11 C 233/2022-143 — Okresní soud ve Žďáru nad Sázavou

1. Žalobkyně se žalobou ze dne , datum, domáhala vůči žalovaným určení, že žalovaný 1 je pronajímatelem a nositelem práv a povinností pronajímatele z nájemní smlouvy. Žalobu odůvodnila tím, že dne , datum, uzavřela se žalovaným 1 nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl nájem jeho pozemků parc. č. , hodnota, a parc. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, (dále jen „nájemní smlouva“). Následně byl obsah nájemní smlouvy měněn dodatky č. , hodnota, až 13 s tím, že na základě dodatku č. , hodnota, došlo mimo jiné k úpravě předmětu nájemní smlouvy, kdy pronajatými pozemky jsou pozemky parc. č. , hodnota, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , k.ú. , adresa, , zapsané v katastru nemovitostí u , právnická osoba, pro Vysočinu, Katastrální pracoviště , adresa, , na LV č. , hodnota, (dále jen jako „pronajaté pozemky“). Prostřednictvím dopisu ze dne , datum, bylo žalobkyni ze strany žalované 2 sděleno, že mezi žalovanými byla dne , datum, uzavřena smlouva o zřízení služebnosti požívacího práva (dále jen jako „smlouva“), na základě které došlo ke zřízení požívacího práva ve prospěch žalované 2 k pozemkům parc. č. , hodnota, a parc. č. , hodnota, . Nad rámec je předmětem smlouvy i zřízení požívacího práva k pozemku parc. č. , hodnota, , ležícím v k.ú. , adresa, (společně s pozemky parc. č. , hodnota, a parc. č. , hodnota, dále jen jako „služebné pozemky“). Žalobkyně upozornila, že předmětem smlouvy není pozemek parc. č. , hodnota, , který je ale předmětem nájemní smlouvy. Žalobkyně byla prostřednictvím dopisu ze dne , datum, rovněž vyzvána k tomu, aby žalované 2 poskytla veškerou součinnost a dále k tomu, aby ve prospěch žalované 2 zasílala nájemné z nájemní smlouvy, neboť žalovaná 2 dle svého názoru na základě uzavřené smlouvy s žalovaným 1 vstoupila do nájemního vztahu namísto původního pronajímatele. Žalobkyně zdůraznila, že s tímto názorem žalované 2 nesouhlasí a považuje jej za nesprávný. Podle jejího názoru je smlouva o zřízení požívacího práva absolutně neplatná, případně je neplatná v rozsahu předmětu dříve uzavřené nájemní smlouvy, neboť věcné břemeno a nájem vedle sebe nemohou obstát. Žalobkyně dále namítla, že předmět užívání dle nájemní smlouvy a dle smlouvy není totožný. Je přesvědčena, že nájemní vztah nadále existuje pouze mezi ní a žalovaným 1. Naléhavý právní zájem spatřuje v tom, aby byla najisto postavena osoba pronajímatele a dále v tom, že nejpozději , datum, je povinna uhradit čtvrtletní splátku nájemného.2. Žalovaní ve svém společném vyjádření ze dne , datum, uvedli, že nárok žalobkyně v plném rozsahu neuznávají. Učinili nesporným, že žalobkyně a žalovaný 1 uzavřeli nájemní smlouvu a stejně tak nerozporují, že žalovaní uzavřeli smlouvu o požívacím právu. Rovněž potvrdili, že žalobkyně byla o zřízení požívacího práva informována prostřednictvím dopisu ze dne , datum, . Nad to žalovaní doplnili, že mezi žalobkyní a žalovanou 2 probíhala komunikace i následně, přičemž žalovaný 2 jednoznačně prohlásil, že je připraven vykonávat a plnit veškeré povinnosti vyplývající pro něj z nájemní smlouvy a v této souvislosti nabídl žalobkyni součinnost. Žalovaní shrnuli, že žalovanému 1 zbylo pouze „holé vlastnictví“, tudíž není oprávněn vystupovat nadále jako pronajímatel předmětných pozemků. Žalovaní nesouhlasí s názorem žalobkyně, že smlouva je absolutně neplatná a nedošlo proto k přechodu práv a povinností z nájemní smlouvy na žalovanou 2. Žalovaní rovněž nesouhlasí s názorem žalobkyně, že dodatkem č. , hodnota, k nájemní smlouvě došlo k rozšíření předmětu nájmu o pozemek parc. č. , hodnota, . Tímto dodatkem žalovaný 1 pouze prohlašuje, že je vlastníkem pozemků parc. č. , hodnota, , parc. č. , hodnota, a parc. č. , hodnota, . Žalovaní se nicméně domnívají, že případný pronájem pozemku parc. č. , hodnota, je nezávislý na nájmu pozemků parc. č. , hodnota, a parc. č. , hodnota, . V této souvislosti poukázali na souhlas se změnou užívání stavby vydaný Městským úřadem , adresa, ze dne , datum, , z něhož vyplývá, že telekomunikační zařízení je umístěné na pozemcích parc. č. , hodnota, a parc. č. , hodnota, . Žalovaní se proto s ohledem na uvedené skutečnosti vzájemným návrhem domáhali, aby soud určil, že pronajímatelem a nositelem práv a povinností pronajímatele dle nájemní smlouvy je žalovaná 2. Svůj naléhavý právní zájem spatřují v současné právní nejistotě žalovaných, když žalobkyně měla do , datum, uhradit nájemné dle nájemní smlouvy. Žalovaná 2 se domnívá, že rozhodnutí ohledně přechodu práv a povinností z nájemní smlouvy na základě zřízení požívacího práva nastaví pevné základy právních vztahů mezi žalobkyní a žalovanou 2.3. Žalobkyně ve své replice ze dne , datum, uvedla, že žalovaná 2 se snaží zcela cíleně a účelově zřídit služebnost požívacího práva v totožném rozsahu, jako jsou pozemky žalobkyní užívány na základě nájemní smlouvy. Dále se snaží parazitovat na nájemním vztahu sjednaném mezi žalobkyní a žalovaným 1, aniž by jeho účast na celé věci měla jakýkoliv užitek pro kteroukoliv smluvní stranu. Takovéto jednání je třeba posoudit jako absolutně neplatné pro zcela zjevný rozpor s dobrými mravy a zásadou poctivosti. Neplatnost smlouvy o zřízení požívacího práva je pak nutné shledat i z důvodu narušení veřejného pořádku. Žalovaná 2 totiž uzavírá smlouvy o zřízení požívacího práva s jinými vlastníky nemovitostí, na kterých jsou na základě nájemních smluv provozována zařízení sítě elektronických komunikací, tím se snaží vstoupit do pozice pronajímatele těchto smluvních vztahů. Tyto kroky žalované 2 pak směřují ke zdražení a ohrožení telekomunikačních služeb. K rozdílnosti pozemků pak žalobkyně doplnila, že prostřednictvím dodatku č. , hodnota, byl čl. II. nájemní smlouvy změněn tak, že je v něm uvedena specifikace pozemku, který je předmětem nájmu. Rovněž byl tímto dodatkem změněn čl. III. tak, že pozemky uvedené v čl. II. se pronajímají za účelem zřízení a provozování základnové stanice. Prostřednictvím dodatku č. , hodnota, pak byl čl. II. nájemní smlouvy upraven do své finální podoby tak, že předmětem nájmu jsou pozemky parc. č. , hodnota, , parc. č. , hodnota, a parc. č. , hodnota, .4. Ve věci se konala dvě jednání, žalovaný 1 se z účasti na obou jednáních vždy omluvil. Při jednání dne , datum, žalobkyně navrhla provedení důkazu účastnickým výslechem žalovaného 1, který by měl objasnit, proč a za jakých okolností žalovaný 1 ve vztahu k čl. VIII odst. 1 nájemní smlouvy přistoupil k uzavření smlouvy o zřízení požívacího práva. Jelikož právní zástupce žalovaných sám uvedl, že primárně zastupuje žalovanou 2 a žalovanému 1 nabídl zastoupení doprovodně, žalobkyně usuzuje, že mu odpovědi žalovaného 1 na skutkové dotazy nejsou známy, nezná jeho myšlenky. Žalovaný 1 v návaznosti na předvolání ke svému účastnickému výslechu ve vyjádření ze dne , datum, uvedl, že nesouhlasí se svým účastnickým výslechem, a to z důvodu svého , podezřelý výraz, stavu. Zároveň předložil kopii zprávy jeho ošetřujícího lékaře ze dne , datum, , který mu účast na jednání nedoporučil a uzavřel, že svoji účast považuje za bezpředmětnou.5. Při jednání dne , datum, žalobkyně shrnula tři základní argumenty, na nichž je žaloba postavena a ve vztahu k business modelu žalované 2 doplnila, že má důvodnou obavu, že žalovaná 2 bude zřizovat užívací práva a vykupovat pozemky v lokacích pronajatých žalobkyní. Následně bude žalobkyni zvyšovat nájemné, což povede ke zdražování telekomunikačních služeb, případně může dojít k jejich přerušování ve chvíli, kdy by nájemní smlouvy byly ukončovány. Tím může dojít k ohrožení kritické infrastruktury České republiky a zajišťování veřejné služby, pokud by jednání žalované 2 bylo právně chráněno. Zdůraznila, že se jedná o komunikační infrastrukturu České republiky, žalovaná 2 je vlastněna zahraniční entitou a nemá zájem na řádném provozu komunikační sítě na rozdíl od zájmu obyvatel České republiky.6. Žalovaná 2 poukázala na rozdílnost institutů nájemní smlouvy a smlouvy o zřízení požívacího práva, z níž navíc plynou i užitky a požitky. Vyloučila, že by nějak zasahovala do existujícího vztahu zbylých účastníků, naopak deklaruje vstup do nájemního vztahu ve smyslu pro žalobkyni předvídatelného vztahu. Žalovaný 1 tím získá 11,5násobek ročního nájemného bez dalších podmínek, zneužití je vyloučeno a není nic nemravné na trvání na plnění práv a povinností. Ohrožení kritické infrastruktury považuje za čirou spekulaci, jelikož telekomunikační zákon ve svém ustanovení § 104 nabízí žalované 2 katalog oprávnění, ať už v podobě vstupu na pozemek a konče možností vyvlastnění služebnosti. Ke svému business modelu žalovaná 2 uvedla, že fakticky nehodlá pozemky užívat, ale naopak požívat formou nájemného a následným tvořením zisku. Poukázala na to, že žalobkyně je rovněž vlastněna zahraničním subjektem. Ohledně rozdílnosti předmětu nájmu a požívací smlouvy shrnula, že původní nájemní smlouva označovala pozemky p. č. , hodnota, a p. č. , hodnota, , přičemž žalobkyně nijak důkazně nedokumentuje, jak se z nich staly