Gastos de hipoteca y cláusulas abusivas: cómo reclamar al banco
Quien firmó una hipoteca sobre su vivienda habitual como consumidor puede reclamar al banco cuando el contrato contiene cláusulas abusivas: la cláusula suelo, la que imponía todos los gastos de constitución al cliente, el IRPH sin transparencia, la cláusula multidivisa, el vencimiento anticipado desproporcionado o los intereses de demora excesivos. La ley considera abusivas las estipulaciones no negociadas individualmente que, contra la buena fe, causan un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor (art. 82 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, TRLGDCU), y las declara nulas de pleno derecho, de modo que se tienen por no puestas (art. 83).
El resultado de una reclamación exitosa es la anulación de la cláusula y la devolución de las cantidades pagadas indebidamente, con intereses, más las costas en muchos casos. Los contratos firmados desde el 16 de junio de 2019 se rigen por la Ley 5/2019, que reparte los gastos de forma expresa (art. 14). Los anteriores dependen de la jurisprudencia. Esta guía explica cómo identificar qué le corresponde recuperar, cómo preparar la reclamación previa al banco, cuándo acudir al Banco de España, qué papel tienen los medios adecuados de solución de controversias de la Ley Orgánica 1/2025 y cómo presentar la demanda. Los importes y los plazos concretos dependen de la fecha de firma y de las circunstancias de cada hipoteca.
Datos clave
Plazo
No hay un plazo único: depende de la fecha de la escritura y de la cláusula. La acción de nulidad por abusividad no caduca, pero la devolución de cantidades está sujeta a prescripción, cuyo inicio no coincide automáticamente con la firma. El servicio de atención al cliente del banco debe responder en el plazo legal (un mes para consumidores y, como máximo, dos meses según la regulación sectorial); pasado ese plazo puede acudir al Banco de España. Los contratos desde el 16 de junio de 2019 siguen el art. 14 de la Ley 5/2019.
Qué hacer
- Reúna la escritura y los justificantes de pago. Busque la escritura de préstamo hipotecario, la oferta vinculante o la FEIN (ficha europea de información normalizada), las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación, y el justificante del pago del impuesto de actos jurídicos documentados (modelo 600). Pida copia al banco, al notario o al Registro de la Propiedad si no los conserva. Con los extractos bancarios identifique las cuotas pagadas con cláusula suelo o con índice IRPH. Sin esta documentación, el banco responderá con generalidades y el juzgado tendrá que reconstruirla.
- Determine qué régimen se aplica a su hipoteca. Si la escritura es anterior al 16 de junio de 2019, la reclamación se apoya en el control de abusividad del TRLGDCU (arts. 82 y 83) y en la jurisprudencia sobre cláusulas de gastos, suelo e IRPH. Si es posterior, rige la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, cuyo art. 14.1.e) establece que el prestamista asume los gastos de gestoría, el arancel notarial de la escritura de préstamo y la inscripción de la garantía, mientras que la tasación corresponde al prestatario. La fecha decide qué hay que pedir.
- Calcule lo reclamable partida por partida. En la cláusula suelo, se reclaman las diferencias entre lo pagado con el suelo y lo que habría correspondido sin él, desde el inicio, porque la nulidad opera con efectos retroactivos plenos (STJUE de 21 de diciembre de 2016). En los gastos, se reclaman los importes de notaría, registro, gestoría y, según la época, el impuesto, en la proporción que fije la jurisprudencia. En el IRPH, el análisis depende de si el banco informó de forma transparente. Añada el interés legal desde cada pago. Un abogado o una asociación de consumidores pueden hacer ese cálculo.
- Presente la reclamación previa al servicio de atención al cliente del banco. Envíe un escrito identificando la hipoteca, la cláusula, el fundamento y la cantidad pedida, por vía que deje constancia: burofax, formulario con justificante o carta certificada. La entidad debe dar una clave o justificante de la reclamación (art. 21 TRLGDCU). El plazo de respuesta es de un mes para clientes consumidores y, en cualquier caso, de un máximo de dos meses según la regulación sectorial; conviene verificar el aplicable. Si el banco ofrece una cantidad, no firme la renuncia a otras acciones sin analizar si cubre la totalidad.
- Si el banco no contesta o rechaza, queje ante el Banco de España. Cuando transcurra el plazo sin respuesta o la respuesta sea denegatoria, puede presentar una reclamación en el Departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones del Banco de España por su sede electrónica, adjuntando la reclamación previa y la respuesta. Su informe no es vinculante ni equivale a una sentencia, y el Banco de España no puede ordenar al banco que devuelva dinero. La creación de una autoridad administrativa independiente de defensa del cliente financiero, con decisiones vinculantes, ha sido anunciada; compruebe si está en funcionamiento en el momento de reclamar.
- Cumpla el requisito de los medios adecuados de solución de controversias. La Ley Orgánica 1/2025 de eficiencia del Servicio Público de Justicia exige, desde el 3 de abril de 2025, intentar una negociación previa antes de demandar en la mayoría de los asuntos civiles y mercantiles de naturaleza dispositiva. Puede acreditarse con la reclamación al banco documentada, una mediación o conciliación, o una oferta vinculante confidencial. Guarde el justificante de que el intento se produjo y de que no hubo acuerdo, porque el juzgado puede inadmitir la demanda si falta. Un abogado debe confirmar qué medio es válido y cuánto tiempo debe esperarse.
- Presente la demanda ante el juzgado de primera instancia. Pida la nulidad de la cláusula y la restitución de las cantidades, con intereses y costas. Las acciones individuales sobre condiciones generales de la contratación se tramitan por juicio verbal, cualquiera que sea la cuantía (art. 250.1.14.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil), en el juzgado de primera instancia del domicilio del consumidor, y en algunos partidos judiciales hay juzgados o secciones especializados. Hace falta abogado y procurador; las personas físicas están exentas de tasa judicial. Aporte la escritura, los justificantes, el cálculo y la reclamación previa; añada, si procede, la acción de nulidad por falta de transparencia.
- Aplique las reglas de cada cláusula. En la cláusula suelo, la devolución es íntegra desde la firma. En el IRPH, el control se centra en la transparencia (información previa sobre cómo evoluciona el índice y su comparación con el Euribor); su mera inclusión no basta para anularlo. En la cláusula multidivisa se examina si el banco informó del riesgo de cambio. En el vencimiento anticipado y los intereses de demora, la Ley 5/2019 y la jurisprudencia europea limitan lo exigible. Pregunte a su abogado qué cláusulas de su escritura admiten reclamación autónoma, porque conviene acumularlas en una sola demanda.
- Si hay ejecución hipotecaria en marcha, actúe de inmediato. El juez debe controlar de oficio la abusividad de las cláusulas del título ejecutivo; el Tribunal Constitucional ha amparado a deudores a los que se negó ese control (STC 47/2026, según la doctrina de la STC 31/2019), pero no lo exige cuando el decreto de adjudicación ya es firme (STC 23/2026). Presente la oposición dentro del plazo que fija la Ley de Enjuiciamiento Civil desde el requerimiento y alegue las cláusulas abusivas que afecten a la deuda. No espere a que se subaste la vivienda: una vez firme el decreto de adjudicación, el control de abusividad puede ya no ser posible.
- Cuide el cobro, las costas y la prescripción. Cuando el juzgado declara abusiva la cláusula, la jurisprudencia del Tribunal Supremo y la del Tribunal Constitucional (STC 91/2023, 96/2023, 54/2024 y 121/2025) exigen, como regla, imponer las costas al banco en los supuestos que afectan a la efectividad del Derecho de la Unión. Si el banco recurre, mantenga la reclamación hasta la firmeza. Sobre prescripción, el inicio del plazo no coincide siempre con la firma; no espere años, y cuente cada plazo con su abogado.
A qué prestar atención
- Dar por buena la oferta de acuerdo del banco sin contar. Muchas entidades proponen devolver solo una parte, o solo los gastos, a cambio de renunciar a todas las acciones. Antes de firmar compruebe qué cláusulas cubre, con qué intereses y si cierra otras reclamaciones, como suelo o IRPH. Una renuncia general firmada con prisa es difícil de impugnar.
- Reclamar por las partidas equivocadas. Los gastos de la escritura se reparten, y la tasación suele ser a cargo del prestatario. Reclamar la totalidad de los gastos sin distinguir puede llevar a una estimación parcial. Con la Ley 5/2019, además, el banco paga por ley la mayor parte, pero no la tasación ni las copias que solicite el cliente.
- Confundir la reclamación al Banco de España con una demanda. La queja al Banco de España no interrumpe por sí sola la prescripción ni obliga al banco a pagar. Su informe puede ser útil como prueba, pero la devolución solo se obtiene del banco o de una sentencia. No espere meses al informe si se acerca un plazo.
- No acreditar la reclamación previa y el intento de solución. Tras la LO 1/2025, la demanda sin la acreditación de la actividad negociadora previa puede ser inadmitida. Guarde el burofax, la respuesta del banco y cualquier propuesta. Si la entidad no contesta, el silencio también debe poder acreditarse.
- Desconocer que la suelo y el IRPH tienen reglas distintas. La cláusula suelo no transparente se anula y se devuelve la totalidad. Del IRPH, en cambio, solo se puede reclamar si no hubo transparencia, y las consecuencias no son uniformes. Reclamar sin estudiar su escritura puede costar costas si la demanda es desestimada.
- Dejar pasar el plazo de oposición en una ejecución hipotecaria. El control de abusividad de oficio no sustituye su oposición: si el deudor no se opone a tiempo o el juez no examina las cláusulas, solo quedan recursos extraordinarios, como el amparo. Actúe en cuanto reciba el requerimiento de pago.
- Pensar que reclamar es siempre gratis. Hace falta abogado y procurador; la devolución se obtiene en la sentencia, y las costas dependen de la estimación. Compare presupuestos, consulte las asociaciones de consumidores, valore la justicia gratuita y no acepte un porcentaje de lo recuperado sin leer el contrato de servicios.
Base legal
Resoluciones judiciales relacionadas
Preguntas frecuentes
¿Cómo reclamar los gastos de hipoteca?
Primero identifique qué gastos pagó (notaría, registro, gestoría, tasación, impuesto) y reúna las facturas. Después envíe una reclamación escrita al servicio de atención al cliente del banco y, si no hay solución, acuda al Banco de España o, previo intento de solución previsto en la LO 1/2025, presente demanda ante el juzgado de primera instancia pidiendo la nulidad de la cláusula de gastos y la devolución con intereses.
¿Qué gastos de la hipoteca paga el banco desde 2019?
Para los contratos desde el 16 de junio de 2019, el art. 14 de la Ley 5/2019 dispone que el prestamista asume los gastos de gestoría, el arancel notarial de la escritura de préstamo, la inscripción de las garantías en el Registro de la Propiedad y, tras la reforma tributaria, el impuesto de actos jurídicos documentados. El prestatario paga la tasación y las copias que pida.
¿Qué es una cláusula suelo y se devuelve la totalidad lo pagado de más?
Es la cláusula que impide que el tipo de interés variable baje de un mínimo. Si se declara nula por falta de transparencia, se devuelven íntegramente las cantidades cobradas de más desde el inicio del contrato, con efectos retroactivos plenos, según la STJUE de 21 de diciembre de 2016, más el interés legal. Reclame con la documentación de las cuotas pagadas.
¿Qué son las cláusulas abusivas de una hipoteca?
Son estipulaciones no negociadas individualmente que, contra la buena fe, producen un desequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor (art. 82 TRLGDCU). Si lo son, resultan nulas de pleno derecho y se tienen por no puestas (art. 83), pero el contrato sigue vigente sin ellas si puede subsistir. Ejemplos: suelo, gastos, vencimiento anticipado o intereses de demora excesivos.
¿Qué es el IRPH y se puede reclamar?
El IRPH es un índice oficial de referencia aplicado a muchas hipotecas. No es abusivo por sí mismo, pero puede reclamarse si el banco no informó con transparencia de cómo funcionaba, su evolución previsible y la comparación con otros índices. Las consecuencias de la nulidad no son uniformes y requieren análisis de su escritura. Consulte a un abogado antes de reclamar.
¿Cuánto tarda el banco en responder a una reclamación?
El servicio de atención al cliente debe resolver en un plazo máximo: un mes para clientes consumidores y, en cualquier caso, dos meses según la regulación sectorial. Si la entidad no responde en ese plazo o rechaza su petición, puede acudir al Banco de España. Guarde el justificante de la presentación, porque lo necesitará también para acreditar el intento previo exigido antes de demandar.
¿Qué hace el Banco de España ante una reclamación contra un banco?
El Banco de España tramita la queja, pide explicaciones al banco y emite un informe sobre si la entidad cumplió la normativa de transparencia y las buenas prácticas. Ese informe no es vinculante ni obliga a devolver dinero, aunque puede servir de prueba. La creación de una autoridad independiente de defensa del cliente financiero con decisiones vinculantes está prevista; verifique su estado actual antes de reclamar.
¿Qué es el MASC y debo cumplirlo antes de demandar al banco?
Son los medios adecuados de solución de controversias de la LO 1/2025, vigente desde el 3 de abril de 2025: negociación directa, mediación, conciliación u oferta vinculante confidencial. Para la mayoría de las demandas civiles es un requisito previo. La reclamación documentada al banco puede servir como negociación previa si recoge los elementos que exige la ley. Pida confirmación a su abogado.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar los gastos de la hipoteca?
La nulidad de una cláusula abusiva no caduca, pero la devolución de cantidades prescribe. Según la jurisprudencia europea, el plazo no puede empezar antes de que el consumidor pueda conocer el carácter abusivo, por lo que no se cuenta sin más desde la firma. Como la determinación del inicio es discutida, reclame cuanto antes y consulte el caso concreto con un abogado.
¿Quién paga las costas si gano la reclamación contra el banco?
Si el juzgado declara abusiva la cláusula y estima su demanda, lo habitual es que condene en costas al banco, y el Tribunal Constitucional ha amparado a consumidores a quienes se negó esa condena (STC 91/2023, 96/2023, 54/2024, 121/2025). En los casos de estimación parcial, el reparto depende de lo concedido. Revise la hoja de encargo del abogado antes de empezar.
Guía legal – fichas prácticas
Analizar mi documento →Guía legalModelos de contratosPágina principal del país