28 C 159/2022-119 — Okresní soud ve Zlíně

1. Žalobce se žalobou podanou dne 25. 3. 2022 domáhal vydání rozhodnutí, kterým by byl žalovaný zavázán zaplatit mu částku 100 000 Kč s úroky z prodlení v zákonné výši od 12. 3. 2022 do zaplacení. Ve svých žalobních tvrzeních uvedl, že mezi žalobcem a žalovanou byla dne 13. 12. 2021 uzavřena Rezervační smlouva na nemovitost pozemek [parcelní číslo] v k. ú. [část obce] a žalobcem složena záloha ve výši 100 000 Kč. Žalobce následně zjistil, že přes prostřední část pozemku vede plynovod a z toho důvodu nelze na této části pozemku stavět, čímž je pozemek znehodnocen a významně se snižuje jeho užitná hodnota. Zamlčením podstatné informace ohledně existence plynovodu, vedoucího skrze pozemek, došlo k porušení smlouvy dle § 2002 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Žalobce v důsledku toho dne 24. 2. 2022 odstoupil od Rezervační smlouvy z důvodu porušení a vyzval k úhradě složené rezervační zálohy 100 000 Kč. 2. Žalobce namítl platnost celé Rezervační smlouvy z důvodu § 10 odst. 1 a 3 zákona č. 39/2020 Sb., realitní zákon neboť Rezervační smlouva neobsahuje údaj o výši provize a způsobu určení, což má za následek absolutní neplatnost. Žalobce vznesl námitku relativní neplatnosti i vůči § 15 realitního zákona, jelikož na stejné listině jako Rezervační smlouva je realitní smlouva v podobě smlouvy o smlouvě budoucí. Smluvní pokutou nelze sankcionovat žalobce jako zájemce a spotřebitele za neuzavření realitní smlouvy. 3. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout. Žalovaná neuznává tvrzení žalobce, že nebyl informován o existenci plynovodu, neboť mu dne 6. 12. 2021 byla zaslána [jméno] [jméno] emailová zpráva, která obsahovala výsek z územního plánu, kde je zeleně zaznačen plynovod a v legendě uveden. Dne 6. 1. 2022 byl žalobci zaslán [jméno] [jméno] územní plán s informací, že jsou tam vyznačeny veškeré plány k sítím. Odstoupení od smlouvy považuje za neplatné a neúčinné, protože bylo žalované doručeno dne 4. 3. 2022, ačkoli Rezervační smlouva zanikla 28. 2. 2022, a navíc nebylo doručeno vlastníkovi [anonymizována dvě slova]. 4. Námitku relativní neplatnosti shledává důvodnou, neboť se nejednalo o zprostředkovatelskou smlouvy, ale o smlouvu, která měla charakter smlouvy o smlouvě budoucí mezi majitelem pozemku [anonymizována dvě slova] a žalobcem. Rezervační poplatek byl skládán vůči vlastníkovi pozemku. Žalovaná vystupovala jako zástupce vlastníka a pouze nečinila žádná další nabídky nemovitosti. 5. Mezi žalobcem a žalovanou bylo nesporné, že dne 13. 12. 2021 byla uzavřena mezi nimi Rezervační smlouva a složena rezervační záloha 100 000 Kč. Mezi účastníky bylo rovněž nesporné dne 6. 12. 2021 proběhla mezi [jméno] [jméno] a žalobcem emailová komunikace, v níž byl žalobci zaslán výsek územního plánu emailem v 15.14 hodin. 6. Mezi účastníky je nesporné, že 24. 2. 2022 bylo odstoupeno žalobcem od Rezervační smlouvy a odstoupení doručeno žalované dne 4. 3. 2022. Mezi účastníky je sporné, zda ze strany žalované byla splněna informační povinnost vůči žalobci o skutečných vadách pozemku. 7. Soud provedl dokazování listinnými důkazy, svědeckými výpověďmi, účastnickou výpovědí žalobce a zjistil tento skutkový stav: Mezi žalovanou jako realitním zprostředkovatelem, vlastníkem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a zájemcem [celé jméno žalobce] byla uzavřena dne [datum] Rezervační smlouva, v níž vlastník prohlašuje své vlastnictví pozemku p. [číslo] zahrada o výměře [výměra], zapsaném na LV č. [rok] pro k. ú. [část obce], [územní celek], okres [okres]. [příjmení] prohlašuje, že je oprávněn s nemovitostí disponovat a na nemovitosti neváznou žádná věcná břemena, zástavní práva, předkupní práva, nájemní práva a ani jiná omezení vlastníka, ani žádné jiné právní vady, ani si vlastník není vědom faktických vad nemovitosti s výjimkou vad uvedených na listu vlastnictví, které jsou přílohou této smlouvy a s výjimkou následujících právních a faktických vad, kde stojí napsáno bez omezení. Žalovaná jako zprostředkovatel prohlásila, že na základě smlouvy o zprostředkování prodeje je oprávněna zprostředkovávat prodej nemovitosti. Žalovaný jako zájemce prohlásil, že má zájem s vlastníkem uzavřít kupní smlouvy, na základě níž by bylo převedeno vlastnické právo („ dále jen Realitní smlouva“). 8. Celková kupní cena za nemovitost se všemi jejími součástmi a příslušenstvím byla stanovena dohodou smluvních stran včetně provize zprostředkovatele ve výši 2 450 000 Kč. V bodě 1.1 byl dohodnut rezervační poplatek, který se zavázal žalovaný uhradit nejpozději do 3 pracovních dnů od uzavření této smlouvy ve výši 100 000 Kč na uvedený účet zprostředkovatele. Pokud by tento rezervační poplatek neuhradil, v bodě 1.2 smlouvy se zavázal uhradit smluvní pokutu ve výši 1/3 rezervačního poplatku. V bodě 1.3 bylo ujednáno, že v případě uzavření realitní smlouvy bude rezervační poplatek započten na kupní cenu nemovitosti. Smluvní strany v bodě 1.4 se dohodly, že zprostředkovatel je oprávněn použít část uhrazenou jako rezervační poplatek na úhradu sjednané provize. V bodě II. byla sjednána rezervační doba do 31. 1. 2022, která může být na základě písemné dohody smluvních stran prodloužena. V bodě III. byly sjednány podmínky uzavření Rezervační smlouvy, kde se zájemce zavázal bez zbytečného odkladu nejpozději však poslední den Rezervační smlouvy uzavřít s vlastníkem Realitní smlouvu a podepsat návrh na vklad vlastnického práva k nemovitosti. V bodě III. 2 byly sjednány podmínky způsobu a termínu úhrady kupní ceny, podání návrhu na vklad, vyklizení a předání nemovitosti žalovanému, úhrada správního poplatku. V bodě IV. bylo sjednáno, že neuzavře-li žalobce z důvodu na jeho straně poslední den rezervační doby s vlastníkem Realitní smlouvu, považuje se to za porušení povinnosti a žalobce je povinen zaplatit smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku. V případě, že byl rezervační poplatek uhrazen, nevrací se a žalovaná je na základě této smlouvy oprávněna k tomu, aby nárok vlastníka na zaplacení smluvní pokuty uspokojila z rezervačního poplatku, a žalobce souhlasí s úhradou paušální náhrady nákladů žalované ze smluvní pokuty. V článku V. 1 potvrdili vlastník a zájemce, že se před podpisem smlouvy seznámili s poučením spotřebitele, zvláštním poučením a možností odstoupení od smlouvy. Podepsáno bylo žalobcem, zprostředkovatelem a vlastníkem v zastoupení zprostředkovatele, tedy žalovanou (Rezervační smlouva ze dne [datum]). V prohlášení zájemce žalobce jako účel a povahu obchodu označil nabytí nemovitosti k řešení bytových potřeb a nabytí nemovitosti k investici (Prohlášení zájemce). 9. Nemovitost [parcelní číslo] o výměře [výměra] zahrada je zapsána na LV [rok] k. ú. [část obce] ve prospěch [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. K této nemovitosti nejsou zapsána žádná věcná práva zatěžující nemovitost (výpis z katastru nemovitostí). 10. Mezi žalobcem a žalovanou probíhala emailová komunikace, v níž se dne [datum] žalobce dotazoval na možnost koupi předmětného pozemku s tím, že na místě se byl podívat. Zajímalo ho, zda je nutná změna územního plánu a kde jsou umístěny přípojky. Za žalovanou jednal jako [jméno] [příjmení], který odpověděl, že„ břemena nejsou žádná.“ Pozemek je veden k zastavení zástavbou rodinných domů, není potřeba nic měnit, stačí připravit projekt a zažádat o stavební povolení. Součástí emailu byl plánek sítí, v níž je zakreslen pozemek [číslo] přes něhož je veden zelenou barvou dle legendy plynovod (emailová komunikace z 6. 12. 2021 včetně příloh). Dodatkem [číslo] k Rezervační smlouvě byla dne 25. 1 2022 prodloužena rezervační doba do 28. 2. 2022 s tím, že ostatní podmínky zůstávají nezměněny (Dodatek [číslo] ze dne 25. 1. 2022). 11. Žalobce písemně odstoupil dne 24. 2. 2022 od Rezervační smlouvy. Jako důvod odstoupení uvedl, že přes prostřední část pozemku vede plynovod, z tohoto důvodu nelze na pozemku v této části stavět a tím je znehodnocen. Za podstatné porušení povinností, které v daném případě nastalo, považuje nedostatečný popis nabízeného pozemku a zamlčení podstatné informace ohledně existence plynovodu vedoucího skrze pozemek. Žalovanou vyzval k vrácení rezervačního poplatku ve výši 100 000 Kč do tří dnů od doručení (odstoupení od Rezervační smlouvy). Odstoupení bylo zasláno dne 24. 2. 2022 z pošty [obec a číslo] a doručeno žalované dne 4. 3. 2022 (podací lístek, shodná tvrzení). 12. [jméno] [příjmení], který jednal za žalovanou [právnická osoba] jako makléř, věděl o existenci plynovodu, jelikož tuto nemovitost prodával již asi před půl rokem vlastníkovi [anonymizována dvě slova]. Plynovod na pozemku není vidět, avšak nechal si vyhotovit plánek projektantem [anonymizováno] [příjmení], kde jsou zaznamenány všechny plány sítí zřejmě z databáze inženýrských sítí a přípojek, na němž je plynovod vyznačen zelenou barvou a pozemek odpovídá katastrální mapě. Pozemek [parcelní číslo] vznikl až v průběhu roku 2021 rozdělením pozemku p. [číslo] [anonymizováno] [příjmení] však již nezapracoval toto rozdělení pozemků do svého plánu. V přílohách emailů, které byly zaslány žalobci je vy