46 C 369/2021-34 — Okresní soud ve Zlíně

1. Žalobou podanou dne 1. 11. 2021 se žalobce vůči žalovanému domáhal určení, že zrušení Smlouvy o pronájmu ze dne 1. 9. 2014 výpovědí doručené žalobci žalovaným dne 1. 9. 2021 (dále jen„ předmětná výpověď“), kterou žalovaný vypověděl pronájem části pozemku p. č. st. [číslo] a [parcelní číslo], katastrální území a [územní celek], o celkové ploše 510 m2 (dále jen„ předmětné pozemky“), je neplatné. Žalobu odůvodnil tím, že na základě nájemní smlouvy ze dne 1. 9. 2014 uzavřené s právním předchůdcem žalovaného [příjmení] [jméno] [příjmení] (dále jen„ předmětná smlouva“) byl žalovaný oprávněn užívat části předmětných pozemků o výměře 510 m2 za účelem uskladnění palivového dřeva a chovu drobného hospodářského zvířectva. Předmětná smlouva je vzájemně provázaná s nájemní smlouvou ze dne 1. 10. 2014, na jejímž základě byla žalovanému dána do užívání bytová jednotka [číslo] v domě [adresa] v [obec]. Následně došlo ke změně vlastníků, kdy vlastníkem předmětných pozemků je žalovaný a vlastníkem domu [adresa] je [jméno] [příjmení]. Žalobce je adresátem snah a právních kroků, které jsou činěny k vyklizení bytu [adresa], jakož i k vyklizení předmětných pozemků. Dne 1. 9. 2021 obdržel žalobce od žalovaného předmětnou výpověď, kterou žalovaný vypovídá nájem bez udání důvodu. Žalobce nicméně takové právní jednání považuje za neplatné, neboť úmyslem smluvních stran Smlouvy bylo navázat nájem na nájem smlouvu ze dne 1. 10. 2014. Naléhavý právní zájem na požadovaném určení žalobce spatřuje ve skutečnosti, že části předmětných pozemků nezbytně potřebuje k výkonu svého práva založeného nájemní smlouvu ze dne 1. 9. 2014, přičemž v případě nepodání žaloby by se žalovaný mohl domáhat vyklizení předmětných pozemků. 2. Žalovaný žalobu považoval za nedůvodnou a navrhl její zamítnutí. V první řadě poukázal na skutečnost, že občanský zákoník neobsahuje zvláštní úpravu přezkumu oprávněnosti nebo platnosti výpovědi z nájmu pozemků, přičemž absentuje naléhavý právní zájem ve smyslu § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. s. ř.“). Dále žalovaný namítl neurčitost či nesrozumitelnost předmětné smlouvy, neplatnost smlouvy pro absenci ujednání o nájemném, rozporoval rovněž tvrzenou provázanost nájemních smluv. V neposlední řadě žalovaný poukázal na fakt, že mu dlouhodobě není za nájem ničeho hrazeno. <b>Zjištěný skutkový stav</b> 3. Ke dni 1. 9. 2014 byl pan [příjmení] [jméno] [příjmení] evidován v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrálním pracovištěm Zlín, jako výlučný vlastník mj. pozemku p. č. st. [číslo] o výměře 202 m2, zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba [adresa] bytový dům, a pozemku p. č. st. [číslo] o výměře 127 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na němž stojí stavba bez č. p./č. e., občanská vybavenost, [list vlastnictví] [anonymizováno], a pozemku [parcelní číslo] o výměře 3 779 m2, ostatní plocha, jiná plocha, to vše zapsáno na [list vlastnictví] pro obec a k. ú. [obec]. Jako nabývací titul je uvedena smlouva kupní ze dne 22. 10. 2003, s právními účinky vkladu práva ke dni 20. 11. 2003 (viz výpis z KN na č. l. 23). Ke dni 17. 1. 2022 byl žalovaný evidován v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrálním pracovištěm Zlín, jako výlučný vlastník mj. pozemku p. č. st. [číslo] o výměře 127 m2, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez č. p./č. e., občanská vybavenost, a pozemku [parcelní číslo] o výměře 3 779 m2, ostatní plocha, jiná plocha, to vše zapsáno na [list vlastnictví] pro obec a k. ú. [obec] (viz výpis z KN na č. l. 24). 4. Dne 1. 9. 2014 si ujednali [anonymizováno] [jméno] [příjmení] – [anonymizováno] coby pronajímatel a žalobce coby nájemce smlouvu o pronájmu (předmětnou smlouvu), v níž pronajímatel prohlásil, že je na základě kupní smlouvy ze dne 22. 10. 2003 s právními účinky vkladu vlastnického práva ke dni 20. 11. 2003 výlučným vlastníkem pozemků zapsaných na [list vlastnictví] (čl. I.), pronajímatel pronajal žalovanému část pozemku o rozloze 510 m2 (2× dvorek) k bezplatnému užívání za účelem uskladnění palivového dřeva a uhlí a k chovu drobného hospodářského zvířectva (čl. II.). Strany se dohodly, že tato smlouva je vázána na nájemní smlouvu o pronájmu bytu [číslo] který je rovněž ve vlastnictví pronajímatele (čl. III). Pronájem se uzavírá na dobu neurčitou, počínaje dnem 1. 9. 2014 (čl. IV.). – (viz smlouva o pronájmu na č. l. 6). 5. Dne 1. 10. 2014 si ujednali [anonymizováno] [jméno] [příjmení] – [anonymizováno] coby pronajímatel a žalobce coby nájemce nájemní smlouvu, v níž pronajímatel prohlásil, že na základě kupní smlouvy ze dne 22. 10. 2003 vlastní předmětný dům, v němž se nachází předmětný byt, sestávající se z 2 pokojů, kuchyně, předsíně, koupelny, WC a ostatních prostor (čl. I.); předmětný byt pronajal pronajímatel nájemci (čl. II.). Žalobce se zavázal hradit s účinností od 1. 10. 2014 nájemné ve výši 1 400 Kč měsíčně, splatné vždy do 15. dne následujícího měsíce. Náklady za služby platí nájemce samostatně podle skutečně vynaložených nákladů, a sice spotřebovanou elektřinu hradí [právnická osoba], [anonymizováno], na základě vystavené faktury a vodné a stočné hradí na základě přepočtených plateb na základě vystavené faktury přímo pronajímateli na základě vystavené faktury (čl. III.). Nájem byl sjednán na dobu neurčitou, počínaje dnem 1. 10. 2014 s udělením povolení k trvalému pobytu (čl. IV). – (viz předmětná nájemní smlouva na č. l. 5). 6. Dopisem ze dne 24. 8. 2021, ve věci„ Zrušení smlouvy o pronájmu ze dne 1. 9. 2014 výpovědí, výzva k vyklizení“, žalovaný poukázal na nesrozumitelnost předmětné smlouvy, dále na skutečnost, že kontaktoval pana [příjmení] [jméno] [příjmení], který mu sdělil, že se žalobce a pan [příjmení] dohodli na ukončení nájemního vztahu ke dni 31. 12. 2017. Jelikož však žalobce užívá část pozemku p. č. v katastrálním území Otrokovice (2 × dvorek o výměře 510 m2) doposud, žalovaný v souladu s § 2231 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. z.“), nájemní smlouvu vypovídá, přičemž výpovědní doba je tříměsíční. Poukázal na skutečnost, že výpověď nemusí být odůvodněna a upozornil na skutečnost, že při skončení nájmu musí být předmět nájmu předán v takovém stavu, v jakém byl v době, kdy ho žalobce převzal s přihlédnutí k obvyklému opotřebení při řádném užívání. Současně žalovaný vyzval žalobce k tomu, aby mu v termínu do 31. 8. 2021 předal řádně vyklizené nebytové prostory, které žalobce užívá ve stavbě občanského vybavení – budově bez č. p./č. e., jež stojí na pozemku p. č. st. [číslo] v k. ú. [obec], jehož je součástí; tyto nebytové prostory jsou užívány bez jakéhokoli právního důvodu, neboť předmětné smlouva titulem k jejich užívání zjevně být nemohla, neboť v době jejího uzavření byla tato stavba ve vlastnictví České republiky. Žalovaný uvedl, že se měli dne 19. 12. 2019 osobně dohodnout na jejich vyklizení do 15. 1. 2020, avšak doposud tak žalobce neučinil (viz výpověď na č. l. 7). 7. Soud zamítl návrh na provedení důkazu připojeným spisem sp. zn. 46 C 118/2021, ohledáním na místě samém, výslechem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a otrofotomapou katastrální mapy, neboť tyto důkazy nepovažoval soud za podstatné pro náležité zjištění skutkového stavu. <b>Právní posouzení věci</b> 8. Vzhledem k tomu, že se žalobce domáhal určení oprávněnosti předmětné výpovědi podle § 80 o. s. ř., zabýval se soud nejdříve otázkou naléhavého právního zájmu. <i>9. Podle 80 o. s. ř. určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.</i> 10. Judikatura Nejvyššího soudu je dlouhodobě ustálena v názoru, že určovací žaloba je preventivního charakteru a má místo jednak tam, kde její pomocí lze eliminovat stav ohrožení práva či nejistoty v právním vztahu, a k odpovídající nápravě nelze dospět jinak, jednak v případech, v nichž určovací žaloba účinněji než jiné právní prostředky vystihuje obsah a povahu příslušného právního vztahu a jejím prostřednictvím lze dosáhnout úpravy, tvořící určitý právní rámec, který je zárukou odvrácení budoucích sporů účastníků. Tyto funkce určovací žaloby korespondují právě s podmínkou naléhavého právního zájmu ve smyslu § 80 o. s. ř.; nelze-li v konkrétním případě očekávat, že je určovací žaloba bude plnit, nebude ani naléhavý právní zájem na takovém určení. Přitom příslušné právní závěry se vážou nejen k žalobě na určení jako takové, ale také k tomu, jakého konkrétního určení se žalobce domáhá (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 1997, sp. zn. 3 Cdon 1338/96). Lze-li žalovat o určení práva nebo právního vztahu, není dán naléhavý právní zájem na určení neplatnosti smlouvy, jež se tohoto práva nebo právního vztahu týká (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 2. 4. 2001, sp. zn. 22 Cdo 2147/99). 11. V rozsudku ze dne 27. 1. 2005, sp. zn. 29 Odo 539/2003, Nejvyšší soud potom dovodil, že je-li posouzení platnosti právního úkonu otázkou