Nejvyšší soud 26 Cdo 2019/2026 – 5 105 379 Kč s příslušenstvím

Žalobce se domáhal po žalované 5 105 379 Kč s úrokem z prodlení s odůvodněním, že je vlastníkem pozemku parc. č. 488 s domem čp. 1038, katastrální území Nové Město, obec hlavní město Praha, na adrese Praha 1, Na Poříčí 6 – V Celnici 3 (dále též jen „dům“), a že jako pronajímatel uzavřel dne 22. 11. 2010 s právní předchůdkyní žalované jako nájemkyní nájemní smlouvu na dobu určitou 10 let, s předmětem nájmu (ve smlouvě blíže označených) nebytových prostor v přízemí domu (dále též jen „předmět nájmu“), se sjednaným nájemným 1 421 700 Kč ročně (dále též jen „předmětná nájemní smlouva“). K nájemní smlouvě byly postupně uzavřeny dodatky č. 1 až 7, přičemž dodatkem č. 2 ze dne 1. 9. 2020 (dále též jen „dodatek č. 2“) došlo k prodloužení doby nájmu a ke zvýšení nájemného na 3 000 004 Kč ročně. Žalobce dovozoval, že ačkoliv žalovaná takto zvýšené nájemné nikdy neplatila, z jeho strany jí bylo nadále účtováno (fakturováno) nájemné v původní, nižší výši a byla jí poskytnuta sleva z nájemného v důsledku mimořádných opatření souvisejících s pandemií onemocnění Covid-19 pro určitá období, nikdy nedošlo ke zrušení či změně dodatku č. 2 ohledně jím stanovené výše nájemného, a žalovaná proto byla povinna (mimo období, na něž jí dalšími dodatky ke smlouvě byla poskytnuta sleva na nájemném) hradit nájemné ve zvýšené výši stanovené dodatkem č. 2. Žalovaná tak na nájemném za období od února 2022 do ledna 2025 dluží 5 105 379 Kč (včetně v souladu s dodatkem č. 2 a nájemní smlouvou dopočtené valorizace nájemného).

Obvodní soud pro Prahu 9 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 4. 9. 2025, č. j. 98 C 127/2025-51, zamítl žalobu, aby žalované byla uložena povinnost zaplatit žalobci částku 5 105 379 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 5 105 379 Kč od 1. 4. 2025 do zaplacení (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů řízení účastníků (výrok II).

Na základě odvolání žalobce Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 31. 3. 2026, č. j. 16 Co 64/2026-77, ve znění usnesení téhož soudu ze dne 11. 5. 2026, č. j. 16 Co 64/2026-86, rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I ohledně částky 4 835 939 Kč s příslušenstvím změnil tak, že žalované uložil povinnost zaplatit žalobci částku 4 835 939 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně od 1. 4. 2025 do zaplacení do tří dnů od právní moci rozsudku; jinak rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I ohledně částky 269 440 Kč s příslušenstvím potvrdil (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů (výrok II).

Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání žalované proti části výroku I rozsudku odvolacího soudu, jímž byl rozsudek soudu prvního stupně změněn a žalované uložena povinnost plnění, bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou - účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále též jen „o. s. ř.“), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), se zabýval jeho přípustností a z posléze vyložených důvodů jej podle § 243c odst. 1, 2 o. s. ř., odmítl, neboť není podle § 237 o. s. ř. přípustné.

Dovolatelka předkládá otázky ohledně významu faktur zasílaných žalobcem ohledně nájemného dle předmětné nájemní smlouvy, kdy odvolací soud „nedůvodně odmítl argumentaci žalované v otázce uzavření konkludentní dohody o výši nájemného“ (že po uzavření dodatku č. 2 mělo dojít na základě konkludentní dohody k jeho zrušení či změně tak, že nadále platila původně sjednaná výše nájemného), a ohledně náležitého nezhodnocení následného (po uzavření dodatku č. 2) „dlouhodobého a souladného jednání stran nájemní smlouvy, jež je způsobilé, s ohledem na okolnosti, překonat předchozí písemné ujednání konkludentní dohodou“, nezohlednění „celkového kontextu a i s ohledem na faktické chování stran“, při jejichž řešení se měl odvolací soud odchýlit od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu vyjádřené např. v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 22. 1. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3501/2019, či jeho usneseních ze dne 11. 11. 2020, sp. zn. 23 Cdo 398/2020, a ze dne 15. 3. 2006, sp. zn. 32 Odo 276/2005.

Předkládá-li dovolatelka výše uvedené otázky - významu faktur, chování smluvních stran, „celkového kontextu“ pro závěr o následném (po uzavření dodatku č. 2) uzavření konkludentní dohody o výši nájemného, domáhá se ve své podstatě přehodnocení odvolacím soudem zjištěného skutkového stavu a jeho skutkových závěrů. Zpochybňuje tak právní posouzení věci odvolacím soudem ohledně závěru, že výše nájemného sjednaná smluvními stranami dodatkem č. 2 nebyla následně (mimo období, na něž nájemkyni dalšími dodatky ke smlouvě byla poskytnuta sleva na nájemném) měněna, dodatek č. 2 nebyl zrušen, prostřednictvím skutkových námitek, a uplatňuje tak jiný dovolací důvod, než který je uveden v § 241a odst. 1 o. s. ř. Přípustnost dovolání odůvodňuje tím, že odvolací soud nesprávně hodnotil důkazy – faktury, použití původní výše nájemného jako základu pro inflační navýšení kalkulované žalobcem, jeho použití v dodatcích k nájemní smlouvě i v dohodě o vzájemném zápočtu ze dne 16. 11. 2021; potvrzení o absenci dluhů žalované obsažené v dodatcích; nezohlednil náležitě dlouhodobé a souladné jednání stran, kdy nájemkyně i po uzavření dodatku č. 2 hradila nájemné v původní výši.

Ve své argumentaci ohledně nesprávného právního posouzení tak dovolatelka vychází z jiného skutkového stavu než odvolací soud (jenž se ztotožnil se skutkovými zjištěními soudu prvního stupně), který své rozhodnutí založil na tom, že následnými dodatky č. 3 až 7 ke zrušení či změně dodatku č. 2 ohledně jím stanovené výše nájemného nedošlo, došlo pouze k poskytování slev na nájemném za minulá vymezená (časově ohraničená) již proběhlá období; fakturace nájemného prováděná žalobcem v původní výši i po uzavření dodatku č. 2 byla „nesprávná“, nepředstavovala dohodu o změně nájemného. Zohlednil přitom též, že v rámci dodatku č. 2 byla v souvislosti s navýšením nájemného též prodloužena sjednaná doba nájmu do 25. 11. 2025 (o 5 let), na žádost nájemkyně a že jeho účinnost byla vázána na zveřejnění v registru smluv. Ze skutkových zjištění soudů se současně podává, že dle dohody smluvních stran v předmětné nájemní smlouvě její změny a doplňky mohly být činěny jen písemnou formou a že každý další dodatek odkazoval na předmětnou nájemní smlouvu (jen) ve znění dosavadních písemných číslovaných dodatků.

Uplatněním způsobilého dovolacího důvodu dle § 241a odst. 1 o. s. ř. není zpochybnění právního posouzení věci, jestliže vychází z jiného skutkového stavu, než ze kterého vycházel odvolací soud (k tomu srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 9. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2394/2013, uveřejněné pod č. 4/2014 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).

Skutková zjištění, k nimž odvolací soud (soud prvního stupně) dospěl, přitom nevykazují významný nesoulad s provedenými důkazy a odpovídají obsahu spisu. Soudy provedly důkazy relevantní pro právní posouzení věci v dostatečném rozsahu vedoucímu ke spolehlivým skutkovým zjištěním a své závěry dostatečně odůvodnily. Nejde o tzv. extrémní rozpor mezi provedenými důkazy a skutkovými zjištěními (srov. stanovisko pléna Ústavního soudu ze dne 28. 11. 2017, sp. zn. Pl. ÚS-st. 45/16); nejde o výjimečný případ, kdy skutková otázka je, s ohledem na její průmět do základních lidských práv a svobod, způsobilá založit přípustnost dovolání podle § 237 o. s. ř. (srov. nález Ústavního soudu ze dne 17. 12. 2014, sp. zn. I. ÚS 3093/13, či jeho usnesení ze dne 26. 5. 2015, sp. zn. IV. ÚS 985/15).

Samotný právní závěr odvolacího soudu, že faktura „nemůže sama o sobě zakládat změnu práv a povinností tak, jak byly dohodnuty mezi smluvními stranami“, přitom odpovídá ustálené rozhodovací praxi dovolacího soudu, podle níž faktura jako účetní doklad vystavený samotným věřitelem není sama o sobě důkazem o smluvním vztahu mezi účastníky (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 11. 2006, sp. zn. 32 Odo 862/2005, či jeho usnesení ze dne 15. 3. 2006, sp. zn. 32 Odo 276/2005; obě rozhodnutí však byla především vydána v dovolacím řízení podléhajícím procesní úpravě účinné do 31. 12. 2012, v jejímž režimu se dovolací soud mohl zabývat zkoumáním, zda rozhodnutí odvolacího soudu nevychází ze skutkového zjištění, které nemá v podstatné části oporu v provedeném dokazování; viz § 241 odst. 3 písm. c) o. s. ř., ve znění účinném do 13. 12. 2012; a Nejvyšší soud se v těchto rozhodnutích zabýval otázkou, zda tomu tak v poměrech oněch věcí bylo či nikoliv).

Námitkou, že rozhodnutí odvolacího soudu porušuje právo dovolatelky na spravedlivý proces pro svou „nedostatečnost“ (nepřezkoumatelnost pro nedostatek důvodů), dovolatelka uplatnila vady řízení; tedy jiný dovolací důvod, než který je uveden v § 241a odst. 1 o. s. ř. K vadám řízení může dovolací soud přihlédnout jen, je-li dovolání přípustné (§ 237-238a o. s. ř.).

Pro úplnost je možno dodat, že z odůvodnění rozsudku odvolacího soudu jsou jeho úvahy a skutkové i právní závěry seznatelné; není nepřezkoumatelné. Ostatně jeho podoba nebyla - podle obsahu dovolání - na újmu uplatnění práv dovolatelky (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2543/2011, uveřejněný pod č. 100/2013 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, či usnesení téhož soudu ze dne 10. 4. 2019, sp. zn. 31 Cdo 3042/2018, uveřejněné pod č. 120/2019 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).

Dovolací soud nepřehlédl, že dovolatelka napadá rozsudek odvolacího soudu jakoby v celém rozsahu. Dovolací soud však zastává [s přihlédnutím k obsahu dovolání (§ 41 odst. 2 o. s. ř.)] názor, že proti nákladovému výroku napadeného rozsudku dovolání ve skutečnosti nesměřuje, neboť ve vztahu k němu postrádá dovolání jakékoli odůvodnění. Navíc dovolání proti tomuto výroku by ani nebylo přípustné [§ 238 odst. 1 písm. h) o. s. ř.].

Bylo-li dovolání odmítnuto, nemusí být rozhodnutí o náhradě nákladů dovolacího řízení odůvodněno (§ 243f odst. 3 věta druhá o. s. ř.); proto se výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení neodůvodňuje.

S přihlédnutím k závěrům vyplývajícím z nálezu Ústavního soudu ze dne 23. 8. 2017, sp. zn. III. ÚS 3425/16, Nejvyšší soud již samostatně nerozhodoval o návrhu dovolatelky na odklad vykonatelnosti napadeného rozhodnutí za situace, kdy přikročil k rozhodnutí o samotném dovolání.