26 C 186/2024-111 — Okresní soud ve Zlíně

1. Předmětem řízení byl požadavek žalobkyně na zaplacení smluvní pokuty 120 640 Kč s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně od 8. 6. 2024 do zaplacení. Smluvní pokuta byla ujednána v dohodě o výhradním zprostředkování prodeje bytu, kterou účastníci uzavřeli na dobu od 7. 3. 2024 do 7. 5. 2024. Žalovaná v době trvání dohody mařila zprostředkovatelskou činnost žalobkyně tím, že byt vlastním jménem od 23. 4. 2024 inzerovala na portálu , Anonymizováno, .cz za výrazně nižší kupní cenu. Žalobkyně to zjistila dne 26. 4. 2024. Žalovaná tím porušila své povinnosti sjednané v článku 9.1. a 9.2., proto je povinna žalobkyni zaplatit smluvní pokutu ve výši 5 % z kupní ceny. Žalovaná byla k úhradě vyzvána dne 28. 5. 2024 do 7 dnů od doručení, k němuž došlo dle domněnky dojití dne 31. 5. 2024.2. Žalobě bylo vyhověno elektronickým platebním rozkazem, jenž byl žalované doručen dne 8. 7. 2024. Žalovaná stejného dne podala odpor, který dne 23. 7. 2024 odůvodnila o tyto námitky:a) že výhradní dohoda o zprostředkování je od počátku neplatná, protože byla za žalobkynipodepsána realitním makléřem , jméno FO, , jenž není jejím jednatelem, ani při uzavření dohody nedoložil své oprávnění jednat za žalobkyni,b) že osobně nepodávala na portál bazos.cz předmětný inzerát, v době trvání dohody. Navíc žalobkyní uváděný inzerát ze dne , datum, musí být staršího data, protože obsahoval fotografie bytu z doby před rokem 2023, konkrétně šlo o fotku ložnice. Logicky by přece k inzerátu nepřidávala staré fotografie. K odporu připojila 3 fotografie stavu pokojů v bytě v době trvání předmětné smlouvy, které označila za důkaz. Také namítla, že do sekce reality na portále , Anonymizováno, .cz neprobíhalo žádné ověření inzerenta přes mobilní klíč, proto sem mohl inzerát na prodej jejího bytu dát kdokoliv. Navíc text inzerátu byl znám, stejně jako telefonní kontakt a fotky z inzerátu ze dne , datum, ,c) že byt dosud není prodaný, proto pokud žalobkyně uzavření kupní smlouvy nezprostředkovala, nemá ani nárok na smluvní pokutu,d) že žalobkyně po dobu trvání dohody neučinila za účelem prodeje bytu nic, dokonce se neuskutečnila ani žádná prohlídka bytu se zájemce a realitní makléř , jméno FO, ji v průběhu trvání dohody nijak neinformoval o podniknutých krocích,e) své námitky u jednání dne , datum, rozšířila o námitku nepřiměřenosti výše smluvní pokuty vzhledem k tomu, že žalobkyně na prohlídku nepřivedla žádného zájemce,f) po skončení prvního jednání ve věci žalovaná dne , datum, vznesla- námitku nepřiměřenosti smluvní pokuty, kdy vzhledem k okolnostem případu by měla být pokuta snížena nebo nepřiznána,- námitku neplatnosti smlouvy z důvodu neurčitosti ve stanovení rozsahu služeb a servisu kolem prodeje,- námitku chybějící splatnosti smluvní pokuty, kdy výzvu k jejímu zaplacení obdržela ještě za trvání smlouvy dne , datum, ,- námitku, že by inzerátem ze dne , datum, , tedy 14 dnů před koncem smlouvy, byla mařena činnost žalobkyně, která do té doby neprovedla ani žádnou prohlídku bytu,- námitku, že jí nebyl žalobkyní zaslán originál smlouvy, protože smlouva přišla jen jako příloha e-mailu,- námitku neplatnosti žaloby, protože byla dle identifikátoru žalobního podání opatřena podpisem paní , jméno FO, , jenž nebylo možné ověřit.3. V reakci na odpor, žalobkyně:a) první námitku označila za neopodstatněnou s odkazem na § 440 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), když jednání makléře , jméno FO, při uzavření smlouvy ji zavazovalo. Pokud by i , jméno FO, své oprávnění překročil či k němu neměl oprávnění, dodatečně jeho úkon schválila, což je zřejmé ze samotného vedení tohoto sporu. Navíc poukázala na platnou plnou moc , jméno FO, k uzavírání smluv jejím jménem – jako důkaz označila výslech makléře , jméno FO, .b) poukázala na inzerát vygenerovaný dne , datum, na portálu , Anonymizováno, .cz a na přehled inzerátů na prodej předmětného bytu vygenerovaný platformou pro monitoring realit , Anonymizováno, . V tomto přehledu se nachází inzerát ze dne , datum, , na jehož základě byla žalovaná žalobkyní kontaktována s nabídkou na uzavření předmětné smlouvy. Tento inzerát, stejně jako inzerát ze dne , datum, , byl zadán ze stejného telefonního čísla , tel. číslo, a odkazoval na stejnou e-mailovou adresu , e-mail, , jež byli ve smlouvě uvedeny žalovanou jako kontaktní údaje. Vzhledem k tomu, že pro zadání inzerce na serveru , Anonymizováno, .cz bylo podmínkou ověření telefonního čísla zadavatele inzerátu, je zřejmé, že tyto inzeráty musela zadat žalovaná. Postrádalo by jakoukoli logiku, aby inzerát zadával kdokoli jiný než žalovaná, a odkazoval by v něm na její kontaktní údaje. Inzerát ze dne , datum, navíc obsahoval jiné fotografie než jaké byly v inzerci zadané žalobkyní. Tyto fotografie, dle tvrzení žalované v odporu, jsou totožné s fotografiemi obsaženými v dřívějších inzercích. Kdo jiný, než žalovaná, by tyto starší fotografie měl mít k dispozici. I kdyby inzerát přímo osobně na stránky , Anonymizováno, .cz nepodávala žalovaná, k porušení smlouvy žalovanou došlo objektivně již jen tím, že připustila, aby po dobu trvání smlouvy byla nemovitost nabízena jinak. Jako důkaz označila specifikaci postupu při přihlášení se na portál , Anonymizováno, .cz, inzerci ze dne , datum, na tomto portále, monitoring inzerce předmětného bytu na platformě , Anonymizováno, a dotaz na provozovatele portálu , Anonymizováno, .cz ohledně podmínek při zadání inzerátu;c) potvrdila námitku žalované pod písmenem c); byt prodaný není, avšak byla to žalovaná, kdo svou nabídkou na prodej bytu o 165 800 Kč méně případné zájemce o prodej za cenu dle smlouvy značně ztížila;d) se ohradila proti námitce pod bodem d), protože její makléři byli s žalovanou v pravidelném kontaktu, byt nafotili a propagovali na několika realitních serverech – důkazem měla být publikovaná inzerce pod číslem , hodnota, a výslechy zainteresovaných makléřů jako svědků;e) namítla, že ke snížení nepřiměřeně vysoké smluvní pokuty je dle judikatury možné přistoupit jen zcela výjimečně, kdy je pokuta zjevně nepřiměřená, což není tento případ;f) se ohradila, protože zmiňovaná , jméno FO, je zaměstnankyně soudního exekutora, v jehož kanceláři byla provedena pouze konverze plné moci zástupce žalobkyně.Skutková zjištění:4. Výhradní dohoda o zprostředkování byla mezi účastníky uzavřena dne 7. 3. 2024 na dobu určitou do 7. 5. 2024 (dále jen „smlouva, resp. smlouva o zprostředkování“). Žalobkyni při jejím uzavření zastupoval realitní makléř , jméno FO, , evidovaný pod číslem , hodnota, . Žalobkyně se zavázala pro žalovanou obstarat příležitost uzavřít se zájemcem o nemovitost kupní smlouvu a žalovaná se za to zavázala uhradit provizi. Žalovaná ke svému jménu, příjmení, datu narození a bydlišti uvedla kontaktní telefon , tel. číslo, a e-mailovou adresu , e-mail, . Zprostředkovávanou nemovitostí byla bytová jednotka č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, nacházející se v obci , adresa, (dále také „byt“). Kupní cena včetně provize byla stanovena na , částka, . Povinností žalobkyně bylo doporučení kupní ceny na základě monitorování realitního trhu, inzerce bytu na svých webových stránkách a na dalších inzertních serverech v režimu TOP inzerce a prohlídky bytu se zájemci. Povinnosti žalované byly shrnuty v článku 9 tak, že se jednalo-v odst. 1 o poskytnutí součinnosti potřebné ke sjednání a uzavření smlouvy se zájemcem, zejména:- svým jednáním nemařit zprostředkovatelskou činnosti,- umožnit žalobkyni provádět prohlídky se zájemci,- poskytnout žalobkyni informace a doklady potřebné k provedení kontroly AML,- účastnit se jednání se zájemci a žalobkyní,- dostavovat se na naplánované schůzky- jednat o podmínkách smlouvy se zájemcem,- poskytovat zájemci součinnost při vyřizování úvěru a- umožnit vklad zástavního práva k nemovitosti,- v odst. 2 o závazek neuzavřít s třetí osobou smlouvu o zprostředkování, převodu nebo inzerci nemovitosti,-v odst. 2 o závazek neuzavřít smlouvu o převodu nemovitosti na třetí osobu (vyjma zájemce žalobkyně),- v odst. 2 o závazek, že nemovitost nebude předmětem jakékoliv inzerce (vyjma inzerce žalobkyně).Pro případ porušení některé z těchto povinností byla v článku 10 ujednána povinnost žalované zaplatit žalobkyni smluvní pokutu ve výši 5 % z kupní ceny bytu (důkaz – výhradní dohoda o zprostředkování).5. Žalobkyně inzerovala prodej bytu na svém webovém portále. Pro tento účel její makléři , jméno FO, a , jméno FO, zhotovili prezentaci, pro kterou byt uklidili a vyfotili. Jednalo se o 2 fotografie panelového domu, o 3 fotografie jednotlivých pokojů a o 2 fotografie kuchyně. Byt žalobkyně prezentovala jako „byt 3+1 o užitné ploše 70 m2, který se nachází v klidné části obce , adresa, , jen , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, od , Anonymizováno, , Anonymizováno, a 5 minut chůze od nádherného Lipenského jezera. Byt je situován v panelovém domě na 7. podlaží z celkových 8. S počtem 8 místností tento prostor nabízí spoustu možností pro vaše bydlení. Stav nemovitosti je před rekonstrukcí, co