6 Cmo 162/2018-159 — Vrchní soud v Praze

1. Shora uvedeným usnesením Městský soud v Praze jako soud I. stupně rozhodl ve výroku I. výroku tak, že zamítl návrh na určení neplatnosti usnesení shromáždění účastníka ze dne 1. 10. 2014, kterým bylo 1) schváleno uzavření nájemní smlouvy na nájem společných prostor za č.p. , Anonymizováno, , k.ú. , adresa, , dle návrhu, který byl členům společenství předán k jednání shromáždění vlastníků ze dne 29. 7. 2014 a 2) kterým bylo schváleno , Anonymizováno, a , Anonymizováno, uzavření nájemních smluv na nájem společných prostor za č.p. , Anonymizováno, , k.ú. , adresa, dle návrhu, který byl členům společenství předán k jednání shromáždění vlastníků ze dne 27. 9. 2014, a to s účinností od 15. 10. 2014 a ve výroku II. uložil navrhovatelce povinnost nahradit účastníkovi náklady řízení ve výši 18 757 Kč.2. Vyšel ze skutečnosti, že navrhovatelka je členkou společenství vlastníků jednotek (dále též SVJ) jako vlastnice bytové jednotky č. , Anonymizováno, domu č.p. , Anonymizováno, v , adresa, a že dalšími vlastníky jednotek v tomto domě jsou , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , adresa, , která jednotky ve svém vlastnictví svěřila do správy Městské části , adresa, . Dále vycházel ze skutečnosti, že se dne 1. 10. 2014 se konala schůze účastníka, jež přijala napadené usnesení, přičemž návrh na zahájení řízení byl podán u soudu dne 3. 12. 2014 v rámci 3 měsíční prekluzivní lhůty.3. Podle skutkových závěrů soudu I. stupně byli členové pozvánkou ze dne 9. 9. 2014 pozváni na shromáždění vlastníků jednotek účastníka, jež se mělo konat 1. 10. 2014 v 18.00 hod. Na programu jednání bylo 1) schválení smluv o nájmu společných nebytových prostor, když se mělo jednat o nájemní smlouvy mezi SVJ a , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , jejichž návrhy měli členové účastníka obdržet dne 29. 7. 2014 a 2) diskuze Shromáždění účastníka dne 1. 10. 2014 se zúčastnili vlastníci disponující 100% hlasů.4. Před přijetím napadeného usnesení měla navrhovatelka namítat zejména jeho rozpor se stanovami s tím, že jsou krácena její práva, přičemž na půdě se nacházejí vstupní prostory ke komínům. Pro přijetí usnesení měli hlasovat pan , Anonymizováno, , zástupce , Anonymizováno, a pan , Anonymizováno, za Městskou část , adresa, , tj. celkem 86,1946% hlasů, přičemž proti měla hlasovat navrhovatelka a nikdo se hlasování nezdržel.5. Následně měl účastník uzavřít dne 8. 10. 2014 smlouvy o nájmu nebytových prostor s , Anonymizováno, a , Anonymizováno, .6. Podle stanov účastníka ze dne 21. 5. 2014 společnými částmi mají být ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Mezi ně mají náležet společné prostory, mimo jiné vchody, schodiště, chodby, sušárny, místnosti pro uložení kočárků a jízdních kol, výtahy, půdy, sklepy, prádelny apod. Pro případ faktické nemožnosti využívání společných prostor či jejich částí všemi vlastníky jednotek, mělo být shromáždění společenství oprávněno uzavřít s vlastníky jednotek, kteří je užívat chtějí a mohou, dohodu o užívání (nájmu) těchto prostor (čl. 6/1). Do působnosti shromáždění má patřit rozhodování o skutečnostech uvedených v čl. 6 bod 1 (článek 11/1 písm. g) bod XI), přičemž k přijetí rozhodnutí dle odstavce 1 písm. g) bod XI má být vyžadován souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek (čl. 11/2 písm. d)).7. Soud I. stupně vyšel z § 1209 odst. 1 nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (NOZ) a uzavřel, že napadené usnesení bylo přijato v souladu s platnými stanovami účastníka. Konstatoval, že rozhodování o pronájmu nebytových prostor, jež jsou společnými částmi domu, je v působnosti shromáždění účastníka a k přijetí takového rozhodnutí postačuje prostá většina hlasů všech vlastníků jednotek podle čl. 11 odst. 2 písm. d) stanov účastníka, přičemž napadené usnesení bylo přijato 86,1946 % hlasů. Podle soudu I. stupně k vyslovení neplatnosti napadeného usnesení neexistuje důležitý důvod ve smyslu § 1209 odst. 1 NOZ, když v předmětném domě je přístup na střechu ze společných prostor vyřešen. Co se týče návštěv navrhovatelky, jež si měly do předmětných prostor odkládat kočárky a jízdní kola, soud I. stupně konstatoval, že rodinní příslušníci žalobkyně nejsou členy účastníka. Uvedené nebylo soudem I. stupně shledáno tak důležitým důvodem, pro nějž by bylo třeba zasahovat do soukromoprávních vztahů společenství a jeho členů. Podle soudu I. stupně ze zápisu ze schůze konané 1. 10. 2014 jsou pronajímané prostory ve špatném stavebnětechnickém stavu neumožňujícím jejich užívání a jejich pronájmem dvěma členům účastníka podle soudu I. stupně naopak zhodnotí tyto prostory jak investicemi vloženými ze strany jejich nájemců, tak nájemným hrazeným na účet účastníka. Proto návrh na zahájení řízení jako nedůvodný zamítl. O nákladech řízení soud I. stupně rozhodl dle § 142 odst. 1 o. s. ř.8. Proti tomuto rozhodnutí se navrhovatelka včas odvolala (odvolatelka) a navrhla napadené usnesení změnit a návrhu v plném rozsahu vyhovět, když podle odvolatelky rozhodnutí soudu I. stupně spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Dále podle odvolatelky soud I. stupně nepřihlédl k navrhovatelkou tvrzeným skutečnostem, neúplně jistil skutkový stav a na základě provedených důkazů dospěl k nesprávným skutkovým zjištěním.9. Podle odvolatelky návrh nájemní smlouvy na nájem společných prostor členům společenství nebyl předán dne 29. 7. 2014 ani později.10. Dále podle odvolatelky byla usnesení shromáždění SVJ nepřesná.11. Rovněž odvolatelka zdůraznila, že soud I. stupně nezohlednil skutečnost, že nájemce uvedených společných půdních prostor požadoval tyto prostory jako úložné prostory pro kola a kočárek, ačkoli k tomu účelu mají sloužit společné prostory v přízemí, Odvolatelkou tvrzená potřebnost společných prostor v přízemí, určených k ukládání kol, kočárků i k sušení prádla v historickém domě s úzkými chodbami a členitým schodištěm je tak logická a dokonce i prokazovaná členem SVJ , Anonymizováno, . Vynášení kol a kočárků do třetího patra na půdu odvolatelka považuje prakticky za nemožné.12. Podle odvolatelky soud I. stupně nepřihlédl k jejím právům vlastníka jednotky užívat společné části, aniž by jinému vlastníku jednotky ztížila výkon stejných práv. Soud I. stupně podle odvolatelky nevzal v úvahu ani námitky odvolatelky proti obsahu usnesení o schválení nájemních smluv, jimiž se předmětné společné prostory pronajímají natrvalo, přičemž k rozhodnutí, kterým má být společná věc zatížena, nebo práva spoluvlastníků mají být omezena na dobu delší než deset let je podle odvolatelky třeba souhlasu všech spoluvlastníků podle § 1132 NOZ. Stejně tak je podle odvolatelky třeba souhlasu všech spoluvlastníků ke změně charakteru, resp. určení účelu společných prostor. Konečně podle názoru odvolatelky soud I. stupně nevzal v úvahu ani její právo jako vlastníka své vlastnictví užívat a nadřadil individuální zájem jiných vlastníků předmětné prostory využívat jen pro sebe, což odvolatelce znemožňuje výkon vlastnických práv.13. Vrchní soud v Praze jako soud odvolací přezkoumal dle § 212 a § 212a o. s. ř. napadené rozhodnutí včetně řízení, jež jeho vydání předcházelo a po zopakování dokazování sdělením obsahu pozvánky ze dne 9. 9. 2014 na shromáždění SVJ, zápisu ze shromáždění SVJ ze dne 1. 10. 2014, smlouvy o nájmu nebytových prostor (, Anonymizováno, ), smlouvy o nájmu nebytových prostor (, Anonymizováno, ) a notářského zápisu , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , obsahujícího stanovy SVJ, učinil následující zjištění a dospěl k níže uvedeným závěrům.14. Z pozvánky ze dne 9. 9. 2014 odvolací soud zjistil, že touto pozvánkou byli svolání vlastníci jednotek účastníka na shromáždění vlastníků jednotek účastníka konané dne 1. 10. 2014 v 18:00 hod. Na programu jednání bylo 1/ schválení smluv o nájmu společných nebytových prostor (kdy se mělo jednat o nájemní smlouvy mezi SVJ a , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , jejichž návrhy obdrželi všichni členové dne 29. 7. 2014) a 2/ diskuze.15. Ze zápisu ze shromáždění SVJ ze dne 1. 10. 2014 odvolací soud zjistil, že shromáždění SVJ se zúčastnili vlastníci jednotek disponující 100% hlasů. Byla přítomna navrhovatelka, pan , Anonymizováno, zastoupený panem , Anonymizováno, , paní , Anonymizováno, zastoupená panem , Anonymizováno, a Městská část , adresa, zastoupená panem , Anonymizováno, . Před přijetím napadeného usnesení navrhovatelka namítla jeho rozpor se stanovami, žádala o doložení havarijního stavu předmětných nebytových prostor příslušnými posudky a rovněž uvedla, že jsou krácena její práva zejména ve věci půdy, kde se nacházejí vstupní prostory ke komínům. Ohledně zanedbaných společných prostor vyjádřila možnost navýšení příspěvků do fondu oprav za účelem jejich opravy. Pro přijetí usnesení hlasovali pan , Anonymizováno, , pan , Anonymizováno, za , Anonymizováno, a pan , Anonymizováno, za Městskou část , adresa, , tj. celkem 86,1946% hlasů, proti hlasovala navrhovatelka vahou 13,8504% hlasů a nikdo se hlasování nezdržel. Bylo konstatováno, že usnesení bylo shromážděním přijato.16.