49 Co 181/2024-103 — Krajský soud v Brně

1. Rozsudkem soudu I. stupně bylo rozhodnuto o povinnosti žalovaného vyklidit byt specifikovaný ve výroku I. tohoto rozsudku (výrok I.) a zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 10 954 Kč (výrok II.).2. Soud tak rozhodl o žalobě odůvodněné tím, že mezi právním předchůdcem žalobce a žalovaným byla uzavřena dne , datum, nájemní smlouva k bytu č. , číslo, o velikosti 1 + 1 o výměře , číslo, m2, nacházejícího se v 1. nadzemním podlaží domu č. p. , číslo, , na adrese , Adresa žalovaného, (dále též jen „byt“). Žalobce nájemní smlouvu vypověděl výpovědí ze dne , datum, z důvodu porušování povinností žalovaného, jakožto nájemce, zvlášť závažným způsobem spočívajícím v prodlení žalovaného s úhradou více než tří měsíčních nájmů a záloh na služby spojených s nájmem splatných dne , datum, , , datum, , , datum, a , datum, . Žalobce zaslal žalovanému písemnou výpověď dne , datum, , ve výpovědi jej poučil dle § 2290 o. z. o možnosti podat proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání její oprávněnosti a současně jej vyzval k vyklizení nemovitosti. Žalovaný svou povinnost vyklidit byt nesplnil.3. Soud vyšel ze zjištění, že žalobce je vlastníkem pozemku parc. č. , číslo, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova č. p. , číslo, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , zapsáno na LV č. , číslo, vedeném u , právnická osoba, pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, . Mezi žalovaným a právním předchůdcem žalobce byla dne , datum, uzavřena nájemní smlouva, na základě níž právní předchůdce žalobce přenechal žalovanému jako nájemci k užívání předmětný byt na dobu neurčitou od , datum, . Nájemné bylo sjednáno ve výši 2 925 Kč. Od , datum, pak nájemné činilo 4 492 Kč a zálohy na služby 342 Kč. Žalobce zaslal žalovanému výpověď z nájmu bytu z důvodu zvlášť závažného porušení nájemní smlouvy pro prodlení s úhradou nájemného, které bylo splatné dne , datum, , , datum, a , datum, . Současně jej vyzval k vyklizení bytu. Výpověď byla odeslána dne , datum, a dne , datum, byla zásilka uložena na poště. Žalovaný byl nejméně od , datum, v prodlení s úhradou nájemného a záloh na služby, přičemž k datu , datum, činil dluh 16 276,59 Kč, k datu , datum, činil dluh 28 262,59 Kč. Žalovaný byt nevyklidil ani po zaslání předžalobní výzvy ze dne , datum, .4. Na základě takto zjištěného skutkového stavu za použití § 1040, § 2291 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“) a § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“) dospěl soud k závěru, že právo žalovaného užívat byt ve vlastnictví žalobce zaniklo doručením výpovědi ze dne , datum, , tj. dnem , datum, , kdy byla zásilka uložena na poště a připravena k vyzvednutí, tedy se dostala do dispozice žalovaného. Žalovanému nesvědčí žádné právo k užívání bytu, je tak povinen jej vyklidit. Na tomto nemůže ničeho změnit ani proklamace žalovaného, že dluh hodlá uhradit. S ohledem na úspěch žalobce ve sporu, uložil soud žalovanému nahradit žalobci náklady řízení, které mu vznikly.5. Proti rozsudku soudu I. stupně podal žalovaný odvolání. Jeho námitka směřovala do nedostatku pasivní věcné legitimace na straně žalované, neboť dle žalovaného měl být účastníkem řízení rovněž , tituly před jménem, , jméno FO, , který se v říjnu 2019 stal členem jeho domácnosti, společně hospodařili a vedli společnou domácnost. Žalobce byl o této skutečnosti informován dopisem ze dne , datum, . Pokud řízení probíhalo bez přítomnosti , tituly před jménem, , jméno FO, , byla porušena zásada rovnosti účastníků řízení. Žalovaný z tohoto důvodu navrhl, aby soud rozhodoval za účasti , tituly před jménem, , jméno FO, .6. Žalobce ve vyjádření k odvolání považoval rozsudek soudu I. stupně za správný, uvedl, že žalovaný dlužné nájemné neuhradil a nadále mu vzniká na nájemném a zálohách na služby dluh. Navrhl, aby odvolací soud rozsudek soudu I. stupně potvrdil.7. Odvolací soud po zjištění, že objektivně i subjektivně přípustné odvolání žalobce (§ 201, § 202 a contrario o. s. ř.) bylo podáno včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), přezkoumal rozsudek soudu I. stupně i řízení předcházející jeho vydání (§ 212, § 212a o. s. ř.) a dospěl k následujícím závěrům.8. Za správná považuje odvolací soud skutková zjištění soudu I. stupně týkající se existence nájemního vztahu mezi účastníky, zaslání výpovědi nájemní smlouvy ze dne , datum, žalobcem žalovanému, jejího doručení žalovanému, jakož i důvodů, pro něž byla výpověď z nájmu bytu dána, a odeslání výzvy k vyklizení nemovitosti před podáním žaloby. Soud I. stupně rovněž správně dospěl k závěru, že se žalobce podanou žalobou domáhá ochrany svého vlastnického práva před neoprávněným užíváním ze strany žalobce (§ 1040 o. z.).9. Pro posouzení důvodnosti podané žaloby bylo nezbytné zjistit, zda žalovaný užívá nemovitost žalobce bez právního důvodu, tedy zda došlo k platnému skončení nájemního práva žalovaného výpovědí ze dne , datum, .10. Dle § 2291 o. z. poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu (odstavec 1). Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno (odst. 2). Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží (odst. 3).11. Výpověď dle § 2291 odst. 1 o. z. má sankční charakter. Je přitom právem pronajímatel při zvlášť závažném porušení povinností nájemcem zvolit, zda nájemci dá výpověď podle § 2291 o. z. bez výpovědní doby, nebo podle § 2288 odst. 1 písm. a/ s tříměsíční výpovědní dobou (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. 26 Cdo 4872/2017). , adresa, -li však pronajímatel výpověď bez výpovědní doby dle § 2291 odst. 1 o. z., musí s ohledem na následky s ní spojené („okamžité“ skončení nájmu, povinnost nájemce byt vyklidit bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu) naplnit zvýšené požadavky, které občanský zákoník na toto právní jednání klade. Vedle náležitostí výpovědi jde především o podmínku zaslání výzvy nájemci k odstranění závadného chování v přiměřené době (tzv. předvýpovědní výzva). Následkem nedoručení této výzvy je nicotnost výpovědi (§ 554 o. z.).12. V rozsudku ze dne , datum, , sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, uveřejněném pod č. 75/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, Nejvyšší soud dovodil, že pronajímatel může vypovědět nájem bytu výpovědí bez výpovědní doby pro zvlášť závažné porušení povinností podle § 2291 o. z. jen tehdy, vyzval-li předtím nájemce k odstranění závadného chování (protiprávního stavu) a ten přes výzvu od svého jednání neupustil. Výzva je hmotněprávní podmínkou k podání výpovědi podle § 2291 o. z., nemusí být písemná, musí však obsahovat specifikaci (popis) závadného chování (protiprávního stavu) a k nápravě musí pronajímatel nájemci stanovit přiměřenou dobu. Napraví-li nájemce své chování (protiprávní stav) v poskytnuté (přiměřené) době, výpovědní důvod pomine. V rozsudku ze dne , datum, , sp. zn. 26 Cdo 1377/2021, Nejvyšší soud doplnil, že má-li být nájemce podle § 2291 odst. 3 o. z. vyzván k odstranění závadného chování spočívajícího v porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem, musí k takovému porušení povinnosti dojít již v době podání výzvy a musí v ní být specifikováno. V rozsudku ze dne , datum, , sp. zn. 26 Cdo 4713/2017, Nejvyšší soud dále vyložil, že z obsahu výzvy musí být zřejmé, že jde o výzvu ve smyslu § 2291 odst. 3 o. z. před tím, než bude nájemci dána výpověď z nájmu bytu, a že dotčená výzva by měla mít obsahovou (totožnost vytýkaného jednání a skutkové vymezení výpovědního důvodu) i časovou souvislost s následnou výpovědí. Nejvyšší soud dále dospěl k závěru, že ustanovení § 2290 o. z. nebrání tomu, aby soud k neplatnosti či zdánlivosti výpovědi z nájmu bytu přihlédl i v jiném řízení (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. 26 Cdo 937/2021).13. Soud I. stupně dospěl k závěru, že nájemní právo žalovanému zaniklo výpovědí ze dne , datum, , a to bez výpovědní doby. Z jeho rozhodnutí však nevyplývá, že by se zabýval otázkou, zda byly naplněny všechny zákonem stanovené předpoklady pro skončení nájemního práva tímto způsobem, tedy mimo jiné, zda byla splněna hmotněprávní podmínka k podání výpovědi v podobě zaslání výzvy žalovanému k odstranění závadného chování a stanovení přiměřené doby pro nápravu.14. Žalobce v žalobě (ani poz