46 C 253/2021-276 — Okresní soud ve Zlíně

1. Žalobou podanou dne [datum] se žalobkyně vůči žalované domáhala vyslovení neplatnosti výpovědi nájemní smlouvy uzavřené mezi účastnicemi řízení dne [datum] (dále jen„ předmětná smlouva“), která byla žalobkyni doručena dne [datum] (dále jen„ předmětná výpověď“), kterou žalovaná vypověděla nájem prostoru sloužícího k podnikání na adrese [adresa žalované] (dále jen„ předmětný nebytový prostor“). Žalobkyně byla na základě předmětné smlouvy povinna hradit nájemné ve výši 15 000 Kč měsíčně + DPH a zálohy na služby spojené s užíváním předmětného nebytového prostoru. Žalobkyně si plní své povinnosti oproti žalované, která se naopak dlouhodobě snaží dosáhnout ukončení nájemního vztahu. Žalovaná neposkytla žalobkyni součinnost k možnosti čerpání finanční podpory podnikatelům zasažených epidemií viru SARS-CoV-2, přičemž v důsledku protipandemických omezení nebyla žalobkyně schopna hradit sjednané nájemné v plné výši. Jelikož žalovaná nezajistila žalobkyni nerušené užívání předmětu nájmu ke sjednanému či obvyklému účelu, uplatnila žalobkyně nárok na slevu z nájemného v celkové výši 72 600 Kč a k úhradě nájemného za měsíc prosinec 2020 poukázala žalované částku 1 815 Kč, čímž žalobkyně považuje veškeré své povinnosti vyplývající z nájmu dle Smlouvy za řádně splněné. Slevu na nájemném uplatnila žalobkyně pouze za rok 2020, kdy za rok 2021 žádnou slevu nenárokovala a hradí nájemné v celém rozsahu. Přes to byla žalobkyni doručena dne [datum] výpověď nájmu dle Smlouvy s poukazem na neuhrazené nájemné za rok 2020 a s tím související sdělení o neuznání zápočtu slevy na nájemném. 2. Žalovaná žalobu v plném rozsahu neuznala. Předně namítla, že výpověď byla žalobkyni doručena již dne [datum], takže žalobkyně nedodržela lhůtu 1 měsíce pro vznesení námitek a tyto byly doručeny do datové schránky zástupce, a nikoliv žalované. Zpochybnila rovněž obsah námitek, neboť není pravdou, že by si žalobkyně své povinnosti z nájmu plnila, když neuhradila zcela nájemné za měsíce 4–6/ 2020 a na nájemné za 12/ 2020 uhradila toliko částku 1 815 Kč. Pokud jde o zápočet, ten nebyl učiněn v souladu se zákonem; ostatně konstrukce nároku na slevu z nájemného je irelevantní, neboť k omezení činnosti žalobkyně nedošlo z důvodů ležících na straně pronajímatele či třetí osoby, nýbrž v důsledku objektivní a nepředvídatelné situace, kterou nelze klást k tíži žalované; na žalovanou přitom nelze přenášet odpovědnost za vydaná krizová opatření. <b>Zjištěný skutkový stav</b> 3. Žalovaná je evidována jako vlastnice jednotek vymezených podle bytového zákona [číslo], jiné nebytové prostory, které se nacházejí v budově [adresa] v obci a k. ú. [obec] (viz výpis z KN na č. l. 27). 4. Dne [datum] si žalobkyně a žalovaná ujednaly předmětnou smlouvu, kterou se žalovaná zavázala přenechat žalobkyni do užívání předmětný nebytový prostor za účelem provozování podnikatelské činnosti – maloobchodního prodeje (textilu, konfekce, prádla apod.) a žalobkyně se zavázala hradit nájemné (čl. I.). Nájem byl sjednán na dobu určitou od [datum] do [datum]; po skončení doby určité se strany dohodly na opci s tím, že nájem lze prodloužit na další dobu 5 let, a to i opakovaně. Předmět nájmu byl předán žalobkyni na základě předchozí smlouvy o nájmu nebytových prostor (čl. II.). Nájemné bylo sjednáno ve výši 15 000 Kč měsíčně + příslušná sazba DPH. Nájemné je splatné nejpozději do 10. dne platebního období; nájemné je zaplacené dnem jeho připsání na účet žalované. Mezi stranami není sjednána inflační doložka. Společně s nájemným je žalobkyně povinna platit zálohy a náklady za služby, které je povinna zajišťovat žalovaná, a sice úklid a osvětlení společných prostor, dodávka teplé a studené vody, tepla, společné elektřiny, odvoz a odvádění odpadních vod včetně srážkové vody; odvoz TKO si nájemce zabezpečí na své náklady (čl. III.). Pronajímatel je oprávněn předmětnou smlouvu vypovědět mj. v případě, že žalobkyně je v prodlení s úhradou kterékoliv splátky nájemného, úhrady za služby a/nebo jiné platby dle předmětné smlouvy po dobu delší než 90 dní a nápravu nezjedná ani přesto, že jej pronajímatel na takové porušení písemně upozorní a poskytne nájemci přiměřenou lhůtu k nápravě. Výpovědní doba činí 1 měsíc a počíná běžet den následující po dni, v němž byla výpověď nájemci doručena. Veškeré typy výpovědi ze strany pronajímatele se doručují do datové schránky nájemce; jiné způsoby doručení nebudou považovány za právně účinné (čl. VII.) – (viz smlouva o nájmu prostoru sloužícího podnikání na č. l. 19). 5. Dne [datum] si žalobkyně a žalovaná ujednaly dodatek [číslo] jímž v čl. II. předmětné smlouvy si upřesnily, že po skončení doby určité se smluvní strany dohodly na opci s tím, že nájem lze nájemci prodloužit za stejných podmínek na další dobu 5 let, přičemž takto bude možno nájem prodlužovat opakovaně, a to až pětkrát. Dále v čl. III. si upřesnily, že nájemné je nájemce povinen platit každý měsíc nejpozději do 10. dne platebního období na základě řádného daňového dokladu vystaveného pronajímatelem. Nájemce je oprávněn započíst jakoukoliv pohledávku za pronajímatelem bez předchozího písemného souhlasu. Rovněž je nájemce oprávněn své peněžité závazky hradit složením do soudní, advokátní či notářské úschovy (viz dodatek [číslo] na č. l. 58). 6. Svědkyně [příjmení], která za žalovanou fakticky dodatek [číslo] sjednávala, k tomuto dodatku uvedla, že jej uzavírala před svým odchodem na pracovní neschopnost, tedy nejspíše v prosinci 2018. Důvodem sjednání dodatku bylo to, že žalobkyně provedla rekonstrukci obchodu (předmětného nebytového prostoru), investovala do ní nějaké prostředky a žalovaná dlužila rodině [příjmení] z půjček peníze, tak se předpokládalo, že by si mohla započíst část nájemného. Původně ve smlouvě bylo, že není možné provádět úhrady do soudní, notářské či advokátní úschovy, takže se změnilo jen to, aby ta možnost byla. Svědkyně sdělila, že na dodatku je její podpis, přičemž popřela, že by nějaký dodatek byl dělán dodatečně (viz svědecká výpověď svědkyně [příjmení] u jednání dne [datum]). 7. Dne [datum] si žalobkyně a žalovaná ujednaly dodatek [číslo] jímž si strany upřesnily, že nájemné ve výši 18 150 Kč a úhrada záloh na dodávky tepelné energie ve výši 2 285 Kč budou pro rok 2019 a pro roky následné hrazeno na základě řádného daňového dokladu či dohodnutého splátkového kalendáře nejpozději k datu 10. dne v měsíci. Částky za spotřebované vodné a stočné budou fakturovány každý měsíc samostatně a hrazeny na základě příslušné spotřeby v daném fakturačním období. Strany se dohodly na upřesnění čl. VII předmětné smlouvy ze zdravotních důvodů statutárního orgánu nájemce tak, že jakékoli písemnosti (doručování písemností) nájemci ze strany pronajímatele včetně výpovědi musí být učiněny písemně v českém jazyce a doručeny pouze osobně k rukám jednatelky nebo datovou schránkou. Jiný způsob doručení (např. kurýrní službou, doporučenou poštou, faxem, e-mailem) nebude považován za právně účinný. Pro případ nemožnosti doručení písemnosti datovou schránkou nebo osobním předáním jednatelce se bude považovat za právně účinné doručení písemnosti doporučenou poštou nebo kurýrní službou pouze v případě osobního převzetí doručované písemnosti jednatelkou, přičemž k okamžiku osobního převzetí písemnosti jednatelkou se písemnost bude považovat za řádně doručenou, jinak je tento způsob doručení právně neúčinný. V případě zmaření doručení písemnosti shora uvedenými způsoby se bude písemnost považovat za doručenou posledním dnem konce úložní doby písemnosti u provozovatele poštovních služeb (viz dodatek [číslo] na č. l. 59). 8. Rovněž dodatek [číslo] byl podle svědkyně [příjmení] sjednán před Vánocemi 2018, tedy před tím, než odešla na pracovní neschopnost (byla po 3 týdny v nemocnici a pak rok v pracovní neschopnosti). Svědkyně potvrdila svůj podpis na dodatku, jakož i datum podpisu, přičemž k jeho obsahu uvedla, že jej připravovala ona s připomínkami jednatelky žalobkyně, řešilo se v něm, jak se po dobu její neschopnosti budou vystavovat faktury a jak se tyto budou předávat. Jednatelka žalobkyně rovněž z důvodu svého zdravotního stavu, požadovala o doručování do datové schránky, neboť šla na operaci a měla omezenou možnost setkávat se s lidmi; přesné znění ohledně doručování bylo požadavkem jednatelky žalobkyně, svědkyně [příjmení] v něm problém nespatřovala. Celkově se snažila nájemcům vycházet vstříc a řešit případné problémy v dodatcích; se všemi nájemci měli dobré vztahy, nic nebylo po splatnosti, případně se nájemci, který dlužil, učinil splátkový kalendář. Jednatelka žalobkyně, která fakticky bydlí v [obec] a ve [obec], má dlouhodobé zdravotní problémy, v minulosti dlouhodobě pobývala v nemocnici, kdy se účastní pravidelných kontrol v [anonymizováno], takže u ní mohly nějaké problémy s doručováním nastat, a proto mělo být doručováno do datové schránky (viz svědecká výpověď svědkyně [příjmení] u jednání dne [datum]). Na dodatek [číslo] ke smlouvě o nájmu odkazuje e-mail ze dne [datum], který zaslala jednatelka žalobkyně