměrné spotřebě 6,07 l /100 km, ceně benzínu 27,80 Kč l a sazbě 4,40 Kč km). 20. Náklady řízení celkem činí 6.050 Kč, a byly přiznány k rukám zástupce. 21. Lhůta k placení byla stanovena dle ustanovení § 160 občanského soudního řádu.