19 C 309/2020-128 — Okresní soud ve Zlíně

1. Žalobci se po žalované domáhali zaplacení částky 200 000 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnili tím, že s žalovanou dne [datum] uzavřeli Rezervační smlouvu s úschovou rezervačního depozita (dále jen„ smlouva z [datum]“), ve které se žalovaná mj. zavázala, že s nimi nejpozději dne [datum] uzavře kupní smlouvu na prodej svých nemovitostí za kupní cenu 3 000 000 Kč. Konkrétně šlo o nemovitosti zapsané na [list vlastnictví] v k. ú. [obec] u [obec], obci [obec], a to pozemek parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa] – objekt k bydlení; pozemky parc. [číslo] – trvalý travnatý porost; pozemky parc. [číslo] – lesní pozemky; pozemek parc. [číslo] – ostatní plocha; pozemek parc. [číslo] – ostatní plocha a pozemek parc. [číslo] – ostatní plocha (dále jen„ rezervované nemovitosti žalované“). Zatímco oni byli připraveni s žalovanou dne [datum] kupní smlouvu na rezervované nemovitosti podepsat, žalovaná od uzavřené smlouvy z [datum] odstoupila a k podpisu kupní smlouvy se odmítla dostavit. Tím jim v souladu s bodem 4.4. smlouvy z [datum] vznikl nárok požadovat po žalované smluvní pokutu ve výši 200 000 Kč. K úhradě této sjednané smluvní pokuty žalovanou vyzvali přípisem ze dne [datum], přičemž dle článku 4.5. smlouvy z [datum] jim žalovaná měla tuto smluvní pokutu uhradit do [datum], což ale neučinila. A neučinila tak doposud, a to ani na předžalobní výzvu ze dne [datum], takže po ní částku 200 000 Kč i se zákonným úrokem z prodlení od [datum] požadují touto žalobou. 2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila a domáhala se jejího zamítnutí s tím, že předmětnou smlouvu z [datum] s žalobci uzavřela jako spotřebitel a jako taková měla právo z této smlouvy do 14 dnů od jejího podpisu odstoupit, což také učinila odstoupením od smlouvy ze dne [datum]. I kdyby ale právo na odstoupení od smlouvy neměla, tak jí stejně nemohla vzniknout povinnost zaplatit smluvní pokutu, a to s odkazem na ustanovení čl. 4 bod 4.3. cit. smlouvy, neboť žalobci jí nepředložili smlouvu o úvěru, kterou by financovali kupní cenu, což by byl důvod pro neuzavření kupní smlouvy ležící na straně žalobců. Pokud by soud dospěl k závěru, že žalobcům přesto nárok na smluvní pokutu vznikl, namítala, že tato smluvní pokuta je nepřiměřeně vysoká, a to: 1/ s odkazem na předchozí rezervační smlouvu, která byla sjednána jen ve čtvrtinové výši a 2/ s ohledem na to, že při sjednané kupní ceně nemovitostí by tato smluvní pokuta činila téměř 7 procent ze sjednané kupní ceny. Později (podání ze dne [datum]) žalovaná namítala i to, že neměla čas si pořádně smlouvu nastudovat, Ing. Dočkal jí sdělil, že jde o stejnou rezervační smlouvu, jakou předtím uzavřela s Bc. [příjmení] a [titul] [příjmení] a jen uvedená kupní cena je jiná. O změně ujednání o výši smluvní pokuty se jí nezmínil. 3. Z provedených důkazů zjistil soud následující skutkový stav, přičemž v závorce je vždy kurzívou uvedeno, z čeho příslušná skutková zjištění soud učinil: žalovaná je výlučnou vlastnicí předmětných pozemků uvedených v bodě 1. tohoto odůvodnění (viz výpis z katastru nemovitostí [list vlastnictví] pro k. ú. [obec] u [obec] a [územní celek] vedené u [stát. instituce], [stát. instituce]). Uvedené pozemky se žalovaná rozhodla prodat a za tím účelem kontaktovala realitního makléře Ing. [jméno] [příjmení] z realitní kanceláře [právnická osoba], kterého jí doporučila její dcera a který jí měl s prodejem pomoci. Dne [datum] s touto realitní kanceláří uzavřela dohodu o zprostředkování realitních služeb na prodej předmětných nemovitostí za kupní cenu ve výši minimálně 2 290 000 Kč (viz účastnická výpověď žalované, svědecká výpověď svědka [příjmení] [jméno] [příjmení] a cit. dohoda o zprostředkování realitních služeb). Ing. [anonymizováno] poté začal nemovitosti nabízet na internetovém realitním portálu. O nemovitosti projevila zájem řada zájemců, mj. Bc. [jméno] [příjmení] a [titul] [jméno] [příjmení], se kterými žalovaná dne [datum] uzavřela Rezervační smlouvu s úschovou rezervačního depozita /dále jen„ smlouva z [datum]“ / (viz účastnická výpověď žalované, svědecká výpověď svědka [příjmení] [jméno] [příjmení]). V této smlouvě z [datum] se žalovaná mj. zavázala prodat předmětné nemovitosti Bc. [jméno] [příjmení] a [titul] [jméno] [příjmení] za celkovou kupní cenu 2 750 000 Kč /článek 1 bod [číslo] smlouvy/ s tím, že příslušná kupní smlouva mezi nimi měla být uzavřena nejpozději dne [datum] /článek 2 bod 2.2. smlouvy/. Rezervační depozitum ve výši 200 000 Kč mělo být uhrazeno nejpozději do 3 dnů od uzavření smlouvy na sjednaný účet úschovy /článek 3 bod 3.1. smlouvy/. Bc. [příjmení] a [titul] [příjmení] se v této smlouvě mj. zavázali uhradit žalované smluvní pokutu ve výši 50 000 Kč v případě, že z důvodu na jejich straně nebude řádně a včas uzavřena kupní smlouva, anebo neuhradí řádně a včas rezervační depozitum dle této smlouvy, anebo žalovaná od kupní smlouvy odstoupí z důvodu, že Bc. [příjmení] a [titul] [příjmení] neuhradí vlastníkovi kupní cenu nebo její část, nebo kupní cenu nebo její část řádně a včas nesloží do úschovy. Tato smluvní pokuta představovala paušální odškodnění žalované za zmaření dosažení účelu této smlouvy a dále pak paušální náhradu za náklady marně vynaložené žalovanou a byla splatná do 10 dnů ode dne doručení výzvy k její úhradě /článek 4 bod 4.4. smlouvy/. Naopak žalovaná se zavázala uhradit Bc. [příjmení] a [titul] [příjmení] smluvní pokutu ve výši 50 000 Kč v případě, že z důvodu na její straně nebude řádně a včas uzavřena kupní smlouva. Tato smluvní pokuta představovala paušální odškodnění Bc. [příjmení] a [titul] [příjmení] za zmaření dosažení účelu této smlouvy a náklady marně vynaložené a byla splatná do 10 dnů ode dne doručení výzvy k její úhradě /článek 4 bod 4.5. smlouvy/ (viz cit. smlouva z [datum]). Dalšími zájemci o předmětné nemovitosti žalované byli i žalobci. Když se tito dozvěděli, že žalovaná uzavřela na tyto nemovitosti smlouvu s Bc. [příjmení] a [titul] [příjmení], tak žalobce [celé jméno žalobce] nabídl žalované za její nemovitosti vyšší kupní cenu – částku 3 000 000 Kč. Žalovaná s tím souhlasila a dne [datum] uzavřela smlouvu s žalobci (viz účastnická výpověď žalobců a žalované). Žalovaná poté Bc. [příjmení] a [titul] [příjmení] dala vědět, že jim nemovitosti neprodá a zaslala jim odstoupení od smlouvy z [datum]. Sjednanou smluvní pokutu ve výši 50 000 Kč byla připravena jim uhradit z navýšené kupní ceny od žalobců, ale oni (Bc. [příjmení] a [titul] [příjmení]) po ní nakonec tuto smluvní pokutu nepožadovali (viz účastnická výpověď žalované). Dne [datum] tedy byla mezi žalobci a žalovanou uzavřena smlouva, ve které se žalovaná zavázala, že po dobu ode dne uzavření této smlouvy do dne [datum] nebude, ani prostřednictvím zprostředkovatele, nabízet prodej předmětu rezervace třetím osobám a případným dalším zájemcům z řad třetích osob sdělí, že předmět rezervace je již rezervován ve prospěch jiného zájemce, nebude činit žádná právní jednání ani jiné kroky, které by předmět rezervace zatížily právy třetích osob, snížily jeho hodnotu a/nebo které by znemožnily nabýt zájemci v rezervační lhůtě předmět rezervace do jejich vlastnictví /článek 2 bod 2.1. smlouvy/. A dále se zde zavázala prodat předmětné nemovitosti žalobcům za celkovou kupní cenu 3 000 000 Kč /článek 1 bod [číslo] smlouvy/ s tím, že příslušná kupní smlouva mezi nimi měla být uhrazena nejpozději dne [datum] /článek 2 bod 2.2. smlouvy/. Rezervační depozitum ve výši 200 000 Kč mělo být uhrazeno nejpozději do 3 dnů od uzavření smlouvy na sjednaný účet úschovy /článek 3 bod 3.1. smlouvy/. Další nakládaní s rezervačním depozitem, jako je nakládání s tímto rezervačním depozitem, jeho zápočet na uhrazení kupní ceny, podmínky vyplacení rezervačního depozita, podmínky případného vrácení rezervačního depozita apod., pak byly upraveny v článku 3, body 3.2. až 3.8. smlouvy. Dále zde bylo ujednáno, že v případě úhrady kupní ceny nebo její části prostřednictvím úvěru jsou žalobci povinni před uzavřením kupní smlouvy předložit žalované nebo zprostředkovateli řádně uzavřenou smlouvu o příslušném úvěru, a pokud tak neučiní, není žalovaná povinna kupní smlouvu uzavřít a v takovém případě není kupní smlouva uzavřena z důvodu ležícího na straně žalobců /článek 4 bod 4.3. smlouvy/. Žalobci se dále zavázali uhradit žalované smluvní pokutu ve výši 200 000 Kč v případě, že z důvodu na jejich straně nebude řádně a včas uzavřena kupní smlouva, anebo neuhradí řádně a včas rezervační depozitum dle této smlouvy, anebo žalovaná od kupní smlouvy odstoupí z důvodu, že jí žalobci neuhradí kupní cenu nebo její část, nebo kupní cenu nebo její část řádně a včas nesloží do úschovy. Tato smluvní pokuta měla představovat paušální odškodnění žalované za zmaření dosažení účelu této smlouvy a dále pak paušální náhradu za náklady jí marně vynaložené a byla splatná do 10 dnů ode dne doručení výzvy k úhradě /článek 4 bod 4.4. smlouvy/. Naopak žalovaná se zavázala uhradit žalobcům smluvní pokutu ve výši 200 000 Kč v případě, že z důvodu na