35 C 241/2021-56 — Okresní soud ve Zlíně

1. Žalobou ze dne [datum] se žalobce domáhala po žalované zrušení spoluvlastnictví k výše uvedeným nemovitostem a jejich přikázání do svého výlučného vlastnictví za náhradu ve výši 223 571,42 Kč stanovenou dle znaleckého posudku vypracovaného Ing. [jméno] [příjmení]. Žalobu odůvodnil tím, že s žalovanou tvoří podílové spoluvlastnictví k uvedeným nemovitostem, přičemž žalobce coby většinový spoluvlastník má zájem nemovitosti, které nejsou v současnosti nikým užívány, užívat, a proto navrhl jejich přikázání do svého výlučného vlastnictví. 2. Žalovaná se k věci nevyjádřila. <b>Zjištěný skutkový stav</b> 3. Soud vyšel z dokazování provedeného listinami, přičemž v závorce kurzívou je uvedeno i to, na základě jakého konkrétního důkazu soud činí ten který skutkový závěr. 4. Žalobce a žalovaná jsou evidováni jako podíloví spoluvlastníci (podíl žalobce ve výši id. ¾ a podíl žalované ve výši id. ¼) pozemku p. č. st. [anonymizováno] o výměře 672 m2, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa žalobce], rodinný dům, a pozemku [parcelní číslo] o výměře 309 m2, ostatní plocha, manipulační plocha, v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrálním pracovištěm Zlín na [list vlastnictví] pro [územní celek] a k. ú. [obec] [anonymizována dvě slova]. Žalobce nabyl svůj spoluvlastnický podíl na základě kupní smlouvy ze dne 15. 2. 2021, s právními účinky vkladu vlastnického práva k okamžiku 15. 2. 2021 14:28:04, a na základě kupní smlouvy ze dne 15. 2. 2021, s právními účinky vkladu vlastnického práva k okamžiku 15. 2. 2021 14:32:37. Žalovaná nabyla svůj spoluvlastnický podíl na základě usnesení soudu o dědictví ze dne 11. 1. 2012, č. j. [číslo jednací], které nabylo právní moci ke dni 11. 1. 2012, a usnesení soudu o dědictví ze dne 13. 8. 2013, č. j. [číslo jednací], které nabylo právní moci ke dni 13. 8. 2013. U nemovitostí není evidována žádná právní závada (viz výpis z KN na č. l. 6, kupní smlouvy na č. l. 8). 5. Žalobce a žalovaná jsou evidováni jako podíloví spoluvlastníci (podíl žalobce ve výši id. 7/8 a podíl žalované ve výši id. 1/8) pozemku [parcelní číslo] o výměře 1 000 m2, zahrada, v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrálním pracovištěm Zlín na [list vlastnictví] pro [územní celek] a k. ú. [obec] [anonymizována dvě slova]. Žalobce nabyl svůj spoluvlastnický podíl na základě kupní smlouvy ze dne 15. 2. 2021, s právními účinky vkladu vlastnického práva k okamžiku 15. 2. 2021 14:28:04, a na základě kupní smlouvy ze dne 15. 2. 2021, s právními účinky vkladu vlastnického práva k okamžiku 15. 2. 2021 14:32:37. Žalovaná nabyla svůj spoluvlastnický podíl na základě usnesení soudu o dědictví ze dne 11. 1. 2012, č. j. [číslo jednací], které nabylo právní moci ke dni 11. 1. 2012, a usnesení soudu o dědictví ze dne 13. 8. 2013, č. j. [číslo jednací], které nabylo právní moci ke dni 13. 8. 2013. U nemovitostí není evidována žádná právní závada (viz výpis z KN na č. l. 7, kupní smlouvy na č. l. 8). 6. Nemovitosti, které se nacházejí poblíž centra obce Jestřabí, tvoří jeden funkční celek – rodinný dům se stodolou a jejich přístavbami, s dvorem a se zahradou. Rodinný dům je nepodsklepený, má přízemí s možností využití podkrovního prostoru. V přízemí se nachází bytová jednotka o velikosti 2+1, a sice vstupní veranda, chodba, koupelna, samostatné WC, kuchyň a 2 obyvatelné místnosti, schody do podkroví. Dům je postaven ze smíšeného materiálu bez zateplení nasávající spodní vodu, střecha domu je z tašek (viz cenová analýza trhu a tržní odhad nemovitosti na č. l. 42, znalecký posudek na č. l. 21). Nemovitosti nejsou v současnosti žádným ze spoluvlastníků užívány (viz nerozporované tvrzení žalobce). 7. Dle znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení] č. 4472-42/2020 ze dne 11. 5. 2020, činí u nemovitostí evidovaných na [list vlastnictví] jejich administrativní cena 779 658,90 Kč a obvyklá cena 780 000 Kč a u nemovitostí evidovaných na [list vlastnictví] jejich administrativní cena 196 928,60 Kč a obvyklá cena 200 000 Kč (viz znalecký posudek na č. l. 21). Dle ocenění [titul] [jméno] [příjmení] z realitní kanceláře [příjmení] [jméno] činila cena všech nemovitostí minimálně 885 951 Kč, maximálně 1 042 295 Kč, optimálně 938 065 Kč (viz cenová analýza trhu a tržní odhad nemovitosti na č. l. 42). 8. Dopisem ze dne 21. 4. 2021 se žalobce obrátil na žalovanou s návrhem na odkoupení jejích spoluvlastnických podílů na výše uvedených nemovitých věcech, kdy jí nabídl kupní cenu ve výši 135 % dle ocenění ve znaleckém posudku Ing. [jméno] [příjmení] č. 4472-42/2020 ze dne 11. 5. 2020, tj. částku 295 014,46 Kč. Současně žalobce upozornil žalovanou na skutečnost, že pokud mu neodpoví do 10 dnů ode dne doručení dopisu, obrátí se na právního zástupce (viz dopis na č. l. 13 vč. kopie dodejky na č. l. 17 a kopie obálky na č. l. 18). Dopisem ze dne 26. 5. 2021 učinil shodnou nabídku žalované též zástupce žalobce s upozorněním na soudní řešení celé záležitosti (viz dopis na č. l. 15 vč. podacího lístku na č. l. 16) žalovaná na žádnou z nabídek nepřistoupila (viz nezpochybněné tvrzení žalobce). <b>Právní posouzení věci</b> <i>9. Podle § 1140 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. z.“) nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat (odst. 1). Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků (odst. 2).</i> <i>10. Podle § 1143 o. z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.</i> <i>11. Podle § 1144 o. z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota (odst. 1). Rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích (odst. 2).</i> <i>12. Podle § 1147 věty první o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům.</i> 13. Návrh na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k předmětným pozemkům podal žalobce, žalovanou je zbylá spoluvlastníce, kdy ve vztahu k pozemkům p. č. st. [anonymizováno] a [parcelní číslo] v k. ú. [obec] [anonymizována dvě slova] činí spoluvlastnický podíl žalobce id. ¾ a žalované id. ¼ a ve vztahu k pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [obec] [anonymizována dvě slova] činí spoluvlastnický podíl žalobce id. 7/8 a žalované id. 1/8; aktivní a pasivní věcná legitimace je tedy dána. Žalobce využil svého práva a v souladu s § 1140 o. z. se domáhá zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, žalovaná se k návrhu nevyjádřila. Jelikož v řízení nevyšly najevo žádné důvody, pro které by žaloba měla být zamítnuta podle § 1140 odst. 2 věty druhé o. z. či podle § 8 o. z., dospěl soud k závěru, že návrh na zrušení spoluvlastnictví je oprávněný (výrok I.). 14. Co se týče zvoleného způsobu vypořádání, vyšel soud ze zákonných způsobů vypořádání a jejich závazného pořadí, kdy primárním způsobem vypořádání spoluvlastnictví je rozdělení společné věci, sekundárním způsobem pro případ, že rozdělení společné věci není dobře možné, je přikázání společné věci jednomu nebo více spoluvlastníkům za náhradu a terciálním způsobem pro případ, kdy žádný ze spoluvlastníků společnou věc nechce či nemá finanční prostředky k zaplacení vypořádacího podílu, je nařízení prodeje společné věci ve veřejné dražbě, popř. v odůvodněných případech jen v dražbě mezi spoluvlastníky (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 3. 8. 2016, sp. zn. 22 Cdo 2208/2015). 15. Stran primárního způsobu vypořádání, tedy společného rozdělení společné věci, dospěl soud k závěru, že byť jsou pozemky obecně věcmi dělitelnými, v posuzovaném případě rozdělení předmětných pozemků není dobře možné, aniž by přestaly plnit svou funkci či se podstatně snížila jejich hodnota. Pozemek p. č. st. [anonymizováno] v k. ú. [obec] [anonymizována dvě slova] je zastavěnou plochou a nádvořím, jehož součástí je stavba [adresa žalobce], rod. dům. Jak bylo zjištěno v rámci dokazování, v uvedeném rodinném domě se nachází toliko jediná jednotka 2+1, kdy podkroví v současnosti není uzpůsobeno k užívání; takovýto typ domu je přitom vyloučeno dělit reálně, jakož i transformovat na bytové jednotky. Co se potom týče ostatních pozemků (p. [číslo] [parcelní číslo] v k. p. [obec] [anonymizována dvě slova]), tyto tvoří s pozemkem p. č. st. [anonymizováno] v k. ú. [obec] [anonymizována dvě slova] v současnosti funkční celek a takto mají zřejmě být užívány i do budoucna, a proto se k rozdělení nehodí (např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 5. 2014, sp. zn. 22 Cdo 959/2014). 16. S ohledem na uvedené se soud zabýval tím, zda jsou naplněny podmínky pro přikázání předm