33 Cdo 2914/2014 – Nejvyšší soud

33 Cdo 2914/2014 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátu složeném z předsedy JUDr. Václava Dudy a soudců JUDr. Pavla Krbka a JUDr. Ivany Zlatohlávkové ve věci žalobkyně JUDr. I. B. zastoupené JUDr. Vlastimilem Voleským, advokátem se sídlem v Praze 5, Staropramenná 17, proti žalované S. V., zastoupené Mgr. Tomášem Kaplanem, advokátem se sídlem v Praze 2, Římská 104/14, o slevu z kupní ceny, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 5 pod sp. zn. 28 C 290/2005, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 15. ledna 2014, č. j. 55 Co 429/2013-325, takto: I. Dovolání se zamítá. II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů dovolacího řízení 11.422,40 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám JUDr. Vlastimila Voleského, advokáta. O d ů v o d n ě n í : Obvodní soud pro Prahu 5 (dále jen “soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 8. 4. 2013, č. j. 28 C 290/2005-290, uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni 210.000,- Kč s blíže specifikovaným úrokem z prodlení a rozhodl o nákladech řízení. Vzal za prokázané, že dne 6. 8. 2002 účastnice uzavřely smlouvu o převodu vlastnictví k bytové jednotce č. umístěné ve 2. nadzemním podlaží domu č. nacházejícího se na pozemku parc. č. st. 1096, spoluvlastnického podílu ve výši 49/1845 na společných částech domu a pozemků všech spoluvlastníků, spoluvlastnického podílu ve výši 49/102 na společných částech domu vymezený části spoluvlastníků na společném prostoru č. a pozemku parc. č. 605/5, vše zapsáno na LV č. 857 u Katastrálního úřadu v S. - pracoviště J., pro obec a k. ú. H.. Kupní cena byla sjednána ve výši 2.092.140,- Kč. Žalovaná (prodávající), identifikována identifikačním číslem osoby 70362670 a daňovým identifikačním číslem 005-7456090499, která byla výlučnou vlastnicí stavby domu č. , poskytla žalobkyni (kupující) záruku na stavební část předmětu převodu v rozsahu třiceti šesti měsíců ode dne právní moci kolaudačního rozhodnutí domu č. (rozhodnutí Městského úřadu v Harrachově, stavebního úřadu, o povolení užívání stavby nabylo právní moci 27. 6. 2002). Rozhodnutím Katastrálního úřadu v S. – pracoviště J. ze dne 22. 10. 2002, č. j. V-1074/2002-631, byl povolen vklad vlastnického práva s právními účinky vkladu ke dni 11. 9. 2002. Dopisem ze dne 1. 11. 2002 žalobkyně mimo jiné žalované oznámila, že do bytu zatéká dveřmi z terasy, které jsou zkřížené a netěsní. Střecha je chybně konstruována, neboť zejména dešťová voda je sváděna do čtyř míst, z nichž není odváděna okapním systémem, ale prostě teče dolů. Rozstřik vody po dopadu je velký a povede v krátké době k poškození omítky. Závadu lze odstranit buď dodatečnou instalací dešťových svodů, nebo zastřešením pergoly na terase. Zatékáním do bytu došlo současně k poškození podlahy, a bude nezbytné vyměnit část podlahy v rozsahu asi tří pruhů v okolí dveří. Dopisem ze dne 1. 2. 2003 žalobkyně vytkla vadu spočívající v nefunkčnosti centrální vytápěcí jednotky a opětovně popsala přetrvávající závadu, tak jak ji vytkla v dopise ze dne 1. 11. 2002. Současně požádala žalovanou o sdělení způsobu a časového plánu odstranění označených vad. Dopisem ze dne 9. 8. 2004 žalobkyně, odkazujíc na dopisy ze dne 1. 11. 2002 a dne 1. 2. 2003, vytkla další vady, spočívající v rozšiřujících se prasklinách a odpadající omítce v ložnici, přičemž poukázala na dosud neodstraněnou vadu zatékání vody do bytové jednotky a vadnou konstrukci střechy. Pro tuto závadu zatéká do bytů pod střechou, ale už i do bytů nad bytem žalobkyně. Je jen otázkou času, kdy začne zatékat i do jejího bytu. Zopakovala, že chybnou konstrukcí střechy se voda hromadí ve čtyřech místech a stéká na terasu před jejími dveřmi nejen při dešti, ale i když padá rosa. Zastřešení, které si nechala žalobkyně zhotovit, nezabraňuje průsaku vody do bytu. Na vadu střechy a špatnou izolaci terasy žalovanou opakovaně upozornil výbor společenství vlastníků bytových jednotek, kterému žalobkyně a většina vlastníků zbývajících bytových jednotek udělila plnou moc k vyřízení reklamace. Žalované vytkla, že pod dobu 1,5 roku od první reklamace nepřistoupila k odstranění zjištěných vad. Způsob odstranění vad podle znalce prof. Kutnara považuje za nevyhovující, jelikož není vyřešen odvod stékající vody v situaci, kdy není v místě vybudována dešťová kanalizace. Žalobkyně proto žalovanou vyzvala k odstranění zmíněných vad předmětu koupě a zároveň jí sdělila, že nedojde-li k jejich odstranění, bude požadovat slevu z kupní ceny, popř. zváží možnost odstoupit od smlouvy. Dopisem ze dne 13. 5. 2005 žalobkyně reklamovala další vady na společných částech domu č. , vyplývající ze zprávy ing. Milana Závady, jež byla přílohou uvedeného dopisu. V souvislosti s tím požádala žalovanou o slevu z kupní ceny ve výši 200.000,- Kč a o náhradu vzniklé škody ve výši 10.000,- Kč (zastřešení pergoly). Na základě plné moci ze dne 9. 9. 2003 Společenství vlastníků Harrachov 231 (dále jen „Společenství vlastníků“) vyzývalo žalovanou jménem jednotlivých vlastníků bytových jednotek k odstranění vad dopisy ze dne 12. 9. 2003, 14. 10. 2003, 17. 12. 2003, 15. 3. 2004, 29. 4. 2004, 8. 6. 2004, 29. 6. 2004, 30. 8. 2004, 30. 5. 2005, 28. 7. 2005, 2. 8. 2005 15. 8. 2005. Dopisem ze dne 25. 4. 2005 výbor Společenství vlastníků sdělil žalované, že nesouhlasí s navrhovanou stavební úpravou střechy, neboť nepovede k odstranění zjištěné vady s tím, že opravu provede Společenství vlastníků svým nákladem, jelikož vady nebyly odstraněny po dobu tří let. Podle znaleckého posudku Doc. Ing. Zdeňka Kutnara ze dne 20. 4. 2004, č. 432/2004, je nezbytné nejprve opravit plechovou krytinu střechy porušenou perforacemi a tvorbu ledových valů lze odstranit temperováním kritických ploch střechy. Zdůraznil, že terasy ve 2. NP jsou extrémně smáčeny vodou stékající ze střechy a z tajícího sněhu. Podle stavebnětechnického posouzení Ing. Milana Závady ze dne 13. 4. 2005 chybí na střeše domu otopné kabely a není zajištěn odvod srážkové vody do trativodu vsakovací šachtou. Stavební firma nepostupovala v souladu se stavební dokumentací, některé detaily nebyly přizpůsobeny klimatickým podmínkám, přičemž původně navrhovaná dvouplášťová odvětrávaná střecha byla nahrazena střechou jednoplášťovou z důvodu dodatečné výstavby podkrovních bytů. Tato změna má za následek větší členitost střechy (a s tím související hromadění sněhu), větší kondenzaci a následně průnik vlhkosti do jednotlivých bytů. Nedostatky spočívají taktéž v řešení parozábrany, odporující projektové dokumentaci, a v chybějící tepelné izolaci na několika místech střechy. U teras nebyla taktéž dodržena projektová dokumentace. Ze znaleckého posudku Ing. Martina Madíka č. 2453-107/05 vyplývá, že chybí pojistná izolace a parotěsná zábrana, což způsobuje, že kondenzovaná či zatékající voda se dostává přímo do tepelné izolace, a tím dochází ke snížení izolačních vlastností. Vlivem nekvalitně provedené izolace dochází nejen k ochlazování bytových jednotek a ke kondenzaci vody, ale může docházet k tání sněhu vlivem unikajícího tepla. Nesprávně byly použity samořezné vruty bez antikorozní úpravy a došlo k jejich korozi. Znalec doporučil zhotovení dvouplášťové odvětrávané střechy. Technický a zkušební ústav stavební Praha s. p. v posudku č. 050-017791 uvedl, že oproti původnímu projektu došlo k zásadní změně, a to k půdorysnému zvětšení objektu a k výstavbě podkrovních bytů ve 4. NP. Ztotožnil se se závěry posudku Doc. Kutnara a dodal, že špatnou izolací docházelo k prostupování tepla a následnému namrzání vody na střeše. Příčinou průniku vody a zatékání do bytů byla realizace jednoplášťové střechy, která není vhodná pro danou lokalitu. Ze znaleckého posudku společnosti EQUITA Consulting s. r. o. č. C30905/11, vypracovaného ve věci sp. zn. 8 C 274/2006, soud prvního stupně zjistil, že původní skladba střešního pláště byla navržena jako dvouplášťová. Střecha nebyla opatřena okapovým systémem a nebyly v ní uloženy topné kabely. Pro zatékání střešním pláštěm a kvůli perforaci střešní krytiny při odstraňování zmrzlého ledu nechalo Společenství vlastníků v roce 2005 zhotovit kompletně nový střešní plášť firmou Chalupa-RVES a. s. V roce 2006 byly do všech čtyř úžlabí namontovány topné kabely. Při konstrukci střechy nebyla dodržena doporučená tloušťka provětrávané vzduchové mezery, nebyl navržen systém zábran proti padání sněhu na níže situované terasy a nebyla vyřešena eliminace ledových valů. Původní provětrávaná mezera v místech s přilehlými podkrovními místnostmi neměla předepsanou tloušťku 40 mm a nebylo zabezpečeno nasávání a odsávání vzduchu při jejich spodním a horním okraji. Na tomto skutkovém základě, cituje § 622, § 623 odst. 1 a § 625 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen „obč. zák.“), jakož i § 19 odst. 3 zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, soud prvního stupně uzavřel, že žalobkyně poprvé reklamovala vady bytové jednotky a společných částí domu 1. 11. 2002 a poté nejméně ještě 3x. Především se jednalo o va