69 CO 274/2021-198 — Krajský soud v Ostravě

1. Okresní soud zamítl žalobu žalobců a) a b), aby žalovaná byla povinna do tří dnů ode dne právní moci rozsudku vyklidit a vydat žalobcům pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] nacházející se v obci [obec], [katastrální uzemí], vedené u [stát. instituce], [stát. instituce] na [list vlastnictví] (výrok I.). Žalobci a) a b) byli zavázáni k povinnosti zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku 26.922,50 Kč k rukám zástupce žalované do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II.). 2. Proti tomuto rozsudku podali odvolání oba žalobci. V úvodu podaného odvolání poukázali na zásady, jimiž se řídí spoluvlastnictví, že je formou vlastnictví více osob k určitému předmětu, který je v zásadě nedělitelný. Znaky spoluvlastnictví jsou jednota předmětu, vícečetnost subjektů a nedělitelnost společného práva. Smlouvy uzavřené jednotlivě s každým ze spoluvlastníků zvlášť, které byly v řízení předloženy, jednoznačně vymezují předmět právního vztahu nesprávně, kdy obsahuje za svůj předmět část pozemku ve vlastnictví každého spoluvlastníka k reálně vymezené části pozemku bez bližšího určení. Při uzavření pachtovní smlouvy nebo jejího dodatku je vlastníkem pozemků celé společenství spoluvlastníků celé společné věci, nikoliv v jednotlivých částech jeho spoluvlastnictví. Pokud, je předmět pachtu vyjádřen částí nemovitosti patřící do spoluvlastnictví, pak takové dělení nemělo a nemá oporu ve skutečném stavu, ani v právním stavu zapsaném v katastru nemovitostí, ani z doktrinálního právně teoretického hlediska nemá nic společného s institutem spoluvlastnictví. Jedná se tak o písemnou smlouvu uzavřenou na neexistující věc, neboť v právním slova smyslu smluvně vymezená část, nikdy neexistovala (nebyla způsobilým předmětem právních vztahů). Smlouvy obsahují předmět nájemního vztahu, polovinu pozemku, bez dostatečné a určité specifikace jeho konkrétní části. Objektivně je tedy předmětem právního vztahu neexistující věc a smlouva v podepsaném znění nikdy nevznikla. Po přijetí takové právní úpravy je třeba na právní jednání nahlížet spíše jako platná, než neplatná. Uvedené se ovšem uplatní pouze za předpokladu, že takové právní jednání vzniklo. Trpí-li právní jednání objektivní a neodstranitelnou vadou způsobující jeho neplatnost, lze za určitých podmínek (vymezených zákonem a judikaturou) výkladem tuto vadu odstranit. Dle ustálené judikatury je přitom ta strana, která se pro sebe dovolává příznivého důsledku povinna unést důkazní břemeno ke svému tvrzení. Má-li být nesprávně vymezený předmět právního vztahu interpretován určitým způsobem, který je odchylný od vlastního znění textu i objektivního vnímání nezávislou třetí osobou, je žalovaná povinna unést důkazní břemeno. Tvrdí-li žalovaná, že písemná smlouva vznikla v zachycené písemné smluvní podobě na více listinách, pak musí prokázat, že účastníci údajného právního jednání chtěli projevit úmysl k celku na více listinách, nikoliv jen v reálně vymezené části odpovídající přepočtu na jejich spoluvlastnický podíl. Žalovaná v tomto kontextu neuvedla vyjma sdělení současného jednatele žádnou oporu svého tvrzení ve vztahu k úmyslu a vůli jednajících osob (naopak uvedla okolnosti spíše k její tíži). Samotné tvrzení žalované, že postavení účastníků smluvního vztahu bylo vždy rovné a smlouva měla být uzavřena svobodně, je přitom tendenční snaha zhojit nesprávný postup účelově zvolený v minulosti. Ve svém prvním písemném podání i na jednání ve věci samé žalovaná uvedla, že jednotlivé návrhy smlouvy byly každému žalobci zaslány (skrze poštovní doručení potvrzeno i žalobci). Smlouva měla být uzavřena v jeden den, což samo o sobě nekoresponduje s písemným vyjádřením žalované ani vyjádřením žalobců. Žalobci následně tvrzení zpochybnili vlastním vyjádřením, které navíc doplnili o listiny dokládající historii nerovného postavení v právních vztazích se žalovanou. Výpověď jednatele žalované je jedním z důkazních prostředků, je proto přípustné předkládat důkazní návrhy zpochybňující věrohodnost, stejně tak i možnost prokázat opak. Žalovaná přesvědčivě nedoložila, proč by měla být nezávisle učiněná právní jednání v neurčité definované části znamenat platné sjednání smlouvy na pozemky. Smlouva neobsahuje jednoznačnou identifikaci katastrálního území, kdy uvádí [část obce], přičemž v České republice se nachází [část obce] vícero a správné označení je [část obce] u [obec]. Žalobci nepopírají vznik pachtu ústní dohodou, případně v návaznosti na zákon o půdě. Popírají však existenci vzniku písemné smlouvy v předloženém znění právě v důsledku popsaných vad. S ohledem na tuto skutečnost se domáhali vydání pozemku po uplynutí zákonem stanovené výpovědní doby. Žalovaná je podnikatelem (profesionálem) ve svém oboru odborníkem. Neznalost práva neomlouvá, tím spíše pokud se jedná o podnikatelský subjekt jednající v právním vztahu s nepodnikateli. Žalovaná sama vytvořila a předložila písemné znění smluv. Jestliže se žalovaná sama vlastním jednáním a neznalostí poškodila neplatně sjednaným písemným ujednáním, pak je sama o sobě odpovědná za veškeré důsledky z toho plynoucí. Žalované jako silnějšímu subjektu nelze ve vztahu přiznat preferenční status a následným výkladem zhojit neodstranitelné právní vady„ jednostranným výkladem“ strany, která vadu zapříčinila. Zvláště pak účelovým výkladem osoby jednatele žalované (a současně společníka), která uvedeným jednáním získává majetkový prospěch. Jednatel žalované nebyl účasten žádných jednání, jednání se uskutečnila distančně bez jakékoliv možnosti prezentace námitek nebo připomínek. Žalovaná tudíž nemůže v tomto přispět k osvětlení, jaký byl úmysl žalobců, ani jak bylo z jejich strany znění smlouvy vnímáno. Závěry soudu prvního stupně o platnosti učiněných jednání na vícero listinách v tomto směru ignorují zákon, právní teorii i judikatorní závěry Nejvyššího soudu. Odůvodnění přitom nikterak nezmiňuje, proč se soud ve svém rozsudku od judikatury odchýlil ani jakými úvahami soud dospěl ke svému závěru. Soud pouze popsal svůj závěr bez vazby na cokoliv objektivně spjatého s právními předpisy. Došlo tím k narušení požadavku právní jistoty účastníků řízení a ze strany soudu k porušení § 13 občanského zákoníku. Závěry soudu jsou nepřezkoumatelné, neboť neobsahují žádné přezkoumatelné úvahy, či odůvodnění a toliko, se zakládají na subjektivním pocitu, nikoliv právu. Rozhodnutí je postaveno na nesprávném vnímání a interpretaci předpisů hmotného práva. Žalobci jako fyzické, nepodnikající osoby, uzavřeli smlouvu s podnikatelem, který je v uvedené oblasti profesionálem. Smluvní ustanovení o délce výpovědní doby 10 let je desetinásobkem délky výpovědní doby stanovené zákonem. Žalobci za toto jednostranné zvýhodnění žalované jako pachtýře pro sebe nic nezískávají, neboť výše pachtu je stanovena pevně a jeho navýšení podléhá zákonným limitům. Kromě toho je taková výše pachtu pod průměrem obvyklé ceny výše nájmu v uvedené lokalitě. Celé pachtovné je žalovanou získáváno prostřednictvím jednorázových plateb inkasovaných zemědělských dotací. S tímto souvisí oslabení pozic žalobců jako slabší strany při potencionálním jednání o výhodnějších podmínkách pachtu. Nejsilnějším právem propachtovatele je jeho možnost ukončení nevýhodné spolupráce, což v tomto případě je limitováno výpovědní dobou. Postavení smluvních stran nikdy nebylo rovné. V minulosti měli žalobci od žalované dostávat částky dosud nevyplacených restitučních nároků. Žalovaná nejenže splácela dle vlastního uvážení, ale využívala dosud nevyplacených nároků k získání neoprávněných výhod. Žalovaná využila této svojí pozice při vyjednávání o smluvních podmínkách pachtovních smluv, aby včlenila výpovědní dobu 10 let. Žalovaná vědomě uváděla žalobce i ostatní pronajímatele/propachtovatele v omyl. Tito lidé byli zjevně přesvědčeni o tom, že pronajímají reálně vymezenou část, o čemž je utvrzoval i vlastní text smlouvy. Žalovaná využívala uvedený smluvní typ pouze v těch případech, kdy bylo nutné zajistit, aby pod nátlakem již uzavřených smluv s některými z účastníků spoluvlastnici podepsali smlouvu úplně všichni. Žalovaná tak činila promyšleně za účelem získání výhodnější vyjednávací pozice a společně s uzavřenými postupními smlouvami k vytvoření nedůvodné nerovnováhy mezi účastníky právního vztahu. Při vyjednávání o podmínkách smlouvy se vždy oháněla podpisem alespoň jednoho z ostatních spoluvlastníků, ovšem na jiné listině vždy reálně vymezené části pozemku, aby tak dosáhla podpisů všech spoluvlastníků. Kontrahenti tak byli často přesvědčeni, že pro ně neexistuje jiné východisko než podepsat. Celé znění smlouvy bylo vypracováno žalovanou a žalobcům pouze předáno k podpisu. Z vyjádření žalobkyně vyplývá, že žalobce měl mít již uzavřenou smlouvu, a v ní byl podpis očekáván, jinak nedostane zaplaceno. Ve smluvním vztahu byl využit standardizovaný smluvní typ, odeslaný poštou, což samo o sobě zakládá domněnku uzavření smlouvy adhezním způsobem. Žalobci reálně nebyli schopni ovlivnit konečnou podobu smlouvy. Žalobci zdůraznili, že ujednání o obvyk