7 Co 657/2024-196 — Krajský soud v Českých Budějovicích

1. Žalobce se žalobou podanou dne 20. 3. 2023 domáhá vyklizení žalovaných z bytu č. , číslo, , který se nachází v budově č. p. , číslo, v , adresa, . Žalobu odůvodňuje tím, že nájemní vztah žalovaných k uvedenému bytu skončil a žalovaní byt užívají bez právního důvodu.2. Okresní soud v Českých Budějovicích (dále jen soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 30. 1. 2024, č. j. 21 C 1542/2023-163 (dále jen napadený rozsudek) rozhod tak, že žalovaní jsou povinní vyklidit byt č. , číslo, nacházející se v budově č. p. , číslo, , který je součástí pozemku parc. č. , číslo, zapsaného u , katastrální úřad, , v katastru nemovitostí obce , adresa, a v katastrálním území , adresa, , na listu vlastnictví č. , číslo, a odevzdat jej žalobci do 3 měsíců od právní moci rozsudku (výrok I.), že žalovaní jsou povinni zaplatit žalobci společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení v částce 6 800 Kč v měsíčních splátkách po 400 Kč splatných vždy do každého 20. dne v měsíci počínaje měsícem následujícím po právní moci rozsudku pod ztrátou výhody splátek (výrok II.) a že se zástupkyni žalovaných přiznává odměna a náhrada hotových výdajů ve výši 22 869 Kč (výrok III.). V odůvodnění rozsudku se uvádí, že žalobce je vlastníkem ve výroku v odstavci I. specifikované bytové jednotky. Mezi účastníky byla dne 24. 3. 2022 uzavřena nájemní smlouva na dobu určitou, a to 6 měsíců počínaje od 1. 3. 2022 do 31. 8. 2022 s možností obnovení nájemního vztahu, k němuž došlo v době od 1. 9. 2022 do 28. 2. 2023. Výzvou z 27. 2. 2023 žalobce vyzval žalované k vyklizení bytu s tím, že nájemní vztah skončil 28. 2. 2023. Současně vyčíslil dluh na nájemném za dobu od listopadu 2022 do ledna 2023. Tato výzva byla žalovaným doručena. K námitce žalovaných se soud prvního stupně zabýval přípustností smluvního ujednání o době nájmu na dobu určitou a způsobu obnovení nájemního vztahu. Dospěl k závěru, že právní úprava počítá s nájemní vztahem na dobu určitou. Proto uzavření nájemní smlouvy na dobu určitou v trvání 6 měsíců nelze považovat za nepřiměřené, stejně jako smluvní ujednání o obnovení nájemního vztahu. Soud prvního stupně má za to, „že k ne-obnovení nájmu dojde, přestože žalovaní pokračují v nájmu, jestliže i) žalobce žalované vyzve, aby byt opustili, a ii) žalovaní nesplňují podmínky vyplývající z nájemní smlouvy, resp. nehradí nájemné a zálohy za služby (tj. porušují povinnost stanovenou nájemní smlouvou). Obě podmínky musejí být splněny současně (kumulativně).“ Uvádí, že uzavřením smlouvy vzali žalovaní na vědomí, že v případě nehrazení nájemného k obnovení nájemního vztahu nedojde. Strany opakovaně uzavíraly nájemní smlouvy již od roku 2011. Žalovaní věděli, že jsou smlouvy uzavírány na dobu určitou a že jsou povinni platit nájemné, jinak nájem bude ukončen. Soud prvního stupně vychází z toho, že k ne-obnovení nájmu dojde v situaci, kdy žalovaní „pokračují v nájmu“, jestliže žalobce vyzve žalované, aby byt opustili a žalovaní nehradí nájemné a zálohy za služby. Obě tyto podmínky byly v dané věci naplněny, neboť bylo prokázáno, že žalovaní byli vyzváni k opuštění bytu výzvou z 27. 2. 2023, která byla žalovaným doručena a rovněž žaloba v projednávané věci, kterou je možno považovat za výzvu k opuštění bytu, byla podána ve lhůtě 3 měsíců od doby, kdy měl nájem skončit. Současně bylo zjištěno, že žalovaní neuhradili nájemné při nejmenším za měsíce listopad 2022, část ledna 2023 a únor 2023. Na tomto základě dospěl soud prvního stupně k závěru, že nájemní vztah žalovaných k bytu, o který se v dané věci jedná, skončil dnem 28. 2. 2023. Žalovaným uložil předmětný byt vyklidit ve lhůtě 3 měsíců od právní moci rozsudku. Touto delší lhůtou k vyklizení zohlednil nelehkou životní situaci žalovaných, tj. majetkové poměry a zdravotní stav. Přihlédl přitom k tomu, že ke dni vyhlášení rozsudku žalovaní dluží na nájemném celkem 152 374 Kč za dobu od listopadu 2022 do prosince 2023. Rozhodnutí o náhradě nákladů řízení se opírá o ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř., dle něhož úspěšný žalobce má právo na náhradu nákladů řízení, které sestávají ze zaplaceného soudního poplatku 5 000 Kč a paušální náhrady v celkové výši 1 800 Kč.3. Proti tomuto rozhodnutí se žalobci odvolávají. Poukazují na to, že jsou v postavení nájemců vůči žalobci již od roku 2011, přičemž mezi stranami byly pravidelně uzavírány nájemní smlouvy na dobu určitou, které byly opakovaně prodlužovány. V případě bytu, o který se v dané věci jedná, byli nájemci minimálně od 12. 4. 2019, kdy byla uzavřena nájemní smlouva na dobu určitou 3 měsíce s následným prodlužováním o další 3 měsíce. Žalovaní mají za to, že soud prvního stupně dospěl k nesprávnému právnímu posouzení věci, když došel k názoru, že lze nájem neobnovit (neprodloužit) při nesplnění podmínek vyplývajících ze smlouvy v bodě 3.2., resp. v případě existence jakéhokoliv dluhu z titulu nájmu či záloh na služby (bod 3.4. nájemní smlouvy). Žalovaní mají za to, že ujednání článku 3.2. nájemní smlouvy je zakázaným ujednáním ve smyslu ustanovení § 2039 občanského zákoníku a taktéž ve smyslu ustanovení § 1814 odst. 2 písm. a) občanského zákoníku. Žalovaní mají za to, že ujednání článku 3.2. nájemní smlouvy je zneužívajícím ujednáním ve smyslu § 1813 občanského zákoníku. K těmto ustanovením tak nelze přihlížet. Poukazují na to, že nájem je smluvním vztahem, ve kterém je nájemci obecně přiznávaná vyšší ochrana. Žalovaní mají za to, že jsou slabší smluvní stranou a každých 6 měsíců se díky článku 3.2. nájemní smlouvy ocitají v nejistím postavení, zda bude nebo nebude nájem ze strany žalobce prodloužen, a to i bez důvodu. Tuto situaci pokládají za neúnosnou. Pokud žalobce uvádí, že k neprodloužení nájmu z jeho strany dochází pouze tehdy, pokud nájemce neplní povinnosti dle nájemní smlouvy, poukazují žalovaní na to, že tyto důvody jsou obvykle příčinou pro ukončení nájemního vztahu formou výpovědi podle § 2288 občanského zákoníku. Za nesprávný označující závěr soudu prvního stupně, že žalovaným byl znám úmysl žalobce k neobnovení smlouvy v důsledku pozdních úhrad nájemného. K úhradě dlužného nájemného nebyli vyzváni, s neobnovením smlouvy jako důsledkem pozdních úhrad byli seznámeni až ve výzvě z 27. 2. 2023. Do té doby v podstatě od roku 2011 zažili automatické prolongování nájemní smlouvy, případně uzavření nové smlouvy. Neuvědomovali si, že drobné prodlení z jejich strany je porušení povinností ze smlouvy. V případě, že by je žalobce písemně vyzval, obrátili by se pravděpodobně na , právnická osoba, a situaci řešili. Další odvolací argumentace se týká uznání dluhu a jeho splátkách z 24. 3. 2022, který dle jejich názoru s nájemní smlouvou z 24. 3. 2022 nesouvisí a tento dluh by neměl být v dané věci zohledňován. Navrhují výslech žalované , Jméno zainteresované osoby 1/0, , na jehož základě by vyšlo najevo, že žalovaní nemají dokončení základní vzdělání, v podstatě neumí číst a psát. Tyto skutečnosti mohou mít zásadní vliv na to, zda jsou vůbec schopni pochopit smlouvu a důsledky jejího neplnění. Poukazují na nepříznivé sociální a majetkové poměry s tím, že výkon vlastnického práva žalobce realizovaný vyklizením bytu je v rozporu s dobrými mravy s ohledem na jejich sociální, zdravotní a finanční situaci a vzhledem k tomu, že se jedná o zcela mimořádný případ, kdy k žalobcem tvrzenému ukončení nájmu došlo uplynutím doby. Nejedná o se o případ výpovědi z nájmu z důvodu nějakého hrubého porušení povinností nájemců či jiných zákonných výpovědních důvodů. Žalovaní jsou schopni rozumově pochopit, že za nájem se platí nájemné, nerozumí však tomu, že i malé prodlení s placením je špatně a že se jedná o porušení povinností vyplývající z nájemní smlouvy spojené s ukončením nájmu. Prostřednictvím uvedených námitek žalovaní uplatňují odvolací důvody podřaditelné ustanovení § 205 odst. 2 písm. d), e) a g) o. s. ř., jimiž lze soudu vytýkat, že neúplně zjistil skutkový stav, na základě provedených důkazů dospěl k nesprávným skutkovým zjištěním a jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci.4. Žalobce ve vyjádření k podanému odvolání označil rozsudek soudu prvního stupně za správný. Poukázal na to, že ani po rozhodnutí soudu prvního stupně napadeným rozsudkem žalovaní úhradu za užívání bytu neplatí, v současné době celková dlužná částka činí 187 906 Kč. Spor o dlužné nájemné probíhající mezi účastníky u Okresního soudu v Českých Budějovicích dosud neskončil.5. Krajský soud v Českých Budějovicích jako soud odvolací (§ 10 odst. 1 o. s. ř.) po zjištění, že přípustné odvolání bylo podáno v zákonem stanovené lhůtě podle § 204 odst. 1 o. s. ř. a osobami k tomu oprávněnými (§ 201 o. s. ř.,) přezkoumal napadený rozsudek soudu prvního stupně podle § 212 a § 212a o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.6. Podle § 2285 o. z. pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň 3 měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu sjednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše, ale na dobu 2