12 C 257/2020-79 — Okresní soud ve Znojmě

1. Žalobou soudu podanou dne [datum] žalobce navrhl, aby byla žalovanému uložena povinnost vyklidit nebytové prostory ve vlastnictví žalobce. K odůvodnění uvedl, že žalobce je vlastníkem budovy [adresa] – bytového domu ve [obec] na adrese [obec] č. o. [číslo ], jež je součástí pozemku [parcelní číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, k.ú [okres]. V budově [adresa] se v 0. podlaží nachází nebytový prostor [číslo] o výměře [výměra], dne [datum] byla mezi žalobcem a žalovaným uzavřena smlouva o nájmu ve znění pozdějších dodatků, kdy na základě této smlouvy byl předmětný prostor pronajat žalovanému na dobu neurčitou. Dle čl. IV smlouvy o nájmu jsou strany oprávněny nájemní vztah vypovědět bez udání důvodu za stanovených podmínek. Žalovanému byla zaslána výpověď z nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne 26. 6. 2019. Žalovaný užívá předmětný prostor neoprávněně bez právního důvodu. Žalovaný byl vyzván k vyklizení předmětného bytu přípisem žalobce ze dne 20. 8. 2020, i přes výzvu žalobce předmětný prostor nevyklidil. 2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby se zdůvodněním, že žalovaný vykonává veřejně prospěšnou činnost, zdevastovanou kulturní památku - nebytový prostor přebral v trestuhodném a zdevastovaném stavu. Na své náklady postupně vybudoval atraktivní, reprezentativní zázemí, doplnili exkluzivní nabídkové turistické programy s environmentálními programy, výstavami a koncerty pro širokou veřejnost. Nesouhlasí s vyklizením. 3. Z předložených listinných důkazů bylo zjištěno následující: 4. Soudu byla předložena smlouva [číslo] o nájmu nebytových prostor ze dne [datum], z níž soud zjistil, že předmětem smlouvy jsou nebytové prostory na ulici [obec a číslo] [obec] o výměře [výměra], označené jako altánek a společné sociální zařízení, za účelem využití: kontaktní místo, inf. přes volný čas, aktivity v oblasti kultury bez občerstvení. Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou od [datum] s 3měsíční výpovědní lhůtou bez udání důvodu. Dále pak byly uzavřeny tři dodatky ke smlouvě, z nichž neplyne pro rozhodnutí ve věci nic podstatného. 5. Z evidenčního listu bylo zjištěno, že se jedná o prostor s označením [číslo]. Bližší polohopisnou specifikaci prostoru nelze vyčíst. 6. Z výpisu z katastru nemovitostí bylo prokázáno, že žalobce je vlastníkem pozemku p. [číslo] – zastavěná plocho a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa] – bytový dům. 7. Z výpovědi z nájmu ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovanému byla dána výpověď z nebytových prostor. Z výzvy k vyklizení ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaný byl vyzván k vyklizení a předání prostoru žalobci. Obě tyto písemnosti byly zaslány žalovanému na adresu jeho sídla doporučenými zásilkami, které si žalovaný nevyzvedl, a proto byly vráceny zpět žalobci. 8. Z výpisu ze spolkového rejstříku soud zjistil, že žalovaný byl zapsán jako právní subjekt se dnem vzniku 4. 1. 2000. 9. Z dopisu ze dne 28. 4. 2000 předloženého žalovaným soud zjistil, že žalovanému bylo sděleno, že byl schválen pronájem altánku, kolonády a společného WC a žalovaný byl vyzván k podpisu nájemní smlouvy. 10. Z protokolu o předání a převzetí nájemní jednotky v domě [obec a číslo], [anonymizováno], [obec] nebylo zjištěno pro rozhodnutí nic podstatného. 11. Z nájemní smlouvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že tato smlouva byla uzavřena mezi žalobcem a žalovaným jako nájemcem, kdy předmětem smlouvy je pronájem nebytových prostor nacházejících se na ulici [obec a číslo] o výměře [výměra], specifikovaných využitím jako obchodní, kolonáda, příslušenství - spol. WC, a to na dobu neurčitou. 12. Dále žalovaný soudu doložil korespondenci a doklady o svých aktivitách z oblasti environmentálně – ekologické, turistické a výchovné. 13. Po provedeném dokazování soud dospěl k závěru, že žaloba je důvodná. 14. V řízení bylo prokázáno, že žalobce je vlastníkem nemovitostí, jejichž součástí jsou nebytové prostory ve výroku specifikované, jejichž vyklizení se po žalovaném domáhá. 15. Dále bylo prokázáno, že tyto nebytové prostory užívá žalovaný, který odkazoval na to, že mu byly pronajaté. 16. Podle § 3028 z. č. 89/2012 Sb., (dále jen NOZ) se tímto zákonem se řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti. Není-li stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Není-li stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti. 17. Podle § 720 z.č. 40/1964 Sb., - občanský zákoník, účinný do 31. 12. 2013, nájem a podnájem nebytových prostor byl upraven zvláštním zákonem, kterým byl z.č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor. 18. Podle § 3 tohoto zákona nájem vzniká na základě písemné nájemní smlouvy, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné nebytový prostor do užívání. Nájemní smlouva musí obsahovat předmět a účel nájmu, výši nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení, a nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá. Jde-li o nájem sjednaný k účelu podnikání, musí nájemní smlouva obsahovat také údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru. 19. Podle § 976 NOZ absolutní majetková práva působí vůči každému, nestanoví-li něco jiného zákon. 20. V této souvislosti je třeba uvést, že vlastnické právo je svým charakterem právem absolutním, kdy působí vůči každému. 21. Podle 1012 NOZ vlastník má právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit. Ochrana vlastnictví je pak zakotvena v ustanoveních § § 1040 – 1042, kdy kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal. V souladu s konstantní judikaturou pak funkci žaloby na vydání věci u nemovitostí plní žaloba na vyklizení nemovitosti či prostor v ní. 22. Podle § 1041 NOZ kdo se domáhá, aby mu věc byla vydána, musí ji popsat takovými znaky, kterými se rozeznává od jiných věcí téhož druhu. 23. Podle § 1042 vlastník se může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje. 24. Z výše uvedeného plyne, že žalobce je aktivně legitimován k podání žaloby na ochranu svého vlastnického práva. Své vlastnické právo k nemovitostem dostatečně prokázal. Aktivní legitimace pak byla shledána v pořádku. 25. Co se týká pasivní legitimace, zde bylo prokázáno, že žalovaný skutečně užívá nebytové prostory žalobou specifikované. I pasivní legitimace je proto dána. Soud proto zkoumal, zda žalovanému svědčí nějaké právo, na jehož základě by byl oprávněn užívat vlastnictví žalobce. 26. Žalovaný uvedl na svou obranu, že mu svědčí nájem nebytových prostor založený nájemními smlouvami výše citovanými. S tímto se soud nemůže ztotožnit. V řízení bylo prokázáno, že mezi účastníky nebyla uzavřena řádná nájemní smlouva, kdy ani v jedné smlouvě není přesně vymezen předmět pronájmu, což způsobuje její neplatnost. V reálu sice účastníci věděli, o jaké prostory se jedná, nicméně Skutečností je, že řádná specifikace nebytových prostor byla provedena až změněnou žalobou. V této souvislosti je třeba odkázat na Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 7. 11. 2001, č. j. 20 Cdo 2939/2000-138, v němž je konstatováno, že nájemní smlouva je dle § 3 odst. 4 zák. č. 116/1990 Sb. ve spojení s § 37 obč. zák. absolutně neplatná pro neurčitost, když v ní není dostatečně určitě specifikován předmět nájmu (v nemovitosti se přitom nachází více nebytových prostor), pronajaté prostory byly označeny pouze výměrami, nebylo uvedeno číslo podlaží ani číslo kanceláří, případně jiné podrobnější označení, a nebyl ani dostatečně vyjádřen účel nájmu (toliko bylo obecně konstatováno, že se pronajímají za účelem podnikání). V praxi to tedy znamená, že pokud by předmětné nebytové prostory měly být platně pronajmuty, je třeba je specifikovat tak, aby byly nezaměnitelné, případně součástí nájemní smlouvy učinit i půdorysný nákres či projekt, z něhož by jednoznačně vyplývalo, co je předmětem nájmu. Je třeba také mít na zřeteli, k čemu je stavebně technicky prostor určen. V tomto případě se pak jedná o absolutní neplatnost nájemní smlouvy, kdy v souladu s nálezem Ústavního soudu ze dne 25. 9. 2014 sp.zn. II. ÚS 3012/13 k absolutní neplatnosti právního úkonu je soud povinen přihlédnout sám z úřední povinnosti. 27. Na základě toho pak soud dovodil, že žaloba je důvodná, kdy žalovaný nemá řádný nájemní vztah ani žádný jiný právní titul opravňující jej k užívání nebytových prostor. 28. Soud dále rozhodl o náhradě nákladů tohoto řízení a to v souladu