19 Co 1309/2025-128 — Krajský soud v Českých Budějovicích

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, kterou se žalobce po žalované domáhal zaplacení částky 176 375 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně od 19. 11. 2024 do zaplacení (výrok I.) a uložil žalobci povinnost zaplatit žalované na náhradě nákladů tohoto řízení částku 57 251,15 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalované (výrok II.).2. Žalobce se podanou žalobou domáhal po žalované zaplacení částky 176 375 Kč s příslušenstvím jako nároku na smluvní pokutu z kupní smlouvy uzavřené účastníky dne 20. 10. 2021, jejímž předmětem byl úplatný převod vlastnického práva k pozemku parc. č. , číslo, v katastrálním území , adresa, za kupní cenu v celkové výši 3 527 500 Kč. Žalobce svůj nárok na smluvní pokutu odvozuje z ustanovení článku 6.2. kupní smlouvy s odůvodněním, že v rámci zjišťování příslušných povolení k realizaci svého stavebního záměru na předmětném pozemku zjistil (konkrétně dne 14. 10. 2024), že se na pozemku nachází dálkový vodovod v majetku a provozování , sdružení právnických osob, a jeho ochranné pásmo. Na tuto skutečnost žalobce neměl být před podpisem kupní smlouvy žádným způsobem upozorněn, přestože žalovaná o existenci vodovodu věděla, v kupní smlouvě pak výslovně prohlásila, že předmět převodu je prost právních vad či věcných břemen. Dálkový vodovod je přitom vadou právní, neboť žalobce je povinen strpět zásahy třetích osob do části předmětu převodu. Vyzval proto žalovanou k úhradě smluvní pokuty ve výši 5 % z částky 3 527 500 Kč, žalovaná však částku ve výši 176 375 Kč neuhradila.3. Žalovaná nárok žalobce neuznala s tím, že byl realitním makléřem na existenci vodovodu upozorněn a měl přesnou informaci o trase vodovodního řadu nejpozději již od 21. 7. 2021, s tímto vědomím uzavřel nejprve rezervační smlouvu a následně dne 20. 10. 2021 smlouvu kupní. Dle žalované žalobci nárok na smluvní pokutu podle článku 6.2. kupní smlouvy vůbec nevznikl. Žalovaná dále namítla promlčení nároku na smluvní pokutu a její zaplacení, protože kupní smlouva byla uzavřena dne 20. 10. 2021 a již v tento okamžik žalobce věděl, že v ní není výslovně uvedeno, že přes pozemek vede vodovodní řad a téhož dne proto mohl uplatnit nárok na smluvní pokutu.4. Soud prvního stupně po provedeném dokazování vyšel ze zjištění, že mezi žalobcem jako kupujícím a žalovanou jako prodávající byla dne 20. 10. 2021 uzavřena kupní smlouva na koupi pozemku parc. č. , číslo, zapsaného na LV č. , číslo, pro obec a k. ú. , adresa, za sjednanou kupní cenu 3 527 500 Kč. Součástí smlouvy bylo prohlášení žalované o tom, že na předmětu převodu neváznou žádné právní závady, dluhy, věcná břemena, zástavní práva (bod 4.1.1. smlouvy), neexistují žádné jiné smlouvy či dohody, které by ohledně předmětu převodu zakládaly výše uvedená práva (bod 4.1.2. smlouvy) a jakákoliv třetí osoba si nečiní jakékoliv právo nebo nárok ve vztahu k předmětu převodu, kromě práv a nároků výslovně uvedených v této smlouvě (bod 4.1.4. smlouvy). Dále bylo ujednáno, že v případě, že se ukáže jakékoliv z prohlášení strany prodávající obsažené v článku 4.1. této smlouvy jako nepravdivé či zavádějící, sjednávají smluvní strany pro tyto případy smluvní pokutu v celkové výši 5 % z kupní ceny. Smluvní pokuta je podle smlouvy (bod 6.2.) splatná do pěti pracovních dnů ode dne doručení písemné výzvy k zaplacení smluvní pokuty od oprávněné smluvní strany. Existence vodovodu na pozemku není ve smlouvě uvedena. Dále bylo zjištěno, že na předmětném pozemku se nachází dálkový vodovod – Řad nátok z VSJČ do VDJ , adresa, z materiálu ocel, průměr 600 mm, v majetku a provozování , sdružení právnických osob, . Žalovaná o existenci vodovodu dle svého tvrzení věděla. Existence vedení (bez bližšího určení) je vyznačena v zastavovací studii , tituly před jménem, . , jméno FO, z června 2021, jakož i v územně plánovací informaci k pozemku vypracované , OVM, dne 12. 5. 2021, v mapě, jež tvoří přílohu vyjádření společnosti , právnická osoba, ze dne 9. 3. 2021 a ve výřezu mapy, který byl dle tisku předloženého žalovanou součástí inzerátu zveřejněného realitní zprostředkovatelkou , právnická osoba, . Žalobce oproti tvrzení uvedenému žalobě v průběhu řízení připustil, že věděl, že se na pozemku vodovod nachází, svůj nárok opíral o to, že si nebyl vědom jeho charakteru a rozsahu omezení, které s jeho existencí souvisí, jakož si nebyl vědom toho, kdo je jeho vlastníkem, neboť ze sdělení realitního makléře a žalované se domníval, že se jedná o vodovod ve vlastnictví , právnická osoba, . Uvedl, že žalovaná skutečnou povahu vodovodu lstivě zastřela. Žalobce vedle v tomto řízení požadovaného nároku na smluvní pokutu uplatnil u žalované rovněž nároky z vadného plnění, konkrétně slevu z kupní ceny ve výši 1 000 000 Kč.5. Po právní stránce soud prvního stupně vycházel z ustanovení § 2048 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dle jen o. z.), a pokud jde o promlčení nároku žalobce, odkazuje na § 609, § 619 a § 629 odst. 1 o. z. Pokud jde o běh subjektivní promlčecí lhůty, pak odkazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 5143/2008, sp. zn. 33 Cdo 4353/2016 a zejména aktuální rozhodnutí velkého senátu Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2023, sp. zn. 31 Cdo 3125/2022. Žalobce se žalobou domáhal nároku na smluvní pokutu, která byla mezi účastníky sjednána pro případ, že by se prohlášení žalované jako prodávající obsažené v kupní smlouvě ukázalo jako nepravdivé či zavádějící. V řízení bylo zjištěno, že kupní smlouva skutečně obsahovala nepravdivé prohlášení prodávající (žalované) spočívající v tom, že na předmětu koupě neváznou žádné právní závady či věcná břemena, neexistují žádné smlouvy či dohody, které by ohledně předmětu koupě výše uvedená práva zakládaly a jakákoliv třetí osoba si nečiní jakékoliv právo nebo nárok ve vztahu k předmětu koupě kromě práv a nároku výslovně uvedených v kupní smlouvě, neboť přes pozemek, který byl předmětem koupě, vede vodovod. O existenci vodovodu není v kupní smlouvě jediná zmínka. Z tohoto pohledu jsou dle soudu prvního stupně podmínky nároku na smluvní pokutu ve výši 5 % z kupní ceny splněny. Žalovaná však v řízení vznesla námitku promlčení tohoto nároku. Bylo zjištěno, že skutečnost, že přes pozemek vede vodovod, byla oběma stranám známa již v době uzavírání smlouvy a obě strany si tedy byly vědomy nepravdivosti prohlášení prodávající obsaženého ve smlouvě, respektive si nepravdivosti prohlášení ve smlouvě vědomy být měly. Smlouva byla účastníky podepsána dne 20. 10. 2021; již 21. 10. 2021 tedy mohl žalobce svůj nárok na smluvní pokutu u žalované vznést, přičemž tato by byla splatná do pěti pracovních dnů, tedy ke dni 26. 10. 2021. Promlčecí lhůta tak začala plynout 27. 10. 2021 a uplynula 27. 10. 2024. Žalobce svůj nárok uplatnil u soudu návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu dne 17. 12. 2024. Soud prvního stupně se neztotožnil s argumentací žalobce spočívající v tom, že nárok nemůže být promlčen, neboť žalobce si sice byl vědom existence vodovodního potrubí, nebyl si však vědom jeho charakteru, o kterém se dozvěděl až z vyjádření , sdružení právnických osob, ze dne 14. 10. 2024. Soud prvního stupně zdůraznil, že předmětem řízení není nárok z vadného plnění a nelze k němu jako k takovému přistupovat. Předmětem řízení je nárok na smluvní pokutu opírající se výlučně o skutečnost, že prohlášení žalované jako prodávající obsažené v kupní smlouvě je nepravdivé. S těmito závěry soud prvního stupně žalobu pro promlčení žalovaného nároku zamítl a již se dále nezabýval otázkou, zda by měl žalobce na zaplacení smluvní pokuty nárok za situace, když již při jejím uzavírání věděl, že prohlášení žalované obsažené v textu není pravdivé, když žalovaná nepoctivost a nemravnost takového počínání žalobce rovněž namítala. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o. s. ř. Soud prvního stupně žalované přiznal náhradu nákladů řízení spočívající v odměně za právní zastoupení za 5,5 úkonu právní služby, 6 režijních paušálu a 21 % DPH v celkové výši 57 251,15 Kč.6. Proti tomuto rozsudku podal žalobce odvolání z důvodu dle § 205 odst. 2 písm. d) a g). o. s. ř. Rozsudek soudu prvního stupně žalobce považuje rovněž za nepřezkoumatelný. Nesprávné právní posouzení spatřuje žalobce v určení počátku běhu promlčecí lhůty, nesprávné určení promlčecí lhůty pramení z dalšího nesprávného právního závěru soudu prvního stupně, který se týká nepravdivosti prohlášení, respektive jaká skutečnost nepravdivost prohlášení zakládá. Žalobce tvrdí, že mezi ním a žalovanou došlo ke shodě co do parametrů a vlastností převáděného pozemku, když jednou z ujednaných vlastností bylo, že se na pozemku bude nacházet vodovodní potrubí , právnická osoba, s bezvýznamnými ochrannými pásmy, jež žalobce nebudou nepřiměřeně omezovat. Žalovaná však plnila předmětem, jež neměl ujednané vlastnosti, tedy plnila vadně, v rozporu se svým prohlášením. Výskyt vodovodního potrubí s omezeními v rozsahu, které byly žalobci z tvrzení žalované a realitního makléře známy, n