47 Co 71/2026-146 – Krajský soud v Hradci Králové

1. Napadeným rozsudkem okresní soud uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni , částka, s blíže uvedeným příslušenstvím a nahradit jí náklady řízení , částka, .2. Okresní soud vyšel ze zjištění, že žalobkyně se v roce , datum, ústně dohodla s žalovaným, že zprostředkuje prodej půdního prostoru v domě na adrese , adresa, . Žalobkyně byla žalovaným pověřena k provedení přípravných prací směřujících k prodeji, které zahrnovaly i zjištění stavebně-technického stavu podkroví (půdního prostoru). Náklady na toto šetření měly být dle dohody účastníků hrazeny z provize za zprostředkování prodeje podkrovní místnosti. K tomu však nedošlo, neboť bylo zjištěno, že kromě překážek stavebně-technického charakteru brání prodeji i okolnost, že půdní prostor není samostatnou věcí. Žalobkyně v rámci zjišťování technického stavu půdního prostoru nechala mimo jiné provést sondy do trámů, což si vyžádalo jejich předchozí obnažení, tedy odbourání části zdiva. Za provedení těchto prací zaplatila žalobkyně třetí osobě (společnosti , právnická osoba, ) , částka, . Na základě provedených sond zhodnotil stav nemovitosti a možnost provedení půdní vestavby , tituly před jménem, , jméno FO, , jehož odměnu za vykonanou činnost žalovaný uhradil, a to přímo k jeho rukám. Náhradu nákladů zaplacených žalobkyní společnosti , právnická osoba, však žalovaný odmítl provést. Okresní soud dospěl k závěru, že žalovaný byl provedením sond v podkroví domu ve smyslu § 2991 obč. zák. bezdůvodně obohacen a je povinen částku , částka, žalobkyni zaplatit. Vyhověl proto žalobě a požadovanou povinnost žalovanému uložil.3. Proti rozsudku okresního soudu podal odvolání žalovaný. Namítal, že okresní soud pominul skutečnost, že podle ústní dohody měla nést náklady průzkumu žalobkyně s tím, že jí budou zaplaceny v rámci provize. To potvrdila sama žalobkyně v předžalobní výzvě. Není proto správný závěr okresního soudu, že mezi účastníky nebylo dohodnuto, který subjekt bude vynaložené náklady hradit. Tak to odpovídá i podstatě institutu provize dle § 9 odst. 2 zák. č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, a § 2449 obč. zák. Mezi účastníky tedy bylo dohodnuto, že náklady ponese žalobkyně. Z tohoto důvodu je nesprávné i právní hodnocení okresního soudu, že žalobkyně má právo na náhradu nákladů z titulu bezdůvodného obohacení. Provedení sond představuje případ nepřikázaného jednatelství (§ 3009 obč. zák.), neboť žalobkyně žalovaného neseznámila s prováděním přípravných prací, ani s jejich cenou. Jednání žalobkyně navíc nepřineslo žalovanému žádný užitek. Kromě toho náklady, jichž bude třeba k odstranění následků provádění sond, budou vyšší než náklady na provedení případných prací (sond), a to přibližně devítinásobně. Žalovaný o provádění přípravných prací vůbec nevěděl. Dle § 3009 obč. zák. je třeba posuzovat užitek z nepřikázaného jednatelství nikoli objektivně, ale se zřetelem k pochopitelným zájmům a záměrům pána věci, jíž se nepřikázané jednatelství týkalo. O charakteru sond a jejich masivnosti neměl žalovaný žádnou představu. Žalobkyně jej nikterak neinformovala. Žalovaný se tak vůbec nemohl rozhodnout, zda sondy provedeny být mají, či nikoli. Vůbec nebylo na místě posoudit věc dle § 2991, resp. § 2993 obč. zák. Mezi účastníky nebyla uzavřena žádná smlouva, která byla později zrušena, nebyla uzavřena ani žádná neplatná smlouva, na jejímž základě by bylo plněno. Takovou smlouvou by musela být zprostředkovatelská smlouva, ale ta uzavřena nebyla. Musela by být navíc uzavřena písemně (§ 9 odst. 2 zák. o realitním zprostředkování). I okresní soud měl za zjištěné, že zprostředkovatelská smlouva uzavřena nebyla. I kdyby k majetkovému obohacení žalovaného došlo, nebylo by je možno ztotožnit s částkou, kterou žalobkyně zaplatila společnosti , právnická osoba, Žalovanému se i přes jeho konzistentní obranu nedostalo poučení, že soud bude věc posuzovat jinak než jako nepřikázané jednatelství. Okresní soud naopak přisvědčil žalobkyni, ač jí předtím poučil způsobem, z něhož se podávala nedostatečnost jejích tvrzení. Rozhodnutí je pro žalovaného překvapivé a nepředvídatelné. Žalovaný navrhl, aby odvolací soud rozsudek okresního soudu změnil a žalobu zamítl.4. Žalovaný dodatečně doplnil své odvolání podáním, v němž uvedl, že již uhradil náklady spojené s opravou půdních prostor, kterou si vyžádalo poničení způsobené provedenými sondami. Jednalo se o částku přesahující , částka, , tedy mnohonásobně vyšší, než kterou představuje žalobkyní požadovaná náhrada jí vynaložených nákladů. Z uvedeného plyne, že provedení sond nepředstavovalo pro žalovaného žádný majetkový prospěch. Žalovaný tudíž nebyl provedeným plněním obohacen. Nejde ani o situaci, kdy by jednání žalobkyně přineslo žalovanému převážně užitek.5. Žalobkyně ve vyjádření k odvolání uvedla, že žalovaný pouze opakuje výhrady přednesené již před okresním soudem. Jeho argumentace je nepřípadná a vnitřně rozporná. Okresní soud se s ní již vypořádal v rámci rozhodnutí. Není např. pravda, že se účastníci dohodli, že náklady na přípravné práce ponese žalobkyně. Dohoda zněla tak, že náklady budou žalobkyni uhrazeny v rámci provize za zprostředkování prodeje půdního prostoru, s nímž se počítalo, k němuž však nedošlo. Rozhodnutí okresního soudu tomuto skutkovému stavu odpovídá. Správné není ani hodnocení žalovaného, že věc by měla být posouzena jako nepřikázané jednatelství. Žalovaný se na jedné straně dovolává ústní dohody, na druhé straně požadavkem aplikace úpravy vztahující se k nepřikázanému jednatelství existenci jakékoli dohody popírá. Prověření technického stavu půdního prostoru se dělo na základě dohody mezi účastníky, žalovaný dokonce za tím účelem předal žalobkyni klíče. O jednotlivých krocích byl následně informován. O nepřikázané jednatelství se proto nemohlo jednat. Posouzení technického stavu se stalo nepochybně ve prospěch žalovaného, který by bez něho neznal stav půdního prostoru a nemohl by zvažovat jeho event. rekonstrukci, vymezení jako samostatné věci a případný prodej. Žalovaný získal v důsledku činnosti žalobkyně odborné informace, za které by jinak musel zaplatit. Při určení výše peněžité náhrady je přitom třeba vycházet především z nákladů, které by bylo třeba vynaložit na stejné plnění (, spisová značka, ). Nesprávná je i výtka, že žalovaný nebyl okresním soudem řádně poučen a rozhodnutí je pro něho překvapivé. Žalobkyně od počátku požadovala plnění z titulu bezdůvodného obohacení. Tak byl nárok posouzen i okresním soudem a žalovaný měl příležitost se k této právní kvalifikaci vyjádřit, což ostatně i učinil. Závěr okresního soudu proto nemohl být pro žalovaného překvapivý. To, že žalovaný sám kvalifikoval nárok tak, že plyne z nepřikázaného jednatelství, je nerozhodné. Žalobkyně navrhla potvrzení rozsudku.6. Odvolací soud přezkoumal rozsudek okresního soudu z podnětu podaného odvolání a shledal odvolání důvodným.7. Rozsudek okresního soudu stojí na závěru, že se žalovanému dostalo jednáním žalobkyně bezdůvodného obohacení, které je povinen jí vrátit. Odvolací soud nepovažuje uvedené hodnocení okresního soudu se zřetelem ke konkrétním okolnostem posuzovaného případu za přiléhavé, a proto ani za správné. Žalobkyně jako realitní zprostředkovatelka, tedy osoba hlásící se k odbornému výkonu jako příslušník určitého povolání (§ 5 obč. zák.), měla postupovat korektně, tj. transparentně. Měla tedy žalovaného předem seznámit s povahou průzkumu, jemuž hodlá podkrovní prostory podrobit, včetně alespoň odhadem stanovených nákladů, které si takový zásah vyžádá. Měla tak podle názoru odvolacího soudu učinit tím spíše, že při provádění sond došlo ke stavebnímu zásahu do půdního prostoru, po němž zůstal na místě vybouraný stavební materiál, který by třeba odklidit, a že bylo poté třeba místa dotčená provedeným zásahem opravit, což si vyžádalo další nemalé náklady, jež musel žalovaný následně vynaložit. V řízení nebylo prokázáno, že by žalobkyně na tyto skutečnosti žalovaného předem upozornila. Žalovaný oprávněné namítá, že neměl příležitost se k takovému zásahu do půdních prostor vůbec vyjádřit a rozhodnout se, zda provedení sond za těchto okolností chce, či nikoliv. Ze strany žalobkyně tak šlo o svévolné jednání, jehož náklady, pokud se pro jejich vynaložení rozhodla, musí nést sama.8. Lze podle názoru odvolacího soudu přisvědčit žalovanému, že v tomto rozsahu se jednalo o nepřikázané jednatelství ve smyslu § 3009 obč. zák. Pokud si žalobkyně k provedení sond vyžadujících stavební zásah tohoto konkrétního rozsahu neopatřila souhlas žalovaného, je nutno uzavřít, že se ve smyslu citovaného ustanovení ujala záležitosti žalovaného bez jeho svolení. Žalobkyni by tak svědčilo právo na náhradu nákladů, avšak jen za předpokladu, že by bylo možné dospět k závěru, že zařídila záležitost žalovaného k jeho převážnému užitku. Tuto podmínku však nelze považovat podle názoru odvolacího soudu za splněnou. Představovaly-li náklady na provedení sond částku , částka, , žalovaný tvrdil a prokázal, že podstatně vyšší částku vynaložil na odstranění ná