Odpor nájomcu proti výpovedi z nájmu bytu daného prenajímateľom

Kedy môže prenajímateľ vypovedať nájom bytu

Prenajímateľ môže dať nájomcovi výpoveď len z dôvodov, ktoré taxatívne vymenúva zákon. Ide napríklad o situáciu, keď prenajímateľ potrebuje byt pre seba alebo svojich blízkych príbuzných, keď nájomca hrubo poškodzuje byt alebo narušuje pokojné bývanie ostatných, keď hrubo porušuje svoje povinnosti (najmä nezaplatením nájomného alebo úhrad za služby dlhšie ako tri mesiace), alebo keď byt využíva bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie – tieto dôvody upravuje Zákon, ktorým sa mení a dopĺňa Občiansky zákonník, § 711.

Dôvod výpovede musí byť vo výpovedi vymedzený skutkovo tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná, a dodatočne ho už nemožno meniť, ako vyplýva z Zákon, ktorým sa mení a dopĺňa Občiansky zákonník, § 711.

V niektorých prípadoch (napríklad zánik pracovného pomeru viazaného na služobný byt, verejný záujem alebo strata predpokladov na užívanie bytu osobitného určenia) musí prenajímateľ k výpovedi priložiť listinu preukazujúcu dôvod výpovede, inak je výpoveď neplatná podľa Zákon, ktorým sa mení a dopĺňa Občiansky zákonník, § 711.

Formálne požiadavky a výpovedná lehota

Výpoveď z nájmu bytu musí mať písomnú formu, inak nájom bytu takýmto spôsobom nezaniká, čo vyplýva z Zákon, ktorým sa mení a dopĺňa Občiansky zákonník, § 710.

Nájom bytu sa skončí uplynutím výpovednej lehoty, ktorá je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi výpoveď doručená; prenajímateľ môže určiť aj dlhšiu lehotu, podľa Zákon, ktorým sa mení a dopĺňa Občiansky zákonník, § 710.

Ak bola výpoveď daná pre nezaplatenie nájomného a nájomca preukáže, že v čase doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu v trvaní šesť mesiacov, ako uvádza Zákon, ktorým sa mení a dopĺňa Občiansky zákonník, § 710.

Ako sa nájomca môže brániť

• Preskúmajte, či výpoveď spĺňa písomnú formu a či skutkovo presne vymedzuje dôvod podľa Zákon, ktorým sa mení a dopĺňa Občiansky zákonník, § 711.
• Overte, či v prípadoch, kde to zákon vyžaduje, prenajímateľ priložil listinu preukazujúcu dôvod výpovede podľa Zákon, ktorým sa mení a dopĺňa Občiansky zákonník, § 711.
• Ak sa domnievate, že výpoveď je neplatná pre nesplnenie zákonných náležitostí, oznámte túto skutočnosť prenajímateľovi písomne (odpor/námietka proti výpovedi) a vyzvite ho, aby od výpovede upustil alebo aby vec riešili mimosúdne.
• Ak spor nie je možné vyriešiť mimosúdne, môžete sa domáhať určenia neplatnosti výpovede na súde; presné procesné lehoty a postup podania takejto žaloby v tomto konkrétnom prípade zo zákonníka priamo nevyplývajú, preto odporúčame overiť aktuálnu procesnú úpravu.
• V prípade, že nájom zanikol z niektorých dôvodov uvedených v zákone, môže mať nájomca nárok na náhradný byt, náhradné ubytovanie alebo prístrešie podľa Zákon, ktorým sa mení a dopĺňa Občiansky zákonník, § 712a.

Osobitosti krátkodobého nájmu bytu

Ak ide o krátkodobý nájom bytu podľa osobitného zákona, uplatňujú sa odlišné pravidlá o dôvodoch výpovede a dĺžke výpovednej lehoty, ktorá nesmie byť kratšia ako jeden mesiac, resp. v niektorých prípadoch pätnásť dní, podľa Zákon o krátkodobom nájme bytu, § 7.

Nárok na určenie neplatnosti skončenia krátkodobého nájmu bytu je zmluvná strana oprávnená uplatniť na súde v lehote dvoch mesiacov odo dňa doručenia výpovede alebo odstúpenia od nájomnej zmluvy, ako vyplýva z Zákon o krátkodobom nájme bytu, § 9.

Táto dvojmesačná lehota sa vzťahuje výslovne na krátkodobý nájom bytu; pre bežný nájom bytu upravený Občianskym zákonníkom pasáže k dispozícii výslovnú lehotu na podanie žaloby neuvádzajú, preto je potrebné overiť aktuálnu procesnú úpravu.

Vzor: Odpor (námietka) nájomcu proti výpovedi z nájmu bytu

[Meno a priezvisko nájomcu]
[Adresa trvalého pobytu]
[Dátum narodenia/kontaktné údaje]

Adresát:
[Meno/obchodné meno prenajímateľa]
[Adresa prenajímateľa]

V [mesto], dňa [dátum]

Vec: Odpor proti výpovedi z nájmu bytu zo dňa [dátum doručenia výpovede]

Vážený pán/vážená pani [meno prenajímateľa],

dňa [dátum] mi bola doručená Vaša písomná výpoveď z nájmu bytu nachádzajúceho sa na adrese [adresa bytu], ktorý užívam na základe nájomnej zmluvy zo dňa [dátum nájomnej zmluvy].

S obsahom výpovede nesúhlasím a považujem ju za neplatnú z nasledujúcich dôvodov:

1. [Uveďte konkrétny dôvod – napríklad: výpoveď skutkovo dostatočne nevymedzuje dôvod výpovede podľa § 711 ods. 2 Občianskeho zákonníka / k výpovedi nebola priložená listina preukazujúca uvádzaný dôvod podľa § 711 ods. 3 Občianskeho zákonníka / uvádzaný dôvod výpovede sa nezakladá na pravde, pretože...].

2. [Prípadný ďalší dôvod nesúhlasu, napr. skutočnosti preukazujúce, že nedošlo k hrubému porušeniu povinností, alebo že nájomné bolo uhradené].

Vzhľadom na uvedené Vás žiadam, aby ste od výpovede upustili, prípadne aby sme spoločne vec vyriešili mimosúdnou dohodou. Zároveň si vyhradzujem právo domáhať sa určenia neplatnosti výpovede na súde.

Súčasne Vás žiadam o písomné vyjadrenie k tomuto odporu v lehote [počet dní] dní odo dňa jeho doručenia.

S pozdravom,

[Meno a priezvisko nájomcu]
[Podpis]

Prílohy:
- Kópia nájomnej zmluvy
- Kópia doručenej výpovede
- [Prípadné ďalšie dôkazy – napríklad potvrdenie o úhrade nájomného]

Doplňte konkrétne skutkové okolnosti a dôvody nesúhlasu s výpoveďou tak, aby zodpovedali vášmu prípadu, a pred podaním na súd si overte aktuálne procesné lehoty.

Časté otázky

Súvisiace návody

Vzor vychádza z predpisov Slovensko v korpuse Europaius. Pred použitím overte aktuálne znenie; nejde o právne poradenstvo. Právny radca · Europaius SK