Hyra ut i andra hand – samtycke, hyra och hyreskontrakt

Hyr du ut en hyresrätt eller bostadsrätt utan samtycke eller tillstånd kan du förlora din bostad, så det måste finnas på plats innan din hyresgäst flyttar in (12 kap. 42 § jordabalken, 7 kap. 18 § bostadsrättslagen). Ett tillstånd från hyresnämnden ska begränsas till viss tid, och besittningsskydd för andrahandshyresgästen uppkommer om hyresförhållandet varat längre än två år i följd (12 kap. 45 § jordabalken). Har du tagit ut för hög hyra måste hyresgästen ansöka om återbetalning inom tre månader från att denne lämnade lägenheten (12 kap. 55 f §).

1. Avgör vilken lag som gäller din uthyrning. Hyr du själv din bostad av en hyresvärd gäller 12 kap. jordabalken för uthyrningen. Har du bostadsrätt är det bostadsrättslagens regler om samtycke som styr din rätt att hyra ut, medan avtalet med din hyresgäst följer privatuthyrningslagen om du är en fysisk person som inte regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter (1 kap. 3 § privatuthyrningslagen). Privatuthyrningslagen gäller inte om du själv har lägenheten med hyresrätt.

   Lagen gäller bara avtal för bostad och inte fritidsboende. Avtal som ingicks före 1 juli 2026 omfattas av den äldre lagen (2012:978).

2. Begär samtycke skriftligt. Som hyresgäst får du inte hyra ut utan hyresvärdens samtycke (12 kap. 39 § jordabalken). Använder du inte bostaden som ditt boende i beaktansvärd utsträckning anses upplåtelsen alltid vara för självständigt brukande. Skicka en skriftlig begäran med uppgifter om skälet, hyrestiden, hyran och vem som ska hyra. Är du bostadsrättshavare är det styrelsen som ger samtycke (7 kap. 10 § bostadsrättslagen).

   Be om svar inom en rimlig tid och spara begäran. Från 1 juli 2026 anses det som andrahandsuthyrning även när du inte använder bostaden som permanentbostad, och då krävs styrelsens samtycke.

3. Ansök hos hyresnämnden om du får avslag. Vägrar hyresvärden eller föreningen kan hyresnämnden lämna tillstånd. För en hyresrätt ska tillstånd lämnas om du har beaktansvärda skäl på grund av särskilda familjeförhållanden, ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse eller jämförbara förhållanden, hyresvärden inte har befogad anledning att vägra och hyran inte överstiger skälig hyra (12 kap. 40 § jordabalken). Tillståndet begränsas till en viss tid och kan förenas med villkor.

   För bostadsrätt ska tillstånd lämnas om du har skäl och föreningen inte har befogad anledning att vägra. Tidigare upplåtelser beaktas från 1 juli 2026 bara om de skett i betydande omfattning (7 kap. 11 § bostadsrättslagen).

4. Sätt en hyra som håller. För en hyresrätt som hyrs ut i andra hand får hyran aldrig överstiga den hyra som du betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter. Tillägget för möbler och utrustning får högst vara 15 procent av den hyra du betalar, och tillägg för andra nyttigheter får inte överstiga dina kostnader (12 kap. 55 § fjärde stycket jordabalken). Hyr du ut en del av bostaden ska hyran stå i proportion till den delen.

   Under privatuthyrningslagen kan hyresnämnden på ansökan av hyresgästen sätta ned en hyra som är väsentligt högre än den som i allmänhet tas ut för liknande lägenheter (2 kap. 5 §). Hyran ska vara bestämd till beloppet (2 kap. 1 §). För bostadsrätt kan föreningen ta ut en avgift för upplåtelsen.

5. Skriv ett hyreskontrakt. Hyresavtalet ska upprättas skriftligen om du eller hyresgästen begär det (12 kap. 2 § jordabalken, 1 kap. 5 § privatuthyrningslagen), men gör det alltid. Skriv in parternas namn och personnummer, bostadens adress och vad som ingår, hyrans storlek och betalningsdag, vad som ingår i hyran, hyrestiden eller att avtalet gäller tills vidare, uppsägningstid, regler om husdjur, rökning och eventuell inredning samt hur nycklar lämnas tillbaka.

   Ange om avtalet är tidsbestämt och vad som gäller vid förlängning. Ett avtal gäller tills vidare om inte en bestämd tid avtalats (6 § privatuthyrningslagen). Mallar finns hos flera organisationer och går att hämta gratis, men kontrollera att just din mall följer de regler som gäller för din uthyrning.

6. Förstå vilket skydd din hyresgäst får. Hyr du ut en hyresrätt har andrahandshyresgästen inte rätt till förlängning om hyresförhållandet upphör innan det varat längre än två år i följd (12 kap. 45 § första stycket 1 jordabalken). Ni kan i en särskilt upprättad handling avtala att hyresgästen inte har rätt till förlängning, för högst fyra år från hyresförhållandets början, om du ska bosätta dig i bostaden igen (12 kap. 45 a § första stycket 2 b). Gäller privatuthyrningslagen finns inget besittningsskydd alls.

   Begränsa därför hyrestiden i kontraktet och planera uppsägning i god tid. Uppsägningstiden är tre månader för avtal som gäller tills vidare (6 kap. 2 § privatuthyrningslagen, 12 kap. 4 § jordabalken).

7. Se upp med ansvaret för hyresgästen. Du ansvarar för skador som din hyresgäst orsakar, som om du själv hade vållat dem (12 kap. 24 § jordabalken, 5 kap. 4 § privatuthyrningslagen). Vid störningar eller obetald hyra kan din egen hyresrätt eller bostadsrätt förverkas, och det gäller även om hyresgästen i andra hand är den som vållat. Kräv därför hyran i förskott, håll kontakt med grannar och styrelse och kontrollera hyresgästens uppgifter.

   Ta inte ut pengar för att upplåta bostaden eller för att överlåta kontraktet. Särskild ersättning för upplåtelse av en bostadslägenhet är straffbar (12 kap. 65 § jordabalken).

8. Deklarera hyran. Intäkter från uthyrning av privatbostad eller hyreslägenhet ska tas upp i inkomstdeklarationen. Utgifterna för uthyrningen får inte dras av, utan du får i stället ett avdrag på 40 000 kronor per år för varje bostad och därefter ytterligare avdrag enligt inkomstskattelagen (42 kap. 30 och 31 §§). Vid uthyrning av bostadsrätt eller hyresrätt avdras dessutom den del av din avgift eller hyra som avser den uthyrda delen.

   Beloppen ändras, så kontrollera aktuella nivåer och hur du redovisar hos Skatteverket innan du deklarerar. Spara hyresavier och kontoutdrag som visar vad du tagit emot.

• Du hyr ut utan samtycke eller tillstånd. Då kan hyresrätten vara förverkad om du inte kan visa giltig ursäkt (12 kap. 42 § första stycket 3 jordabalken), och för bostadsrätt kan nyttjanderätten förverkas (7 kap. 18 § bostadsrättslagen). Det gäller även om uthyrningen bara varat kort tid.
• Du tar ut för hög hyra. Hyr du ut en hyresrätt och tar emot hyra som inte är skälig kan hyresrätten vara förverkad, och hyresgästen kan ansöka om återbetalning av det överskjutande beloppet med ränta för högst två år tillbaka (12 kap. 42 § och 55 f §). Räkna ut taket innan du bestämmer hyran.
• Du låter hyresgästen bo kvar längre än två år utan att förstå följderna. Efter två år i följd kan andrahandshyresgästen få rätt till förlängning enligt reglerna om besittningsskydd. Ha ett slutdatum i kontraktet och säg upp i tid, annars kan du få svårt att få tillbaka bostaden.
• Du hyr ut ett möblerat rum kort tid och tror att allt gäller. Svea hovrätt har i ett hyresnämndsmål bedömt att en kortvarig upplåtelse av ett möblerat rum i en villa, där sängkläder och handdukar ingick och som liknade hotell- eller vandrarhemsboende, inte omfattades av 12 kap. 55 f § om återbetalning. Förlita dig inte på det för vanliga hyresavtal, utan ta alltid hänsyn till upplåtelsens art.
• Du hyr ut utan skriftligt avtal. Utan kontrakt blir det svårt att bevisa hyra, hyrestid och uppsägningstid. Begär någon av parterna ett skriftligt avtal måste det upprättas. Skriv alltid ett kontrakt och låt båda skriva under.
• Du tar pengar för kontraktet eller för att överlåta bostaden. Det är brott att begära, avtala om eller ta emot särskild ersättning för att upplåta en bostadslägenhet eller överlåta hyresrätten (12 kap. 65 § jordabalken). Straffet kan vara fängelse, och hyresrätten kan dessutom förverkas.
• Du använder bostaden bara delvis själv. Använder du inte bostaden som bostad i beaktansvärd utsträckning ska en upplåtelse alltid anses vara för självständigt brukande, och då krävs samtycke även om du bara lånar ut den till en vän. Fråga hyresvärden eller styrelsen innan någon flyttar in.
• Du glömmer skatten. Uthyrning av bostad ger skattepliktig inkomst, och schablonavdraget täcker inte alltid dina verkliga kostnader. Missar du att redovisa kan Skatteverket ändra beskattningen i efterhand. Kontrollera aktuella regler hos Skatteverket innan du hyr ut.

Analysera mitt dokument →Juridisk vägledningAvtalsmallarLandets startsida

Uppdaterad: 2026-11-03 · Källor: Jordabalk (1970:994) – 12 kap. 2, 4, 24, 39, 40, 42, 45, 55, 55 f och 65 §§, Bostadsrättslag (1991:614) – 7 kap. 10, 11 och 18 §§, Privatuthyrningslag (2026:772) – 1 kap. 1, 3 och 5 §§, 2 kap. 1 och 5 §§, 5 kap., 6 kap. 2 §, Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad (upphävd 1 juli 2026, gäller för äldre avtal), riksdagen.se, EUR-Lex

Förklaringarna genereras från den officiella lagtexten och är vägledande; endast fulltexten, som varje sida länkar till, är bindande. Europaius tillhandahåller juridisk information, inte advokattjänster.