39 C 16/2019-291 — Okresní soud ve Zlíně

1. Žalobkyně se proti žalované domáhala zaplacení částky 203 422,28 Kč, představující podíl žalované ve výši 8,81 % na celkových úhradách žalobkyně za služby související s užíváním výrobního a skladového areálu v [katastrální uzemí] v letech 2016 až 2018, které žalobkyně uhradila svým dodavatelům ve výši 2 308 993 Kč. Tento areál kromě žalobkyně užívala mj. i žalovaná, a to minimálně v rozsahu [anonymizováno] jeho plochy (podle znaleckého posudku dokonce v rozsahu [anonymizováno]), což odpovídá rozsahu zastavěné plochy objektů ve vlastnictví žalované v poměru k celkové ploše areálu, avšak na nákladech spojených s jeho užíváním se žalovaná nijak nepodílí a tyto hradí výlučně žalobkyně. Žalovaná v uceleném areálu vlastní budovu tzv. [příjmení] stojící na pozemcích p. [číslo] o celkové ploše [výměra], resp [výměra], kterou pravidelně užívá a jezdí do ní, přičemž celková plocha areálu je [výměra]. Žalovaná se na žalobkyni dlouhodobě bezdůvodně obohacuje, když se roky odmítá podílet na společných nákladech potřebných k zajištění funkčnosti areálu zvaného„ [příjmení] [jméno]“ ve kterém vlastní a užívá část nemovitostí. Pokud by se nikdo z vlastníků nestaral o funkčnost a chod areálu a nezajišťoval by potřebné služby, pak by zcela jistě došlo ke vzniku škody velkého rozsahu každému z vlastníků pozemků a budov nacházejících se v areálu. Již samotná tržní hodnota nemovitostí by nezajišťováním služeb, jako jsou revize elektrických zařízení, zajištění dodávek elektrické energie, údržba zpevněných ploch potřebných pro přístup k jednotlivým nemovitostem ve vlastnictví různých subjektů, péče o zeleň nacházející se v areálu i přijetí bezpečnostních opatření, značně klesla, neboť areál by v případě nulové péče a správy nebyl možný vůbec užívat k aktivitám jednotlivých vlastníků (především podnikatelským) a hodnota majetku vlastníků (tedy i žalované) by prudce klesla. A právě tím, že žalobkyně, jež má na starosti správu areálu za všechny vlastníky, zajišťuje žalované všechny tyto služby bez nutnosti mít starost o jejich obstarání, dochází při odmítání žalované podílet se na hrazení těchto potřebných nákladů k bezdůvodnému obohacení. Neobstaráním těchto služeb by zcela jistě došlo ke snížení hodnoty předmětu vlastnictví žalované. Aby pak k prudkému snížení hodnoty nedošlo, musela by sama žalovaná vynaložit nemalé vlastní prostředky, čímž by došlo nuceně ke snížení jejích pasiv, ač k nim za současné situace nedochází. Současný stav tak pro žalovanou znamená, že se jí bez jejího přičinění zvyšují aktiva (růstem ceny nemovitostí na trhu, na což má vliv řádná správa a péče o fungování areálu ze strany žalobkyně), přičemž se jí však nijak nesnižují pasiva, ač by se jí za jiného běhu událostí (tedy neobstarání služeb žalobkyní) rozhodně snížila. Stejným způsobem poměrného přispívání vlastníků pozemků a budov v průmyslovém areálu na jeho provoz a zajišťování funkčnosti je řešen chod mnoha obdobných areálů. Podle žalobkyně nejde o nijak výjimečný způsob hrazení nákladů v průmyslových areálech a již z čisté logiky věci je zřejmé, že by se všichni uživatelé areálu měli podílet na výdajích potřebných k zajištění jeho funkčnosti. 2. Předmětem žaloby byly následující uhrazené služby, a to poměrná část úhrady [jméno] [příjmení] a poté společnosti [právnická osoba], za prováděnou strážní službu včetně osvětlení a oplocení, jelikož je v areálu pouze jedna hlídací služba, která hlídá celý areál, který je oplocen a hlídá tak i majetek žalované. Dále příslušná část úhrady [jméno] [příjmení] za poskytování revizí elektrického zařízení v areálu – trafostanice, kterou provozuje žalobkyně a na kterou je žalovaná napojena. Jedná se o vysokonapěťovou přípojku do zděné trafostanice a vysokonapěťové rozvody a žalovaná je na toto zařízení napojena prostřednictví kabelových přípojek k jednotlivým odběrným místům, ze kterých odebírá elektrickou energii. Na tomto zařízení musí být prováděny pravidelné revize oprávněnou odbornou osobou a část úhrady společnosti [právnická osoba] za provedené elektroinstalační práce na úpravě měření pro objekt [obec], servis zařízení vysokonapěťových části (trafo, rozvodna, přípojka a pojistky). [příjmení] budovy trafostanice je v současné době společnost [právnická osoba] a vlastníkem technologií trafostanice [anonymizováno] [obec] [obec]. Žalobkyně je dohodnuta se současným vlastníkem budovy a v předmětném období i s vlastníkem technologie trafostanice, že je bude bezplatně užívat na oplátku za její správu, provoz, zajištění revizí a údržbu. Další úhradou byla údržba zpevněných ploch, které jsou samostatnou stavbou ve vlastnictví [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a které udržuje na své náklady žalobkyně a přes které žalovaná projíždí ke své budově a sečení trávy a úklid sněhu [jméno] [příjmení] – [anonymizováno] a rovněž také zaměstnanci žalobkyně v předmětném areálu, opravy zpevněných ploch, resp. generální oprava části komunikace [právnická osoba] a údržba silnic [právnická osoba] za účelem zajištění dopravní obslužnosti areálu. Stejně jako u jiných výše uvedených věcí byla žalobkyně dohodnuta s vlastníkem komunikací (v žalovaném období [anonymizováno] [jméno] [příjmení]), že je bude bezplatně užívat na oplátku za její správu, údržbu, zajišťovat jejich sjízdnost a vynakládat prostředky na jejich obnovu. [příjmení] byla žalobkyní sečena na pozemcích ve vlastnictví jiných osob (p. [číslo] v k. ú. [anonymizováno]) a okrajově i na pozemku žalované (p. [číslo]), a to na základě domluvy s ostatními vlastníky nemovitostí v areálu [příjmení] [jméno], kteří se přispívání na chod a údržbu areálu nebrání. Poslední požadovanou částí úhrady bylo plnění [právnická osoba] [anonymizováno] – [anonymizována dvě slova] za odvoz komunálního odpadu, který pro celý areál zajišťuje pouze jedna společnost a hradí jej pouze žalobkyně, když žalovaná nikdy neměla žádný kontejner na komunální odpad a veškerý odpad umisťuje do kontejneru žalobkyně. 3. Žalovaná uplatněný nárok neuznala pro jeho nedůvodnost a navrhla žalobu zamítnout. Žalovaná připustila, že v předmětném areálu vlastní jednu budovu tzv. silo, která tehdy stála zčásti na pozemku žalované a z části na pozemku třetí osoby. Žalovaná však tuto budovu pro svoji podnikatelskou činnost již neužívá a žalovaná, respektive její pracovníci jezdí do této budovy velmi sporadicky. Pokud se týká požadované náhrady za ostrahu areálu, tak žalovaná nikdy nepožadovala po žalobkyni zajištění jakékoliv ostrahy, žalobkyně nikdy žalované nesdělila, za jakých podmínek má ostrahu areálu sjednánu a žalovaná nemohla ostrahu respektive její podmínky žádným způsobem ovlivnit. Je tak pouze věcí žalobkyně, zda si zajistí ostrahu svého majetku či nikoliv. Pokud se týká nároku za údajné revize elektrického zařízení, pak z žaloby vůbec neplyne, o jaké elektrické zařízení se jedná, proč byla na tomto zařízení revize prováděna a že toto zařízení užívá či užívala žalovaná. Žalovaná má svůj odpočtový elektroměr a spotřebu elektrické energie hradí dle tohoto odpočtového elektroměru, kde si případné revize hradí sama. Pokud se týká zpevněných ploch, žalovaná, pokud vůbec nějaké zpevněné plochy užívá, tak maximálně sporadicky k přejezdu ke své budově, když navíc zpevněné plochy, po kterých eventuálně přejíždí, nejsou ve vlastnictví žalobkyně, ale ve vlastnictví jiných osob. Navíc žalovaná po žalobkyni nikdy nepožadovala provádění úklidu sněhu a již vůbec sečení trávy, protože z logiky věci na zpevněných plochách tráva neroste a plochy, kde by snad tráva mohla růst, žalovaná nikdy neužívala. Jednání žalobkyně lze chápat jako nevyžádanou službu, kdy mezi žalobkyní a žalovanou nebyly nikdy stanoveny žádné podmínky včetně ceny za provádění údržby pozemku. V případě komunálního odpadu zajišťuje jeho odvoz a likvidaci sama žalovaná. Žalovaná nikdy nevyužívala odvoz komunálního odpadu prostřednictvím odpadových kontejnerů přes [právnická osoba] [anonymizováno] – [anonymizována dvě slova] o. Její budova sloužila jako sklad obilí a při tomto skladování navíc ke vzniku komunálního odpadu nedocházelo. Na objektu žalované nebyly prováděny žádné elektroinstalační práce a žádné práce nebyly ani s žalovanou projednány a žalovaná nevidí žádný důvod, proč by měla přispívat na úhradu úpravy měření pro objekt v areálu, který není v jejím vlastnictví a kromě svého objektu jiný objekt ani neužívala a neužívá. Případné revize přípojky k trafostanici, která je ve vlastnictví žalované a případnou činnost žalobkyně lze opětovně chápat jako nevyžádanou službu, protože žalovaná nemohla ovlivnit ani to, kdo bude revizní činnost vykonávat ani to, za jakých podmínek a jaké ceně bude revizní činnost vykonávána. Pokud je vlastníkem technologie trafostanice [anonymizováno] [obec] [obec], pak bezdůvodné obohacení by eventuálně vzniklo této osobě, protože případné povinnosti stíhají tuto osobu jako vlastníka a nikoliv žalovanou, která z toho nemá žádný prospěch. Pokud se týká údržby kabelu – venkovního osvětlení, zde dle názoru žalované je možné požadovat případné bezdůvodné oboh