8 C 93/2020-99 — Okresní soud ve Vyškově

1. Žalobou podanou u Okresního soudu ve Vyškově dne 9. 10. 2020 se žalobkyně domáhá zaplacení částky 67 235 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 67 235 Kč od [datum] do zaplacení a náhrady nákladů řízení. Učinila tak s odůvodněním, že dne [datum] uzavřela s [titul] [jméno] [příjmení] jako prodávajícím a žalovanou jako realitní makléřkou rezervační smlouvu k pozemku parc. [číslo] zapsaného na [list vlastnictví] v [katastrální uzemí] (dále jen„ pozemek“). Dne [datum] uhradila žalobkyně na účet žalované rezervační poplatek v dohodnuté výši 67 235 Kč. Žalobkyně uzavřela rezervační smlouvu na základě internetového inzerátu žalované, v němž byly popsány vlastnosti pozemku tak, že mimo jiné bylo uvedeno, že pozemek je„ zasíťovaný“. Při obhlídce pozemku dne [datum] žalovaná žalobkyni utvrdila v tom, že inženýrské sítě a všechny přípojky (vyjma plynové) jsou připraveny na hranici pozemku. Žalobkyně měla v úmyslu pozemek využít k výstavbě. Za účelem obstarání si finančních prostředků k úhradě kupní ceny si sjednávala úvěr u [právnická osoba] Odhadce banky v rámci odhadu ceny nemovité věci zjistil, že pozemek, navzdory ujištěním žalované, není zasíťován, neboť na pozemek je z inženýrských sítí zavedena pouze síť elektrická, chybí však kanalizace a vodovod. Žalobkyně následně kontaktovala odhadce, který jí sdělil, že vlastníci sousedního pozemku mu potvrdili, že v dané lokalitě není přivedena vodovodní síť, vodu musí brát z vlastní studny, a i to je z důvodu sucha problematické. Žalobkyně proto vznesla dne [datum] námitku relativní neplatnosti rezervační smlouvy pro uvedení v omyl spočívající v označení pozemku v inzerátu jako zasíťovaného a dále v ústním sdělení žalované, že všechny přípojky jsou připraveny na hranici pozemku a současně vyzvala žalovanou k vrácení rezervačního poplatku ve lhůtě 7 dnů od doručení. Žalovaná své pochybení odmítla a mínila si rezervační poplatek ponechat. Dne [datum] se tak žalovaná dostala do prodlení s úhradou splatné pohledávky. Dne [datum] byla žalované doručena předžalobní výzva, na kterou žalovaná reagovala tak, že má za to, že žalobkyně vůči ní neučinila žádný hmotněprávní úkon, své pochybení opětovně popřela a sdělila, že má za to, že žalobkyně porušila rezervační smlouvu. Následná snaha žalobkyně o mimosoudní vyřešení sporu byla neúspěšná. 2. Žalovaná v rámci svého procesního stanoviska uvedla, že nárok uplatněný žalobou neuznává. Za nesporné označila tvrzení žalobkyně, že mezi stranami byla dne [datum] uzavřena rezervační smlouva na zprostředkování prodeje pozemku parc. [číslo] zapsaného na [list vlastnictví] v k.ú. [anonymizováno] ve vlastnictví [titul] [jméno] [příjmení]. Žalobkyně si žádné zvláštní vlastnosti pozemku ve smlouvě nevymínila a s pozemkem se seznámila na jeho prohlídce, kde jí byly sděleny všechny podstatné informace. Až po této prohlídce a seznámení se s pozemkem žalobkyně přistoupila k podpisu smlouvy. Na osobní prohlídce byly žalobkyni ukázány veškeré dostupné sítě (přípojky) a jejich poloha. Žalovaná žádné informace žalobkyni nezatajila a nesdělila nic, co by nebyla pravda. Skutečný motiv porušení rezervační smlouvy ze strany žalobkyně žalovaná spatřuje v tom, že si žalobkyně nesehnala prostředky na úhradu kupní ceny, popř. se pro žalobkyni ukázalo složitější realizovat výstavbu rodinného domu a tento obchod si kvůli svému vlastnímu omylu, popř. neznalosti rozmyslela. Žalovaná má dále za to, že žalobkyně neučinila právní úkon – odstoupení od smlouvy, neboť právním zástupcem žalobkyně zaslané„ odstoupení od smlouvy“ neobsahovalo plnou moc, kterou by žalobkyně zástupce zplnomocnila k hmotněprávním úkonům. Žalovaná proto jakákoliv zamýšlená právní jednání považuje za neplatná a neúčinná. Rezervační smlouva zanikla uplynutím času, přičemž nedošlo ke splnění závazku ze strany žalobkyně, která byla vyzvána k podpisu kupní smlouvy s [titul] [jméno] [příjmení], ke kterému se však nedostavila. Z uvedených důvodů má žalovaná za to, že jí vznikl nárok na smluvní pokutu dle čl. 4 rezervační smlouvy ve výši 67 235 Kč, když žalobkyně po vyzvání nepřistoupila na uzavření smlouvy a přestala komunikovat. Žalobkyně tak vědomě zmařila uzavření obchodu a způsobila tak žalované škodu ve výši složeného blokovacího depozita, které mělo představovat její zprostředkovatelskou odměnu. Žalovaná musela uhradit odměnu advokáta ve výši 19 360 Kč a náklady spojené se zprostředkováním nemovitosti (prohlídka na místě samém 1 000 Kč, zajištění dokumentace z KN, územního plánu, komunikace se starostou [územní celek] včetně ostatní drobné administrativy v ceně 10 500 Kč) a z vybraného rezervačního poplatku odvedla DPH ve výši 11 668,88 Kč. S ohledem na shora uvedené žalovaná navrhuje, aby soud žalobu v celém rozsahu zamítl. 3. U jednání dne 11. 10. 2022 žalobkyně v rámci svého procesního stanoviska doplnila, že žalovaná při zprostředkování prodeje nemovitosti jednala jako podnikatel, zatímco žalobkyně byla v postavení spotřebitele, proto měla být ze strany žalované poučena o možnosti odstoupení od smlouvy v zákonné lhůtě, což však žalovaná neučinila. Žalobkyně tak měla podle § 1829 odst. 2 občanského zákoníku možnost odstoupit od smlouvy ve lhůtě jednoho roku a čtrnácti dnů. 4. Provedeným dokazováním soud zjistil následující skutečnosti. 5. V Rezervační smlouvě uzavřené dne [datum] mezi žalovanou jako makléřem, žalobkyní jako zájemcem a [titul] [jméno] [příjmení] jako prodávajícím se smluvní strany dohodly, že zájemce se zavazuje zaplatit makléři rezervační poplatek ve výši 67 235 Kč (3% z kupní ceny nemovitosti včetně DPH ve výši 21%) a makléř se zavazuje rezervovat nemovitost ve vlastnictví prodávajícího – pozemek parc. [číslo] orná půda, o výměře [výměra] v části [územní celek] – [anonymizováno], zapsaný na [list vlastnictví] pro obec k. ú. [anonymizováno], [územní celek] – [anonymizováno], vedeném u [stát. instituce], [stát. instituce] (dále jen„ nemovitost“), tzn. neučinit žádný úkon směřující k prodeji nemovitosti jakékoliv třetí osobě odlišné od zájemce. Rezervační poplatek je dle čl. 2 rezervační smlouvy splatný do 14 pracovních dnů ode dne uzavření této smlouvy všemi smluvními stranami převodem na účet makléře č. [bankovní účet]. V případě realizace převodní smlouvy se rezervační poplatek započte na kupní cenu. Dle čl. 2 má zájemce nárok na vrácení rezervačního poplatku v případě, že prodávající předpokládanou kupní smlouvu neuzavře, ačkoliv k tomu budou splněny podmínky. Dle čl. 2 je makléř dále povinen vrátit rezervační poplatek zájemci do pěti dnů ode dne doručení písemné výzvy, pokud makléř porušil některou svou povinnost dle této smlouvy nebo pokud vyjde najevo, že právní stav nemovitosti neodpovídá stavu dle výpisu z listu vlastnictví v době uzavření této smlouvy. Rezervační dobu smluvní strany stanovují tak, že začíná běžet dnem zaplacení rezervačního poplatku a končí uplynutím 60. dne ode dne zaplacení rezervačního poplatku (čl. 3). Dle čl. 4 v případě, že nedojde k uzavření smlouvy o převodu nemovitosti ve lhůtě dle čl. 3, tj. v rezervační době, z důvodů ležících na straně zájemce, je zájemce povinen zaplatit makléři smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku, tj. ve výši 67.235 Kč vč. DPH 21%, která je splatná dnem následujícím po dni uvedeném v čl. 3 této smlouvy, pokud se strany nedohodnou jinak. Zájemce, makléř a prodávající se dohodli, že je makléř oprávněn rezervační poplatek započíst vůči nároku na zaplacení smluvní pokuty dle tohoto článku. Dle čl. 4 jsou důvody ležící na straně zájemce zejména to, že zájemce neposkytne potřebnou součinnost při uzavírání kupní smlouvy a souvisejících dokumentů, zájemce odmítne podepsat kupní smlouvu nebo související dokumenty nutné k převodu nemovitosti nebo si zájemce nebude schopen sjednat financování převodu nemovitosti apod. Podle čl. 5 má zájemce právo od smlouvy odstoupit v případě, že nastane některý z případů uvedených v čl. 2 smlouvy. V případě, že zájemce od smlouvy odstoupí, vrátí makléř zájemci rezervační poplatek do 2 pracovních dnů od doručení odstoupení od smlouvy (čl. 5). 6. [právnická osoba] byla částka 67 235 Kč uhrazena z bankovního účtu žalobkyně na účet žalované č. [bankovní účet] uvedený v rezervační smlouvě dne [datum]. 7. Z inzerátu na prodej stavebního pozemku [anonymizováno], okres [okres], bylo zjištěno, že pozemek byl v inzerátu popsán svojí polohou, rozlohou a informací, že se jedná o pozemek, který je dle územního plánu určen k bydlení. Současně bylo uvedeno, že„ Pozemek je zasíťovaný“. Dále byla v inzerátu popsána lokalita, kde se nemovitost nachází, uvedena kupní cena [částka] jednání a připojeno pět fotografií pozemku. 8. Z emailové korespondence mezi žalobkyní a žalovanou z období od [datum] do [datum] soud zjistil, že v pátek [datum] si žalobkyně s žalovanou domluvila termín prohlídky pozemku na„ neděli kolem 10.00 hod.“ (pozn. soudu tj. [datum], neboť rok 2020 byl rokem přestupným). Emailem ze dne [datum] v 11.42 hod. žalobkyně žalované sděluje„ bereme to“ a žádá o zaslání podkladů. Následně žalobkyně s žalovanou ř