8 CO 142/2022-86 — Krajský soud v Ostravě

1. Napadeným rozsudkem okresní soud uložil žalované povinnost zaplatit žalobci částku 166.550,65 Kč s úrokovým příslušenstvím (odstavec I. výroku), zamítl žalobu na stanovení povinnosti žalované zaplatit žalobci částku 7.073,90 Kč s úrokovým příslušenstvím (odstavec II. výroku) a dále zavázal žalovanou zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 9.643 Kč (odstavec III. výroku). 2. Okresní soud po provedeném dokazování dospěl k závěru, že žalobce jako vlastník prostoru - [anonymizováno] [číslo] ([anonymizováno 21 slov]) v katastrálním území Moravská Ostrava tuto přenechal na základě smlouvy o nájmu č. [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí] žalované do užívání na dobu neurčitou od [datum] za úhradu ve výši celkem 13.100 Kč měsíčně (nájem prostor 12.000 Kč, nájem zařízení 15 Kč, zálohy za služby 1.085 Kč měsíčně). Ke dni [datum] byl prostor bez vad. Žalovaná v nájemní smlouvě prohlásila, že stav pronajímaného prostoru je jí znám. Podrobný popis prostoru a jeho stav byl uveden v předávacím protokolu, kdy v něm bylo uvedeno, že prostory nájmu jsou nově vymalovány. Žalovaná se ve smlouvě dále zavázala v případě ukončení nájmu pronajaté prostory vyklidit a vyklizené předat žalobci ve stavu s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. Předání se mělo uskutečnit nejpozději první pracovní den po skončení nájmu. V případě neodevzdání prostoru první pracovní den po skončení jednání měl žalobce právo úhradu ve výši ujednaného nájemného (za prostor a za zařizovací předměty) až do dne, kdy nájemce pronajímateli prostor skutečně předá. Dále se žalovaná zavázala uhradit žalobci smluvní pokutu ve výši 1 % sjednaného měsíčního nájemného za každý den prodlení s předáním prostor. Dopisem ze dne [datum] žalobce adresoval žalované výpověď z nájmu prostoru z důvodu hrubého porušení povinnosti nájemce vyplývajících z nájmu spočívající v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru po dobu delší než 1 měsíc ([anonymizována dvě slova] [rok] [anonymizována dvě slova] [rok]). Výpovědní doba byla měsíc a začala běžet prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. Výpověď byla doručena žalované dne [datum]. Žalovaná prostory vyklidila až dne [datum]. Ke dni [datum] byla v prostoru uvolněná vodovodní baterie umyvadla, znečištěná malba, poškozená omítka. Za výměnu vodovodní baterie zaplatil žalobce částku 1.072,95 Kč, za výmalbu prostoru částku 13.658,55 Kč a za odstranění závad elektrozařízení částku 1.243,15 Kč. Žalobce vyúčtoval žalované částku 1.072,95 Kč (splatná dne [datum]), částku dne 13.658,55 Kč (splatná dne [datum]), částku 1.243,15 Kč (splatná dne [datum]). Neuhrazené služby poskytnuté v souvislosti s nájmem prostor v roce 2019 činily částku 9.055 Kč, která byla splatná dne [datum]. 3. Po právní stránce věc okresní soud dále posoudil ve smyslu ust. § 2201 a § 2302 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, kdy žalobce jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce uzavřeli platnou smlouvu o nájmu. Mezi smlouvou a výpočtovými listy, které jsou součástí nájemní smlouvy, byl rozpor: nájemné za zařizovací předměty 1.085 Kč (ve smlouvě) x 15 Kč (ve výpočtovém listu - do [datum]). Ve třech výpočtových listech je vždy uvedeno, že částka za společnou elektřinu, komíny a splašky činí 1.085 Kč a nájem inventáře 15 Kč (do [datum]). Jednalo se však zřejmou nesprávnost, kterou bylo možno odstranit výkladem obsahu těchto listin. Správně mělo být nájemné ve smlouvě uvedeno za zařizovací předměty 15 Kč a zálohy za služby 1.085 Kč. Nájemní vztah skončil uplynutím výpovědní doby ke dni [datum], když výpověď má všechny náležitosti právního úkonu a byla doručena žalované. 4. Žalovaná tak byla okresním soudem zavázána v prvé řadě zaplatit žalobci částku 89.221 Kč za užívání prostoru do vyklizení za měsíce [anonymizováno] [rok] [anonymizována dvě slova] [rok] včetně zákonného úroku z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 64.390 Kč za dobu od [datum] do zaplacení (žalovaná se dostala do prodlení s úhradou této částky uplynutím lhůty k plnění v předžalobní výzvě ze dne [datum]) a zákonného úroku z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 24.831 Kč za dobu od [datum] do zaplacení (žalovaná se dostala do prodlení s úhradou této částky uplynutím lhůty k plnění v předžalobní výzvě ze dne [datum]). To vše i s přihlédnutím k tomu, že žalovaná v souvislosti s nájmem složila jistotu ve výši 39.255 Kč, která byla užita zápočtem ze dne [datum] na částky za bezesmluvní užívání prostoru a zálohy na poskytované služby takto: inventář - únor a březen [rok] po 490 Kč, bezesmluvní užívání - únor 2020 11.697 Kč a březen 2020 7 685 Kč, voda - únor až říjen [rok] po 1.000 Kč měsíčně, za listopad [rok] ve výši 67 Kč, společná elektřina - únor až říjen [rok] po 25 Kč, v listopadu 2 Kč, komín - únor až říjen [rok] po 10 Kč, v listopadu 1 Kč, splašky - únor až říjen [rok] po 50 Kč, v listopadu 3 Kč, vyúčtování služeb za rok [rok] - ve výši 9.055 Kč. 5. Dále okresní soud žalovanou zavázal uhradit požadovanou smluvní pokutu ve výši 62.598,15 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení (0,1 % denně s úhradou náhrady ve výši ujednaného nájemného od [datum] do [anonymizována dvě slova] [rok] (521 dní x 120,15 Kč), když žalobce vyzval žalovanou k její úhradě výzvou ze dne [datum], která byla doručena dne [datum] a zároveň bylo možno učinit závěr, že smluvní pokuta pro případ porušení povinnosti žalované po ukončení nájmu prostor vyklidit byla sjednána platně. Pokud žalovaná navrhovala snížení smluvní pokuty, pak tento svůj návrh odůvodnila nemožností provozovat restauraci z důvodu pandemie a s ohledem na spornou výpověď. Uvedené důvody nemohou vést ke snížení smluvní pokuty, neboť jde o okolnosti, které nastaly po sjednání smluvní pokuty. Skutečnost, zda byla smluvní pokuta sjednána v nepřiměřené výši, nelze zkoumat prizmatem skutečností, které nastaly až poté, co byla smluvní pokuta v určité výši (ať už přiměřené, nebo nepřiměřené) sjednána (viz NS ČR sp. zn. 33 Cdo 3249/2019). Jiné důvody pro snížení smluvní pokuty žalovaná netvrdila. Ve smyslu judikatury Nejvyššího soudu pak jako nepřiměřená nebyla shledána smluvní pokuta ve výši 1 % denně z dlužné částky (viz NS ČR sp. zn. 21 Cdo 4956/2007). Ujednání o smluvní pokutě tak okresní soud neshledal ani jako rozporné s dobrými mravy. 6. Okresní soud dále konstatoval, že žalobce prokázal, že prostor byl ke dni [datum] vyklizen, vymalován a bez závad. Ke dni [datum] byla v prostoru znečištěná malba, poškozená omítka a vodovodní baterie byla uvolněná. Tvrzení žalované, že baterie byla uvolněna již při převzetí, prostor byl zpět odevzdán v pořádku a opravy maleb byly provedeny, nebylo prokázáno. Výpověď jednatele žalované bez dalších důkazů nebyla způsobilá toto tvrzení žalované prokázat. Tvrzení žalované nebylo prokázáno ani výpovědí svědkyně [příjmení], která byla nevěrohodná s ohledem na rozpory v její výpovědi s listinami i výpovědí jednatele žalované. Proto byla žalovaná zavázána uhradit žalobci i náklady na výměnu vodovodní baterie ve výši 1.072,95 Kč včetně zákonného úroku z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 1 072,95 Kč za dobu od [datum] do zaplacení, když podle ust. § 2257 odst. 2 občanského zákoníku nájemce provádí a hradí běžnou údržbu a běžné opravy (v čl. III. odst. 6 nájemní smlouvy byl stanoven limit těchto oprav na 10.000 Kč na jednu opravu). Žalobce pak rovněž prokázal, že zdi prostoru při odevzdání předmětu nájmu neodpovídaly běžnému opotřebení, okresní soud proto rovněž zavázal žalovanou zaplatit náklady na výmalbu, které žalobce vynaložil ve výši 13.658,55 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 13.658,55 Kč za dobu od [datum] do zaplacení. 7. Proti tomuto rozsudku co do části odstavce I. výroku ve vztahu k přiznaným částkám 62.589,15 Kč, 1.072,95 Kč a 13.658,55 Kč podala žalovaná včas odvolání, kterým se domáhala jeho zrušení v uvedeném rozsahu a vrácení věci soudu prvního stupně k dalšímu řízení. Namítala, že pokud jí byla uložena povinnost zaplatit žalobci za užívání jeho nebytových prostor dlužné nájemné, resp. náhradu za nájemné, nahradit mu bezdůvodné obohacení, které na jeho úkor měla získat v důsledku nepokrytí spotřebovaného plnění zápočtem s kaucí (jistotou), zaplatit mu náhradu za poškození prostor při jejich opuštění v částce 1.072,95 Kč s úrokovým příslušenstvím za uvolněnou baterii a v částce 13.658.55 s úrokovým příslušenstvím za neprovedenou výmalbu a dále uhradit mu sjednanou smluvní pokutu ve výši 62.589,15 Kč s úrokovým příslušenstvím, pak přijaté závěry o výše uvedených záležitostech neodpovídají zjištěnému skutkovému stavu. Nesprávné jsou tyto závěry vzhledem k výpovědi svědkyně [příjmení] o tom, že baterie byla uvolněná již při zahájení nájemního vztahu a že tento stav trval až do vrácení prostor (tedy nebylo způsobeno žalovanou) a vzhledem k prohlášení svědkyně o tom, že došlo k výmalbě prostor před jejich odevzdáním žalobci, což vše koresponduje s tvrzením žalované. Zdůvodnění toho, proč soudem prvního stupně nebylo přihlédnuto k výpovědi svědkyně [příjmení],