8 C 91/2020-74 — Okresní soud ve Vyškově

1. Žalobce se žalobou podanou u Okresního soudu ve Vyškově dne 30. 9. 2020 domáhá vydání rozhodnutí, kterým by soud určil výši úhrady za užívání bytu původně o velikosti 2+1 s příslušenstvím o celkové podlahové ploše [výměra] ve třetím patře budovy [adresa] na adrese [adresa žalované] [číslo] pro obec a [katastrální uzemí] u [stát. instituce], [stát. instituce] (dále jen„ předmětný byt“) částkou 8.000 Kč měsíčně. Žalobu odůvodnil tím, že je vlastníkem domu, v něm se nachází předmětný byt. Žalované v minulosti svědčilo právo osobního užívání bytu na základě dohody o užívání bytu ze dne [datum], které se následně s účinností od [datum] transformovalo na nájem bytu. Rozsudkem Okresního soudu ve Vyškově ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací] ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Brně ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka] bylo přivoleno k výpovědi z nájmu bytu s tím, že povinnost žalované k vyklizení bytu je vázána na zajištění přiměřeného náhradního bytu. Nájem bytu žalované skončil uplynutím výpovědní lhůty dne [datum]. Žalovaná v předmětném bytě stále bydlí, její vztah k bytu je charakterizován jako právo na bydlení. Pro právo na bydlení se přiměřeně použije právní úprava nájmu bytu. Povinností žalované je platit žalobci úhradu za užívání bytu. Výše úhrad za užívání bytu byla po dobu užívání bytu žalovanou stanovována vždy podle v té době platných předpisů, vydávaných Ministerstvem financí ČR k regulaci nájemného z bytů. S účinností od [datum] bylo nájemné z bytů jednostranně zvyšováno postupem dle zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytů. Postup dle tohoto zákona se ve městě [okres] uplatnil naposledy pro období roku 2010. S účinností od [datum] činila výše úhrad spojených s užíváním bytu částku 5.023 Kč měsíčně. Takto stanovená výše úhrad za užívání bytu nebyla od roku 2010 změněna. Úhrada za užívání bytu v této částce nezahrnuje náklady spojené s vlastnictvím předmětného bytu a žalobce v konečném důsledku dotuje bydlení žalované ze svého. Žalobce využil svého práva na zvýšení úhrad za užívání bytu dle § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“) a dopisem ze dne [datum] navrhl žalované zvýšení stávajícího nájemného v částce 5 023 Kč o částku 2 977 Kč. Po tomto zvýšení by tedy čistá výše úhrad spojených s užíváním bytu činila 8 000 Kč měsíčně (bez záloh na služby). Nově navrhovaná výše úhrad spojených s užíváním bytu nepřekračuje cenovou hranici tvořenou výší srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Místně obvyklé nájemné za užívání předmětného bytu ke dni [datum] bylo v řízení vedeném u Okresního soudu ve [obec] pod sp. zn. [spisová značka] stanoveno revizním znaleckým posudkem [číslo] zpracovaným [právnická osoba] v částce 8.000 Kč měsíčně. Mezi účastníky byl již v minulosti veden soudní spor o určení náhrady za užívání předmětného bytu (viz řízení vedené u Okresního soudu ve [obec] pod sp. zn. [spisová značka]), v němž žalobce navrhoval zvýšení úhrady od [datum]. Žaloba byla zamítnuta z důvodu jejího opožděného podání. Žalobce navrhuje, aby pro určení obvyklé výše úhrad spojených s užíváním bytu pro toto soudní řízení byl jako důkaz použitý výše uvedený revizní znalecký posudek ze spisu [spisová značka]. Z údajů Českého statistického úřadu vyplývá, že nájemné z bytů oproti roku 2013 vzrostlo, a to přibližně o 10 %. Z výše uvedeného je zřejmé, že úhrada za užívání bytu ve výši 8 000 Kč měsíčně je v současné době nižší než je úroveň srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě a čase. Jelikož v daném případě byla výše úhrad spojených s užíváním bytu vždy stanovována cenovým předpisem a nikoliv ujednáním mezi pronajímatelem a nájemcem, lze dle § 3074 odst. 2 o.z. zvýšit úhrady na úroveň místně obvyklou bez omezení vyplývajícího z ustanovení § 2249 odst. 1 o.z. (tj. že navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 %). Návrh na zvýšení úhrady za užívání bytu ze dne [datum] byl odeslán žalované prostřednictvím České pošty doporučeně s dodejkou. Dle informací České pošty pořízené prostřednictvím internetu byla zásilka doručovaná dne [datum], žalovaná však nebyla zastižena, bylo jí oznámeno uložení zásilky. Od tohoto data měla žalovaná objektivně možnost se s obsahem zásilky seznámit, bez ohledu na to, zda a kdy přesně zásilku skutečně převzala. Žalovaná žalobci ve lhůtě dvou měsíců od doručení návrhu (tj. do [datum]) nesdělila, že se zvýšením nájemného souhlasí. Proto se žalobce v souladu s ustanovením § 2249 odst. 3 o.z. obrací na soud, aby určil výši nájemného, které je obvyklé v daném místě a čase. Lhůta dalších tří měsíců pro podání této žaloby je zachována. 2. Žalovaná v rámci svého procesního stanoviska uvedla, že nárok uplatněný žalobou neuznává. Nesouhlasí s tvrzením žalobkyně, že výše úhrad za užívání bytu byla vždy stanovována dle předpisů Ministerstva financí ČR k regulaci nájemného z bytů. Vzhledem k tomu, že v té době již nebyla nájemkyní, ale pouze uživatelkou bytu, považuje za spornou otázku, zda se zákon o zvyšování nájemného týkal i osob, které měly právo na bydlení. Pokud v minulosti neprotestovala proti jednostranným úkonům žalobce, kterým byly úhrady za užívání bytu zvyšovány, bylo to proto, že zvyšování úhrad brala jako dohody mezi pronajímatelem a uživatelem o zvýšení úhrad za užívání bytu. Zvýšením úhrad za užívání bytu dle návrhu žalobce o 2 977 Kč měsíčně od [datum], by došlo k navýšení těchto úhrad asi o 58,9 %, což je v rozporu u ustanovením § 2249 odst. 1 o.z. Z uvedených důvodů navrhuje, aby soud žalobu v celém rozsahu zamítl. 3. Provedeným dokazováním soud zjistil následující skutečnosti. 4. Z výpisu z katastru nemovitostí [stát. instituce], [stát. instituce] soud zjistil, že žalobce je mimo jiné vlastníkem budovy [adresa] – objekt bydlení, která je součástí pozemku parc. [číslo] zapsané na [list vlastnictví] pro obec a [katastrální uzemí], okres [okres]. 5. Z dohody o užívání bytu ze dne [datum] vyplývá, že bytová jednotka o velikosti 2 + 1 ve výše uvedeném bytovém domě na adrese [adresa žalované]. 6. Rozsudkem Okresního soudu ve [obec] ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací] ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Brně ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka] bylo přivoleno k výpovědi z nájmu bytu sestávajícího ze dvou pokojů, kuchyně a příslušenství, ve 3. patře domu na ulici [ulice] [číslo] ve [obec], kterou dal žalobce [celé jméno žalobce] žalované [celé jméno žalované] s tím, že nájemní poměr skončí uplynutím výpovědní lhůty v trvání tří měsíců, která počne běžet 1. dnem kalendářního měsíce následujícího po právní moci rozsudku odvolacího soudu. Žalovaná a všichni, kdo s ní v bytě bydlí, je povinna byt vyklidit do patnácti dnů poté, kdy jim bude zajištěn přiměřený náhradní byt. Rozsudek odvolacího soudu nabyl právní moci dne [datum]. 7. Rozsudkem Krajského soudu v Brně ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací] byl změněn rozsudek Okresního soudu ve [obec] ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací] tak, že žaloba o určení, že žalovaná [celé jméno žalované] je povinna platit žalobci [celé jméno žalobce] za užívání předmětného bytu částku 8 000 Kč, v pravidelných měsíčních splátkách, splatných vždy do 20. dne v měsíce, za které se nájemné platí, s účinností od [datum], se zamítá. Z odůvodnění rozhodnutí vyplývá, že žaloba byla zamítnuta pro opožděnost z důvodu marného uplynutí prekluzivní tříměsíční lhůty k podání žaloby dle § 696 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku. Námitka prekluze byla přitom žalovanou vznesena až v rámci odvolacího řízení. V uvedeném řízení byl za účelem stanovení výše obvyklého nájemného za užívání předmětného bytu ke dni [datum] [právnická osoba] vypracován revizní znalecký posudek, evidovaný pod [číslo]. Dle závěrů znaleckého ústavu činilo místně obvyklé nájemné k datu [datum] částku 8 000 Kč měsíčně. 8. Z grafu Českého statistického úřadu zobrazujícího vývoj nákladů na bydlení (nájemné, voda, energie, paliva) je zřejmé, že náklady na bydlení v České republice kontinuálně rostou, mezi lety 2013 a 2018 cca o 5 %. 9. Dle Oznámení nové výše nájemného ze dne [datum] činila výše nájemného za užívání předmětného bytu od [datum] celkem 5 298 Kč měsíčně, z čehož 5 023 Kč bylo nájemné a 275 Kč činily zálohy na služby spojené s užíváním bytu. Nájemné bylo stanoveno dle zákona č. 107/2006 Sb. a Sdělení Ministerstva pro místní rozvoj č. 180/2009 Sb. 10. Dopisem ze dne [datum], podaným k poštovní přepravě dne [datum], žalobce oznámil žalované zvýšení stávajícího nájemného ve výši 5 023 Kč měsíčně o částku 2 977 Kč měsíčně. Po uvedeném zvýšení tak činí čisté nájemné (bez záloh na služby spojené s užíváním bytu) částku 8 000 Kč měsíčně. Dle služby České pošty s.p. Sledování zásilek byla zásilka zaevidovaná dne [datum] pod podacím č. RR [anonymizováno] doručovaná adresátovi dne [datum], adresát nebyl zastižen, zásilka byla uložena. Dne [datum] adresát požádal o prodloužení úložní doby, žádosti bylo vyhověno, dne [d