§ 22 zákon o oceňování majetku – Cena nemovitostí uvedených v § 21…
Vyhláška, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) · 540/2002 Sb. · Ostatní právní předpisy · neoficiální nadpis
Stručně: Paragraf 22 vyhlášky 540/2002 stanovuje, jak se vypočítá cena staveb a bytů výnosovým způsobem, tedy na základě předpokládaného ročního nájemného a míry kapitalizace. Cena nemovitosti se určí z ročního nájemného, které se upraví podle pravidel uvedených v paragrafu, a míry kapitalizace, která je stanovena v příloze č. 15 vyhlášky. (§ 22 zákona č. 540/2002 Sb., zákon o oceňování majetku, stav k 7. 10. 2026)
Klíčová fakta
- Týká se: vlastník
- Částka nebo sazba (odst. 4): „…nájemné zjištěné za celou stavbu nebo soubor staveb podle odstavců 2 a 3 se sníží o 40 % a popřípadě o nájemné z pozemku, je-li jiného vlastníka, nebo o 5 % z ceny pozemku…“
- Částka nebo sazba (odst. 4): „…a 3 se sníží o 40 % a popřípadě o nájemné z pozemku, je-li jiného vlastníka, nebo o 5 % z ceny pozemku zjištěné podle cenové mapy stavebních pozemků (§ 10 zákona) nebo…“
- Částka nebo sazba (odst. 4): „Celková výše odpočtu nesmí být vyšší než 50 % z ročního nájemného zjištěného podle odstavců 2 a 3.“
- Odkazuje na: § 21, § 28
- Znění: aktuální úplné znění podle Sbírky zákonů (e-Sbírka), stav databáze k
- Zdroj: e-Sbírka, 540/2002 Sb.
(1) Cena nemovitostí uvedených v § 21 zjištěná výnosovým způsobem se vypočte podle vzorce
CV=Nρ×100,
kde
CVcena zjištěná výnosovým způsobem, Nroční nájemné upravené podle následujících odstavců, pmíra kapitalizace v procentech uvedená v příloze č. 15; u staveb s víceúčelovým užitím se použije míra kapitalizace podle převažujícího účelu užití; jsou-li podíly účelu užití shodné a míra kapitalizace rozdílná, použije se vyšší míra kapitalizace. U souboru staveb se míra kapitalizace použije podle jeho základního účelu užití.
(2) Roční nájemné se zjistí z nájemní smlouvy nebo z jiných dokladů o placení nájemného. Nejsou-li doklady o placení nájemného k dispozici nebo je-li v nich nájemné nižší než obvyklé, určí se ve výši obvyklého nájemného způsobem určení obvyklé ceny (§ 2 odst. 1 zákona). Výše obvyklého nájemného musí být prokazatelně zdůvodněna. Roční nájemné je souhrn nájemného za podlahové plochy stavby, které je možno pronajmout a které se zjistí z celkové podlahové plochy stavby jako součet zjištěných výměr podlahových ploch jednotlivých podlaží v členění podle účelu užití s uvedením nájemného, přičemž se do ní nezapočítávají podlahové plochy společných prostor staveb, jako jsou chodby, schodiště, případně půdy, sklepy, prádelny, sušárny, kotelny apod., pokud nejsou uvedeny v nájemní smlouvě. Celková podlahová plocha se sníží o podlahovou plochu nepronajatých prostor, jejichž stavebně technický stav havárie neumožňuje užívání nebo jejich stavebně technické provedení je speciální a v místě není předpoklad jejich pronajmutí, pouze na základě průkazného zdůvodnění.
(3) Do ročního nájemného se nezahrnují ceny služeb poskytovaných s užíváním pronajatých nemovitostí.
(4) Roční nájemné zjištěné za celou stavbu nebo soubor staveb podle odstavců 2 a 3 se sníží o 40 % a popřípadě o nájemné z pozemku, je-li jiného vlastníka, nebo o 5 % z ceny pozemku zjištěné podle cenové mapy stavebních pozemků (§ 10 zákona) nebo podle § 28, jsou-li stavba i pozemek ve vlastnictví stejné právnické nebo fyzické osoby. Při výpočtu se vychází pouze ze zastavěných ploch stavbami oceňovanými podle § 21 odst. 1 až 3. Celková výše odpočtu nesmí být vyšší než 50 % z ročního nájemného zjištěného podle odstavců 2 a 3.
(5) Pozemky se ocení samostatně podle části třetí.
Srozumitelný výklad
Co to znamená v praxi
- Cena nemovitosti se určí z ročního nájemného, které se upraví podle pravidel uvedených v paragrafu, a míry kapitalizace, která je stanovena v příloze č. 15 vyhlášky.
- Roční nájemné se primárně zjišťuje z nájemních smluv. Pokud nejsou k dispozici nebo je nájemné nižší než obvyklé, použije se obvyklé nájemné, které musí být zdůvodněno.
- Do výpočtu ročního nájemného se nezapočítávají platby za služby spojené s užíváním nemovitosti (např. zálohy na energie).
- Zjištěné roční nájemné se dále sníží o 40 % a případně o nájemné z pozemku (pokud je jiného vlastníka) nebo o 5 % z ceny pozemku (pokud jsou stavba i pozemek ve stejném vlastnictví), přičemž celkový odpočet nesmí přesáhnout 50 % ročního nájemného.
Na co si dát pozor
- Při určování ročního nájemného je důležité správně rozlišit pronajímatelné podlahové plochy od společných prostor, které se do nájemného nezapočítávají, pokud nejsou v nájemní smlouvě.
- Pokud jsou v nemovitosti nepronajaté prostory, které nelze užívat kvůli havarijnímu stavu nebo mají speciální provedení bez předpokladu pronájmu, jejich podlahová plocha se z celkové podlahové plochy odečte, ale pouze na základě průkazného zdůvodnění.
- Při výpočtu ceny je nutné správně aplikovat míru kapitalizace podle převažujícího účelu užití stavby, případně použít vyšší míru kapitalizace, pokud jsou podíly účelu užití shodné a míry kapitalizace rozdílné.
Generováno z textu ustanovení, orientační – nenahrazuje radu advokáta.