Otkaz ugovora o najmu stana koji daje najmoprimac (stanar)
Kada stanar više ne želi ostati u iznajmljenom stanu, mora o tome pravovremeno i na odgovarajući način obavijestiti najmodavca. U nastavku donosimo pregled zakonskih zahtjeva te predložak pisma kojim najmoprimac otkazuje ugovor o najmu sklopljen na neodređeno vrijeme.
Rok za obavještavanje najmodavca
Najmoprimac može otkazati ugovor o najmu stana sklopljen na neodređeno vrijeme, ali je dužan o tome izvijestiti najmodavca najmanje tri mjeseca prije dana kada namjerava iseliti iz stana, kako proizlazi iz Zakon o najmu stanova, čl. 23..
Ova odredba odnosi se izričito na ugovore sklopljene na neodređeno vrijeme. Ako je ugovor sklopljen na određeno vrijeme, iz priloženih izvora ne proizlazi poseban rok za otkaz od strane najmoprimca, pa je potrebno provjeriti odredbe samog ugovora te važeće propise.
Za razliku od otkaza koji daje najmodavac, gdje je propisana pisana forma s obrazloženjem i dostava neposredno uz potpis ili preporučenom poštom prema Zakon o najmu stanova, čl. 22., za otkaz od strane najmoprimca zakon izričito ne propisuje istovjetne formalne uvjete niti izričito zahtijeva pisani oblik. Ipak, u praksi se preporučuje pisana obavijest radi dokazivosti trenutka i sadržaja obavještavanja.
Forma i dostava otkaza
Iz raspoloživih odredaba proizlazi obveza najmoprimca da najmodavca 'izvijesti' o namjeri iseljenja, bez propisanog posebnog oblika te obavijesti. Radi pravne sigurnosti preporučuje se sastaviti pisanu obavijest te je uručiti neposredno uz potvrdu primitka ili poslati preporučenom poštanskom pošiljkom, po uzoru na formu koja vrijedi za otkaz od strane najmodavca prema Zakon o najmu stanova, čl. 22..
Ako se koristi preporučena pošiljka, korisno je zadržati potvrdu o predaji na pošti i, ako je moguće, povratnicu, kako bi se u slučaju spora moglo dokazati kada je i je li obavijest zaprimljena.
Predaja stana i povrat pologa (jamčevine)
- Kod najma stanova iz programa društveno poticane stanogradnje, najmoprimac je prilikom sklapanja ugovora dužan položiti jamčevinu u iznosu od tri mjesečne najamnine, kao jamstvo za najamninu, otkazni rok i eventualne popravke, prema Pravilnik o najmu nekretnina iz programa društveno poticane stanogradnje, čl. 13..
- Otkazom ugovora o najmu jamčevina se vraća najmoprimcu, ovisno o tome jesu li podmireni dospjeli iznosi najamnine te u kakvom je stanju nekretnina koja je bila predmet najma.
- Stanje nekretnine utvrđuje se zapisnikom o primopredaji, koji se sastavlja nakon sklapanja ugovora, kao i nakon otkaza odnosno isteka ugovora o najmu.
- Iz jamčevine se prvo namiruje eventualna šteta na predmetu najma, zatim zakonska zatezna kamata za neplaćenu najamninu i troškove, potom dospjela neplaćena najamnina i troškovi, te na kraju ostali nespecificirani troškovi i obveze.
- Za najam izvan programa društveno poticane stanogradnje raspoložive odredbe ne sadrže izričita pravila o polaganju ili povratu pologa, pa je potrebno provjeriti odredbe konkretnog ugovora o najmu.
Praktične napomene za najmoprimca
Preporučuje se da najmoprimac u obavijesti jasno navede datum planiranog iseljenja, kako bi se mogao točno utvrditi trenutak od kojeg teče tromjesečni rok iz Zakon o najmu stanova, čl. 23..
Iako se odredbe o pisanom obliku i dostavi iz članka 22. odnose na otkaz koji daje najmodavac, analogna primjena tih pravila najmoprimcu pruža veću pravnu sigurnost i olakšava dokazivanje datuma predaje obavijesti.
Prije predaje stana korisno je zajedno s najmodavcem sastaviti zapisnik o stanju stana i očitanju brojila, čime se izbjegavaju naknadni sporovi oko eventualnih oštećenja ili neplaćenih troškova.
Postupak korak po korak
- Odredite datum planiranog iseljenja i izračunajte da obavijest najmodavcu bude uručena ili poslana najmanje tri mjeseca ranije, u skladu s člankom 23. Zakona o najmu stanova.
- Sastavite pisanu obavijest o otkazu ugovora o najmu s podacima o ugovoru, strankama i datumu iseljenja.
- Obavijest uručite najmodavcu neposredno uz potvrdu primitka ili je pošaljite preporučenom poštom, te sačuvajte dokaz o predaji.
- Prije iseljenja dogovorite s najmodavcem termin primopredaje stana i sastavljanje zapisnika o stanju nekretnine.
- Nakon primopredaje zatražite povrat eventualno položenog pologa odnosno jamčevine, umanjenog za dospjele obveze i utvrđenu štetu, ako je jamčevina bila ugovorena.
Obavijest najmoprimca o otkazu ugovora o najmu stana
[Ime i prezime najmoprimca] [Adresa najmoprimca] [OIB najmoprimca] [Ime i prezime / naziv najmodavca] [Adresa najmodavca] U [mjesto], [datum] PREDMET: Obavijest o otkazu ugovora o najmu stana Poštovani/a, kao najmoprimac po Ugovoru o najmu stana sklopljenom dana [datum sklapanja ugovora] između [ime/naziv najmodavca] kao najmodavca i [ime i prezime najmoprimca] kao najmoprimca, za stan u [mjesto], na adresi [adresa stana], ovim putem sukladno članku 23. Zakona o najmu stanova izvještavam Vas da otkazujem navedeni Ugovor o najmu stana sklopljen na neodređeno vrijeme. Namjeravam iseliti iz stana dana [datum planiranog iseljenja], koji datum je najmanje tri mjeseca od dana slanja/uručenja ove obavijesti. Molim Vas da mi potvrdite primitak ove obavijesti te da sa mnom dogovorite termin primopredaje stana radi sastavljanja zapisnika o stanju nekretnine, očitanju brojila i konačnom obračunu eventualno položenog pologa (jamčevine) i podmirenih odnosno nepodmirenih troškova. S poštovanjem, _____________________________ [Ime i prezime najmoprimca, potpis] Prilog: [preslika ugovora o najmu, ako se prilaže]
Izvori iz korpusa Europaius
Analizirati dokument →Predlošci ugovoraEuropaius u vašem AI-u
Česta pitanja
Koliko unaprijed najmoprimac mora najaviti otkaz najma?
Prema članku 23. Zakona o najmu stanova, najmoprimac mora izvijestiti najmodavca najmanje tri mjeseca prije dana kada namjerava iseliti iz stana, ako je ugovor sklopljen na neodređeno vrijeme.
Mora li obavijest o otkazu biti u pisanom obliku?
Raspoloživi propisi za otkaz od strane najmoprimca izričito ne propisuju obvezni pisani oblik, no radi dokazivosti preporučuje se pisana obavijest dostavljena uz potvrdu primitka ili preporučenom poštom, analogno pravilima koja za otkaz najmodavca propisuje članak 22. Zakona o najmu stanova.
Vraća li se najmoprimcu položeni polog nakon otkaza?
Kod najma u sklopu programa društveno poticane stanogradnje, jamčevina se prema članku 13. Pravilnika o najmu nekretnina iz programa društveno poticane stanogradnje vraća najmoprimcu nakon otkaza, umanjena za dospjelu neplaćenu najamninu, kamate i eventualnu štetu utvrđenu zapisnikom o primopredaji. Za druge vrste najma provjerite odredbe vlastitog ugovora, jer izvori za tu situaciju ne sadrže opća pravila.