Üürileandja ülesütlemise vaidlustamine üürniku poolt

Millal saab ülesütlemise vaidlustada

Eluruumi üürnikul on õigus üürileandjapoolne üürilepingu ülesütlemine vaidlustada üürikomisjonis või kohtus, kui ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. See õigus tuleneb otseselt Võlaõigusseadus, § 326.

Seaduses on loetletud olukorrad, mille puhul ülesütlemine loetakse hea usu põhimõttega vastuolus olevaks – näiteks kui üürileandja ütles lepingu üles seetõttu, et üürnik esitas heauskselt üürilepingust tuleneva nõude, üürnik ei nõustunud lepingu muutmisega enda kahjuks, üürileandja soovis üürnikku kallutada eluruumi omandama, või kui muutus üürniku perekonnaseis ilma olulise kahjuta üürileandjale. Need alused on sätestatud Võlaõigusseadus, § 327.

Ülesütlemine loetakse hea usu põhimõttega vastuolus olevaks ka siis, kui see toimus üürikomisjoni või kohtumenetluse ajal samas üürisuhtes, samuti kolme aasta jooksul pärast sellise menetluse lõppemist üürileandja kahjuks – kui puudub mõjuv põhjus, näiteks üürniku maksevõlgnevus või eluruumi tungiv vajadus üürileandjale endale, mis on samuti reguleeritud Võlaõigusseadus, § 327.

Vaidlustamise tähtaeg ja kord

• Eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks peab üürnik esitada taotluse üürikomisjonile või kohtule 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest – see tähtaeg on sätestatud Võlaõigusseadus, § 329.
• Kui üürileandja on üles öelnud tähtajatu eluruumi üürilepingu ja üürnik soovib lepingu pikendamist, tuleb taotlus üürikomisjonile või kohtule esitada samuti 30 päeva jooksul ülesütlemise teate saamisest, vastavalt Võlaõigusseadus, § 329.
• Menetluse ajal kehtib üürileping edasi senistel tingimustel, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti – see tuleneb Võlaõigusseadus, § 329.
• Kui üürikomisjon või kohus tunnistab, et ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, loetakse leping ülesütlemata jäänuks vastavalt Võlaõigusseadus, § 329.

Ülesütlemise vormiline kehtivus

Ülesütlemine, mis ei vasta seaduses sätestatud vorminõuetele, on tühine. See põhimõte kehtib võlaõigusseaduse üldsätete kohaselt vastavalt Võlaõigusseadus, § 326 ümbritsevatele sätetele, mistõttu enne vaidlustamise kaalumist tasub kontrollida, kas ülesütlemisavaldus vastab seaduses ette nähtud vormile.

Kui üürnik soovib lisaks vaidlustamisele nõuda ka lepingu pikendamist, sest lepingu lõppemine tooks kaasa raskeid tagajärgi üürnikule või tema perekonnale, tuleb sellekohane nõue esitada samuti üürikomisjonile või kohtule vastavalt Võlaõigusseadus, § 326.

Kohtumenetluse üldpõhimõtted

Kui vaidlus jõuab kohtusse, menetletakse tsiviilasja poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel ning pooltel on võrdne õigus oma seisukohti põhjendada, mis tuleneb tsiviilkohtumenetluse üldpõhimõtetest vastavalt Tsiviilkohtumenetluse seadustik, § 5.

Kohtu ülesanne on tagada tsiviilasja õige lahendamine mõistliku aja jooksul ja võimalikult väikeste kuludega, mis on sätestatud Tsiviilkohtumenetluse seadustik, § 2.

Passages ei täpsusta üürikomisjoni menetluse üksikasju ega konkreetset kohtualluvust üürivaidlustes – seda tasub kontrollida kehtivast seadusest ja kohaliku üürikomisjoni infost.

Vastuväide (taotlus) üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks

[Üürikomisjoni või kohtu nimi ja aadress]

Taotluse esitaja (üürnik):
[Ees- ja perekonnanimi]
[Isikukood]
[Aadress]
[Telefon, e-post]

Vastustaja (üürileandja):
[Ees- ja perekonnanimi / ärinimi]
[Aadress]

TAOTLUS
üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks

1. Poolte vahel sõlmiti [kuupäev] eluruumi üürileping asukohaga [eluruumi aadress] (edaspidi „üürileping“).

2. Üürileandja edastas [kuupäev] taotlejale üürilepingu ülesütlemise teate, mille kohaselt üürileping öeldakse üles alates [kuupäev]. Ülesütlemise põhjuseks märgiti: [ülesütlemise avalduses toodud põhjendus].

3. Taotleja leiab, et nimetatud ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega Võlaõigusseaduse § 327 tähenduses, kuna: [kirjeldage konkreetset asjaolu, näiteks: taotleja esitas heauskselt üürilepingust tuleneva nõude / taotleja ei nõustunud lepingutingimuste muutmisega enda kahjuks / taotleja perekonnaseisu muutus ei põhjustanud üürileandjale olulist kahju / muu asjaolu].

4. Eeltoodust tulenevalt palub taotleja Võlaõigusseaduse §-de 326 ja 329 alusel:
1) tunnistada üürileandja poolt [kuupäev] esitatud üürilepingu ülesütlemine vastuolus olevaks hea usu põhimõttega;
2) lugeda, et üürilepingut ei ole üles öeldud.

[Täiendav nõue, kui soovitakse lepingu pikendamist: 5. Juhul kui taotluse punktis 4 nimetatud nõuet ei rahuldata, palub taotleja pikendada üürilepingut kuni [kuni kolm aastat] alusel, et lepingu lõppemine tooks kaasa raskeid tagajärgi taotlejale/tema perekonnale, kuna: [põhjendus].]

Lisad:
1. Üürilepingu koopia
2. Ülesütlemisavalduse koopia
3. [Muud tõendid, mis kinnitavad esitatud väiteid]

Kuupäev: [kuupäev]
Allkiri: [allkiri]
[Ees- ja perekonnanimi]

Täitke nurksulgudes olevad andmed vastavalt oma olukorrale ning valige või kohandage hea usu põhimõtte rikkumise põhjendus vastavalt tegelikele asjaoludele; enne esitamist kontrollige, kas taotlus esitatakse üürikomisjonile või kohtule ja millised on selle konkreetsed menetlusnõuded.

Korduma kippuvad küsimused

Seotud juhendid

Näidis põhineb Europaiuse korpuse Eesti õigusaktidel. Enne kasutamist kontrollige kehtivat versiooni; see ei ole õigusnõustamine. Õigusnõustaja · Europaius EE