19 Co 934/2025-326 — Krajský soud v Českých Budějovicích

1. Okresní soud napadeným rozsudkem uložil žalované zaplatit žalobkyni 13 925,58 Kč s příslušenstvím (výrok I.), ve zbytku žalobu zamítl pro 11 100 Kč s příslušenstvím (výrok II.), řízení o vzájemném návrhu pro 2 136,34 Kč s příslušenstvím zastavil z důvodu zpětvzetí žalovanou (výrok III.), o náhradě nákladů řízení o žalobě rozhodl tak, že žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni 3 389 Kč (výrok IV.), o náhradě nákladů řízení o vzájemném návrhu uložil žalované zaplatit žalobkyni 20 130 Kč (výrok V.). Žalobkyně se domáhala zaplacení částky 25 025,58 Kč, která sestávala ze čtyř dílčích nároků: (1) smluvní pokuty dle § 13 zákona č. 67/2013 Sb. za prodlení s předložením řádných vyúčtování služeb za roky 2020 a 2021, (2) úroku z poskytnuté jistoty (kauce) ve výši 15 000 Kč, (3) přeplatku na službách za rok 2021 a (4) úroku z prodlení. Tvrdila, že žalovaná jako pronajímatelka bytu č. , číslo, v Českých Budějovicích neplnila své zákonné povinnosti, zejména neposkytla řádná vyúčtování služeb, čímž jí vznikl nárok na smluvní pokutu. Dále požadovala úrok z poskytnuté kauce a vrácení přeplatku na službách. Žalovaná se bránila tím, že vyúčtování poskytla včas, že pokuta je nepřiměřená a že žalobkyni žádná škoda nevznikla. Tvrdila, že žalobkyně byt vrátila ve znečištěném stavu, s poškozeným vybavením, a že jí vznikla škoda, kterou uplatnila vzájemným návrhem. Ten však následně zčásti vzala zpět, a řízení o něm bylo zastaveno. Soud měl za prokázané, že mezi účastnicemi byla uzavřena nájemní smlouva na dobu určitou, která se opakovaně prodlužovala. Žalobkyně uhradila při podpisu smlouvy jistotu ve výši 15 000 Kč, která jí byla při skončení nájmu vrácena. Soud zjistil, že žalovaná neposkytla žalobkyni řádná vyúčtování služeb za roky 2020 a 2021 ve lhůtě stanovené zákonem, a proto jí vznikl nárok na smluvní pokutu dle § 13 zákona č. 67/2013 Sb. Soud však přistoupil k moderaci pokuty dle § 2051 občanského zákoníku, neboť pokuta ve výši 20 200 Kč za rok 2020 byla vzhledem ke konkrétním okolnostem případu nepřiměřeně vysoká. Soud ji snížil na 10 100 Kč. Pokutu za rok 2021 ve výši 1 950 Kč naopak shledal přiměřenou a přiznal ji v plné výši. Dále soud přiznal žalobkyni úrok z poskytnuté jistoty ve výši 1 139,92 Kč a přeplatek na službách za rok 2021 ve výši 1 735,66 Kč. Z této částky však započetl částku 1 000 Kč jako náklady na úklid bytu, které žalovaná vynaložila v důsledku nedostatečného úklidu ze strany žalobkyně při vrácení bytu. Soud se podrobně zabýval skutkovým stavem, včetně výpovědí účastnic a svědků, listinných důkazů a emailové komunikace. Zohlednil rovněž procesní obranu žalované ve formě námitky započtení a posoudil její důvodnost pouze částečně. Po právní stránce soud aplikoval ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu (§ 2235 a násl. o. z.), zákona č. 67/2013 Sb. o službách spojených s užíváním bytu a příslušná ustanovení o smluvní pokutě a započtení (§ 2051, § 1982 a násl. o. z.). Soud se rovněž zabýval otázkou moderace pokuty a odkázal na judikaturu Nejvyššího soudu ČR, zejména rozhodnutí sp. zn. 31 Cdo 2273/2022 a 26 Cdo 2088/2022. Soud dospěl k závěru, že žalobkyně má vůči žalované pohledávku ve výši 13 925,58 Kč, a to z titulu úroku z jistoty, přeplatku na službách a smluvních pokut, přičemž částka byla snížena o započtenou pohledávku žalované ve výši 1 000 Kč. Zbývající část žaloby ve výši 11 100 Kč byla zamítnuta jako nedůvodná. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle poměru úspěchu ve věci, přičemž žalobkyně byla úspěšná z 56 %, a žalované tak byla uložena povinnost nahradit žalobkyni náklady řízení ve výši 3 389 Kč. Náklady řízení o vzájemném návrhu, který byl žalovanou vzat zpět, byly žalované rovněž uloženy k náhradě ve výši 20 130 Kč.2. Žalovaná podala proti tomuto rozsudku odvolání, které směřuje proti výrokům I., III., IV. a V. rozsudku. Odvolatelka uplatňuje odvolací důvody dle § 205 odst. 2 písm. b), c), e) a g) o. s. ř. Klíčovým bodem odvolání je nesouhlas žalované s přiznáním smluvní pokuty žalobkyni za pozdní doručení vyúčtování služeb za roky 2020 a 2021. Žalovaná tvrdí, že vyúčtování bylo doručeno včas, a to prostřednictvím svědka , jméno FO, , který byl zmocněn k jednání s bytovým družstvem a fakticky za žalobkyni jednal. Nalézací soud podle žalované nesprávně formalisticky posoudil okamžik doručení vyúčtování, když za rozhodné považoval až datum 9. 6. 2022, přestože žalobkyně již dříve na základě vyúčtování z 1. 6. 2021 upravila zálohy na energie. Žalovaná dále namítá, že soud prvního stupně nepřihlédl k okolnostem, které svědčí o nepřiměřenosti smluvní pokuty, zejména k tomu, že žalobkyně nijak netrpěla nejistotou ohledně výše přeplatků či nedoplatků, neboť vyúčtování jí byla fakticky známa a podle nich jednala. V této souvislosti žalovaná poukazuje na judikaturu Nejvyššího soudu (např. sp. zn. 26 Cdo 1528/2020), která zdůrazňuje, že účelem smluvní pokuty není sankcionovat formální pochybení, pokud nedošlo k reálné újmě. Další významnou námitkou je stav bytové jednotky při jejím vrácení žalované. Žalovaná tvrdí, že byt byl předán ve stavu znemožňujícím jeho další pronájem, zejména kvůli výskytu plísně, zrezivělému kování a nutnosti dvouměsíčního vysoušení. Nalézací soud podle žalované tuto skutečnost bagatelizoval, neprovedl navržené důkazy (např. novou nájemní smlouvu) a přiznal žalované pouze částku 1.000 Kč za úklid, ačkoliv původně uznal nárok ve výši 1.291 Kč. Žalovaná má za to, že soud měl přihlédnout k této škodě i při posuzování přiměřenosti smluvní pokuty a její případné moderaci. V souvislosti s tím žalovaná rovněž namítá, že soud nesprávně zastavil řízení o jejím vzájemném návrhu na náhradu škody ve výši 2.136,34 Kč, přestože doložila, že škoda jí skutečně vznikla. Dále namítá, že soud nesprávně rozhodl o náhradě nákladů řízení, aniž by zohlednil zvláštní okolnosti případu, a navrhuje aplikaci § 142 odst. 3 nebo § 150 o.s.ř. Závěrem žalovaná navrhuje, aby odvolací soud napadené výroky rozsudku zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení, případně aby rozsudek změnil, pokud má za to, že skutkový stav je dostatečně zjištěn.3. Proti tomuto rozsudku dále podala odvolání žalobkyně, odvoláním napadá výrok v odstavcích I., II. a IV., jako odvolací důvody uplatňuje důvody ve smyslu § 205 odst. 2 písm. c), d), e) a g) o.s.ř. a navrhuje, aby odvolací soud rozsudek změnil tak, že žalobě vyhoví v plném rozsahu a přizná žalobkyni náhradu nákladů řízení v plném rozsahu. Hlavní odvolací námitkou žalobkyně je nesouhlas se závěrem okresního soudu o moderaci zákonné pokuty na 50 %. Poukazuje na starší judikaturu Nejvyššího soudu, podle níž na nepřiměřenost smluvní pokuty nelze usuzovat z její celkové výše, je-li důsledkem dlouhodobého prodlení a s tím spojeného navyšování, jde-li o jinak přiměřenou denní procentní sazbu (viz rozsudek NS sp. zn. 23 Cdo 1749/2015). Hlavním důvodem pro vznik nároku na zákonnou pokutu byla rezignace žalované na řádné plnění povinnosti k provedení řádného vyúčtování služeb. Poukazuje na výpověď žalované, která uváděla, že pronajímá více bytů, u ostatních bytů vždy dělala vyúčtování, pouze v případě žalobkyně nikoliv. Žalobkyně se dále domnívá, že je třeba na danou věc aplikovat § 5 odst. 1 občanského zákoníku, a to povinnost jednat s řádnou péčí ze strany žalované, neboť ta se přihlásila k odbornému výkonu jako příslušník určitého stavu, a to jako pronajímatelka nemovitostí, když uvedla, že pronajímá více bytů. Moderace pokuty může být podle judikatury užita pouze tam, kde o nepřiměřenosti nároku z pokuty nepanují pochybnosti. Žalobkyně dále poukazuje na povinnost při úvaze o moderaci zabývat se funkcí zákonné pokuty, když prioritní jsou funkce preventivní a sankční, funkce paušalizační naopak je méně významná. Úvahy, na základě kterých okresní soud přistoupil k závěru o nepřiměřenosti jedné ze zákonných pokut a její moderaci na 50 %, se týkají funkce paušalizační. Pouze s ohledem na skutečnosti týkající se paušalizační funkce, nelze moderovat pokutu až o 50 %, takový postup je v rozporu s judikaturou Nejvyššího soudu, konkrétně se závěrem, že absence škody na straně nájemce nemůže být samostatným důvodem pro moderaci výše zákonné pokuty. Žalobkyně je přesvědčena, že nejsou důvody k moderaci pokuty zejména s ohledem na preventivní funkci pokuty, když v tomto případě důvodem vzniku nároku bylo vědomé a dlouhodobé prodlení žalované s doručením řádného vyúčtování žalobkyni a tato skutečnost je z hlediska preventivní funkce klíčová. Žalobkyně nesouhlasí s argumentem okresního soudu, že zohlednil skutečnost, že žalobkyně na řádném vyúčtování netrvala. Judikatura naopak dovodila, že nájemce nemá povinnost pronajímatele upomínat o řádné vyúčtování služeb. Okresní soud také náležitě nezohlednil skutečnost, že absence řádného vyúčtování pro žalobkyni znamenala, že neobdržela očekávaný přeplatek, naopak více než po jednom roce po ní byl požadován nedoplatek ve výši 1 678 Kč. Žalobkyně je přesvědčena, že není žádného důvodu pro moderaci pokuty, rozhodně ne o 50 %. K moderaci by mě