Prigovor najmoprimca na otkaz ugovora o najmu stana od strane najmodavca
Kada najmodavac otkaže ugovor o najmu stana, najmoprimac nije bez pravnih mogućnosti obrane. Zakon o najmu stanova propisuje stroge formalne uvjete za otkaz te taksativne razloge zbog kojih se ugovor uopće može otkazati, a njihovo nepoštivanje najmoprimac može istaknuti prigovorom, a potom i u eventualnom sudskom postupku.
Zakonski razlozi za otkaz ugovora o najmu stana
Najmodavac ne može otkazati ugovor o najmu stana proizvoljno, već samo iz razloga koje zakon izričito propisuje. Osnovni razlozi navedeni su u Zakon o najmu stanova, članak 19. i odnose se, među ostalim, na neplaćanje najamnine i drugih ugovorenih troškova, davanje stana u podnajam bez dopuštenja najmodavca, ometanje drugih korisnika zgrade, useljenje neovlaštene osobe na dulje od 30 dana te korištenje stana suprotno njegovoj namjeni.
Kod ugovora sklopljenih na neodređeno vrijeme, najmodavac se prema Zakon o najmu stanova, članak 21. može pozvati i na vlastitu stambenu potrebu, odnosno namjeru da u stan useli sam ili da u njega usele njegovi potomci, roditelji ili osobe koje je po posebnim propisima dužan uzdržavati, no u tom slučaju mora najmoprimcu osigurati drugi odgovarajući stan pod uvjetima najma na neodređeno vrijeme.
Za zaštićene najmoprimce vrijede dodatna pravila iz Zakon o najmu stanova, članak 40., prema kojima im najmodavac može otkazati ugovor i zbog vlastite potrebe iz članka 21. stavka 1., ili ako najmoprimac nema riješeno stambeno pitanje, a ima pravo na stalnu socijalnu pomoć ili je stariji od 60 godina, uz obvezu osiguranja zamjenskog stana odnosno drugog odgovarajućeg stana.
Formalni uvjeti otkaza i opomena kao pretpostavka
Otkaz mora biti dan u pisanom obliku i obrazložen, a uručuje se osobno uz potpis najmoprimca ili preporučenom poštanskom pošiljkom, kako proizlazi iz Zakon o najmu stanova, članak 22.. Ako otkaz ne udovoljava toj formi, najmoprimac to može istaknuti kao prigovor protiv valjanosti otkaza.
Prije samog otkaza zbog razloga iz članka 19., najmodavac je u pravilu dužan najmoprimca pisano opomenuti da u roku od 30 dana otkloni razloge za otkaz, sukladno Zakon o najmu stanova, članak 19.. Ova obveza opomene otpada ako je najmoprimac više od dva puta postupio suprotno ugovoru odnosno zakonu, kada najmodavac ima pravo otkazati ugovor izravno, bez prethodne opomene.
Ustavni sud u Odluka Ustavnog suda broj U-III-1534/2016 osvrnuo se na praksu Vrhovnog suda prema kojoj se dopis nazvan opomenom, ako svojim sadržajem zapravo traži iseljenje, a ne otklanjanje razloga za otkaz, može smatrati stvarnim otkazom, a ne opomenom - okolnost koju je vrijedno provjeriti u svakom konkretnom otkaznom pismu.
Otkazni rokovi i tijek postupka nakon otkaza
Otkazni rok za iseljenje iznosi tri mjeseca u slučajevima iz članka 19., odnosno šest mjeseci u slučajevima iz članka 21., a počinje teći prvog dana idućeg mjeseca nakon mjeseca u kojem je otkaz primljen, prema Zakon o najmu stanova, članak 22.. Ako najmoprimac odbije primiti pisani otkaz, rok počinje teći od dana predaje pošiljke na pošti.
Istekne li otkazni rok, a najmoprimac se ne iseli, najmodavac može podnijeti sudu tužbu za iseljenje, a takav se postupak vodi kao hitan, što također proizlazi iz Zakon o najmu stanova, članak 22.. To znači da tek u tom postupku najmoprimac može pred sudom u cijelosti osporiti osnovanost i pravilnost otkaza, uključujući nedostatak zakonskih razloga, propuštenu opomenu ili formalne nedostatke samog otkaza.
Iz pasusa dostupnih izvora ne proizlazi poseban, samostalan rok u kojem bi najmoprimac bio dužan pisano prigovoriti otkazu izvan sudskog postupka; stoga se preporučuje da se prigovor uputi najmodavcu što prije nakon primitka otkaza, a konačna zaštita svojih prava ostvaruje se u parničnom postupku povodom tužbe za iseljenje.
Na što obratiti pozornost prije slanja prigovora
- Je li otkaz dostavljen u pisanom obliku, s obrazloženjem i uz potpis najmoprimca ili preporučenom poštom, kako to zahtijeva Zakon o najmu stanova, članak 22..
- Je li najmodavac prethodno uputio pisanu opomenu s rokom od 30 dana za otklanjanje razloga za otkaz, sukladno Zakon o najmu stanova, članak 19., osim ako se radi o ponovljenim povredama koje opravdavaju otkaz bez opomene.
- Postoji li uistinu neki od zakonskih razloga iz članka 19. ili 21. Zakona o najmu stanova, ili je otkaz temeljen na razlogu koji zakon ne predviđa.
- Je li najmodavac, u slučaju otkaza zbog vlastite stambene potrebe, ponudio drugi odgovarajući stan sukladno Zakon o najmu stanova, članak 21..
- Radi li se o zaštićenom najmoprimcu kojemu vrijede posebna pravila i uvjeti iz Zakon o najmu stanova, članak 40..
Postupak korak po korak
- Pažljivo pregledajte primljeni otkaz - provjerite datum primitka, obrazloženje i način dostave.
- Utvrdite je li otkazu prethodila obvezna pisana opomena s rokom za otklanjanje razloga, ako je opomena bila potrebna.
- Sastavite pisani prigovor u kojem obrazloženo osporavate razloge otkaza ili formalne nedostatke i pošaljite ga najmodavcu preporučenom poštom.
- Zadržite kopiju prigovora i dokaz o slanju za slučaj kasnijeg sudskog postupka.
- Ako najmodavac unatoč prigovoru podnese tužbu za iseljenje, u parnici iznesite sve prigovore i dokaze pred nadležnim sudom.
Prigovor na otkaz ugovora o najmu stana
[Ime i prezime najmoprimca] [Adresa najmoprimca] [Broj telefona / e-mail] Primatelj: [Ime i prezime / naziv najmodavca] [Adresa najmodavca] U [mjesto], dana [datum] PREDMET: Prigovor na otkaz ugovora o najmu stana od [datum otkaza] Poštovani/Poštovana, dana [datum primitka] zaprimio/zaprimila sam Vaš otkaz ugovora o najmu stana na adresi [adresa stana], koji ste mi dostavili [navesti način dostave: osobno uz potpis / preporučenom poštom]. Putem ovog prigovora osporavam navedeni otkaz iz sljedećih razloga: 1. [Navesti npr.: otkaz nije sastavljen u pisanom obliku s obrazloženjem sukladno članku 22. Zakona o najmu stanova / otkazu nije prethodila pisana opomena s rokom od 30 dana za otklanjanje razloga sukladno članku 19. stavku 2. Zakona o najmu stanova / naveden razlog otkaza ne odgovara stvarnom stanju stvari, jer je [opisati činjenice, npr. najamnina uredno plaćena, stan se koristi u skladu s ugovorom, itd.] / najmodavac mi nije ponudio drugi odgovarajući stan sukladno članku 21. stavku 2. Zakona o najmu stanova]. 2. [Po potrebi dodati drugi razlog prigovora]. S obzirom na navedeno, smatram da otkaz ugovora o najmu stana nije osnovan, odnosno da ne udovoljava zakonskim uvjetima propisanim Zakonom o najmu stanova, te pozivam Vas da isti povučete, odnosno da se suzdržite od daljnjih koraka usmjerenih na moje iseljenje. Zadržavam pravo u cijelosti osporavati osnovanost otkaza u eventualnom sudskom postupku, uključujući isticanje svih prigovora navedenih u ovom dopisu. Molim Vas da mi u roku od [broj] dana od primitka ovog prigovora dostavite svoj pisani odgovor. S poštovanjem, [Ime i prezime najmoprimca] [Vlastoručni potpis]
Izvori iz korpusa Europaius
Analizirati dokument →Predlošci ugovoraEuropaius u vašem AI-u
Česta pitanja
Mora li otkaz ugovora o najmu stana biti u pisanom obliku?
Da. Prema Zakon o najmu stanova, članak 22. najmodavac otkaz mora dati u pisanom obliku, s obrazloženjem, i to neposredno uz potpis najmoprimca ili preporučenom poštom.
Može li najmodavac otkazati ugovor bez prethodne opomene?
U pravilu ne, jer je prema Zakon o najmu stanova, članak 19. potrebna prethodna pisana opomena s rokom od 30 dana za otklanjanje razloga za otkaz. Iznimno, ako je najmoprimac više od dva puta postupio suprotno ugovoru ili zakonu, opomena nije potrebna.
Koliko traje otkazni rok za iseljenje?
Prema Zakon o najmu stanova, članak 22. otkazni rok iznosi tri mjeseca u slučajevima iz članka 19., a šest mjeseci u slučajevima iz članka 21., i počinje teći prvog dana idućeg mjeseca nakon primitka otkaza.
Postoji li poseban rok u kojem najmoprimac mora podnijeti pisani prigovor na otkaz?
Iz dostupnih izvora ne proizlazi da je propisan poseban zakonski rok za podnošenje pisanog prigovora izvan sudskog postupka; preporučuje se prigovor uputiti čim prije, a konačnu zaštitu ostvariti u sudskom postupku, te ovu okolnost provjeriti u aktualnom tekstu zakona.
Što ako se ne iselim u otkaznom roku?
U tom slučaju najmodavac prema Zakon o najmu stanova, članak 22. može podnijeti tužbu za iseljenje nadležnom sudu, a takav se postupak vodi kao hitan.