46 C 31/2023-526 — Okresní soud ve Zlíně

1. Žalobce se žalobou podanou dne 3. 2. 2023 vůči žalovanému domáhal určení, že , tituly před jménem, , Jméno žalobce, , nar. , datum, , zemřelý , datum, , naposledy bytem , adresa, (dále jen „zůstavitel“), byl ke dni smrti vlastníkem nemovitostí – pozemku p.č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , pozemku p.č. , Anonymizováno, a pozemku p.č. , Anonymizováno, to vše zapsáno na LV č. , hodnota, pro katastrální území a obec , adresa, , vedeném Katastrálním úřadem pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, (dále jen „nemovitosti“), a náhrady nákladů řízení. Svůj nárok v žalobě a pozdějších doplněních odůvodnil tím, že zůstavitel dne , datum, uzavřel se žalovaným kupní smlouvu, jejímž předmětem byly uvedené nemovitosti, přičemž: a) zůstaviteli bylo ke dni podpisu kupní smlouvy bezmála 101 let, v době uzavření nevycházel ven, reálný život šel mimo něj, byl špatně pohyblivý a vzhledem k věku se nacházel ve finanční negramotnosti a nebyl schopen objektivně posoudit hodnotu prodávaných nemovitostí. Zůstavitel dle názoru žalobce prodal nemovitosti výrazně pod kupní cenou, přičemž uzavření kupní smlouvy se stoletým seniorem, jejímž předmětem je převedení vlastnického práva k jeho vlastnímu domovu, výrazně pod cenou je v rozporu s dobrými mravy a tokové právní jednání je absolutně neplatné dle § 580 a § 588 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“). b) Žalobce dále v jednání žalovaného spatřuje znaky lichvy dle § 1796 o.z., neboť při uzavření smlouvy došlo ze strany žalovaného ke zneužití tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti zůstavitele, čímž žalovaný získal pro sebe prospěch v podobě plnění, jehož majetková hodnota je k plnění ze strany zůstavitele v hrubém nepoměru. Zůstavitel trpěl ke dni uzavření smlouvy rozumovou slabostí, tedy narušením rozpoznávacích schopností, která ještě nepředstavovala duševní poruchu ve smyslu § 581 o.z. Tato rozumová slabost byla u zůstavitele dána mimo jiné zapomínáním zapříčiněným vysokým věkem, odloučením od běžného života, ztrátou všeobecného přehledu a finanční gramotnosti. Hrubý nepoměr plnění pak měl být dán tím, že hodnota nemovitostí byla výrazně vyšší, když jen hodnota pozemků dle cenové mapy (bez vily) činí částku , částka, , přičemž jejich tržní cena je zpravidla ještě vyšší, v částce minimálně , částka, (z toho kupní cena vily , částka, ). Žalovaný si musel být vědom skutečné ceny nemovitostí. Následně žalobce doplnil, že c) zůstavitel trpěl duševní poruchou, a to demencí způsobenou vysokým věkem a kupní smlouva je tak neplatná dle § 581 o.z., dále d) je kupní smlouva neplatná z důvodu absence vůle zůstavitele, neboť tento měl v úmyslu nechat znalecky nemovitosti ocenit a za znalcem stanovenou cenu nemovitosti prodat, jak uvedla při svém výslechu svědkyně , jméno FO, , přičemž znalecký posudek nakonec zpracován vůbec nebyl a dohodnutá kupní cena byla nižší než uvedené v konceptu znaleckého posudku. Další důvod neplatnosti kupní smlouvy pak žalobce spatřoval e) v její neurčitosti, neboť nebyla vymezena umělecká díla a věci, které měly být s nemovitostí převedeny, když protokol, v němž měly být movité věci vymezeny, vznikal až následně. Naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva ve smyslu § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v účinném znění (dále jen „o.s.ř“) zůstavitele k nemovitostem odůvodnil žalobce rozporem mezi zapsaným stavem v katastru nemovitostí a skutečným stavem. Důvodem neplatnosti kupní smlouvy měl být také původně omyl zůstavitele, který měl spočívat v přesvědčení zůstavitele, že nemovitosti budou ve vlastnictví nadace a nikoliv žalovaného. Protože žalobce následně od tohoto tvrzení opustil a u jednání dne , datum, (č.l. 325) sdělil, že námitka omylu zůstavitele byla „omylem“ žalobce, soud se touto námitkou dále nezabýval.2. Žalovaný uplatněný nárok neuznal a navrhl žalobu zamítnout. Žalovaný učinil nesporným, že dne , datum, byla mezi zůstavitelem a žalovaným uzavřena kupní smlouva, na základě které žalovaný nabyl vlastnické právo k nemovitostem za kupní cenu , částka, . Zůstaviteli bylo ke dni uzavření smlouvy bezmála , Anonymizováno, let, smlouvu však uzavíral vědomě, dle svého svobodného rozhodnutí po předchozím důkladném uvážení. Jeho duševní zdraví bylo v pořádku. Iniciativa, aby žalovaný koupil nemovitosti vzešla od zůstavitele. Kupní cena byla stanovena na základě znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, , který si nechal zpracovat zůstavitel, dle něhož hodnota nemovitostí činila , částka, . Z této částky byla zůstavitelem poskytnuta sleva ve výši jeden milion, neboť bylo zřejmé, že žalovaný bude muset do nemovitostí investovat další finanční prostředky. Paralelně zůstavitel s žalovaným řešili i budoucí využití nemovitostí z hlediska řádné péče o nemovitosti a jejich zpřístupnění veřejnosti, a proto vznikla myšlenka , právnická osoba, . Nikdy však nebyla učiněna dohoda, že nemovitosti budou majetkem nadačního fondu. Žalovaný dále vznesl námitku promlčení práva žalobce vznést námitku neplatnosti smlouvy z důvodu tvrzeného omylu zůstavitele i námitku neplatnosti smlouvy z důvodu lichvy.3. Dle názoru žalovaného má smlouva všechny zákonné náležitosti, jak plynou z ustanovení § 2079 ve spojení s § 2128 a § 560 o.z., tedy písemná forma smlouvy, identifikace smluvních stran, identifikace předmětu převodu, určení kupní ceny a podpisy stran jsou na jedné listině, jak vyžaduje § 561 odst. 2 o.z. Dle žalovaného nebyl naplněn jediný ze znaků lichvy dle § 1796 o.z. ani nebyly uzavřením smlouvy porušeny dobré mravy (byť žalovanému nebylo zřejmé, jak žalobce námitku porušení dobrých mravů ve vztahu k lichevní argumentaci vlastně myslí), nemovitost neměla být vlastnictví nadačního fondu a proto nemohl zůstavitel jednat v omylu. Zůstavitel ke dni uzavření kupní smlouvy netrpěl duševní poruchou a není tak dán důvod neplatnosti dle § 581 odst. 2 o.z., kupní smlouva byla projevem vůle zůstavitele a je platná. Napadené ujednání o movitých věcech nemůže způsobit neplatnost kupní smlouvy, neboť mezi stranami kupní smlouvy nebylo žádného sporu o to, co je a co není předmětem kupní smlouvy, přičemž požadavek na seznam movitých věcí vzešel z požadavku muzea a nikoliv smluvních stran. Jednaní žalobce vnímá žalovaný jako šikanu, když se žalobce za každou cenu, bez ohledu na důkazní situaci, pokouší nalézt jakoukoliv záminku pro zneplatnění kupní smlouvy.Zjištěný skutkový stav4. Ve věci bylo provedeno dokazování účastnickým výslechem žalobce, výslechy svědků a listinnými důkazy, znaleckými posudky a výslechy znalců, přičemž ve vztahu k věrohodnosti svědků soud uvádí, že u žádného ze slyšených svědků nemá pochybnosti o jeho věrohodnosti. Všichni svědci vypovídali spontánně, jejich výpovědi byly prosty vnitřních rozporů, a navíc si vzájemně neodporovaly (až na určité detaily), ale naopak se doplňovaly. Uvedené pak platí i pro věrohodnost účastnické výpovědi žalobce, která byla ve shodě s výpovědí ostatních svědků (jak bude uvedeno dále). Drobné odchylky a nesrovnalosti uváděné svědky a účastníkem nebyly takové intenzity, aby byly schopny vyvolat pochybnost soudu o věrohodnosti jak účastníka, tak svědků, neboť s ohledem na časový odstup od jednotlivých událostí a komplexnost vztahu účastníků jsou tyto rozpory zcela pochopitelné. Stejně tak vyslechnutí znalci přesvědčivým a věcným způsobem vysvětlili na základě jakých skutečností ke znaleckým závěrům dospěli. Oba provedené znalecké posudky pak soud považuje za dostatečné pro rozhodnutí věci, bez vad či nedostatků, které by bránily jejich užití jako důkazu.5. , adresa, žalovaný se zůstavitelem jednali o budoucnosti nemovitostí, na základě čehož žalovaný zaslal dne , datum, zůstaviteli dokument označený jako „, Anonymizováno, , Jméno žalobce, a , jméno FO, pro , adresa, , Anonymizováno, “, v němž bylo mimo jiné uvedeno odkoupení nemovitostí do vlastnictví žalovaného s předpokládanou výší nákladů na nákup nemovitostí v rozsahu 12 – 15 milionů, náklady na renovaci vily a zahrady v rozsahu 12 -15 milionů, celkem včetně nákladů na zřízení , Anonymizováno, a , Anonymizováno, v rozsahu 30 – 40 milionů (viz dopis ze dne , datum, na č.l. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , Jméno žalobce, a , jméno FO, pro , adresa, a čs a evropskou kulturu verze 1 na č.l. 267). Dne , datum, zpracovala , tituly před jménem, , jméno FO, , znalkyně pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, koncept znaleckého posudku, kterým stanovila výslednou cenu nemovitostí uvedených ve výroku rozsudku dle cenového předpisu ve výši , částka, (viz listina označená jako znalecký posudek č. , hodnota, na č.l. 60). Koncept posudku znalkyně dne , datum, zaslala žalovanému a následně jí bylo telefonicky sděleno, že není nutno posudek dokončovat a že koncept je dostačující (viz sdělení znalkyně ze dne , datum, na č.l. 112). Znalecký posudek objednal přítel zůstavitele , tituly před jménem, ,