8 CO 254/2022-166 — Krajský soud v Ostravě

1. Napadeným rozsudkem byla žaloba, aby žalované byla uložena povinnost zaplatit žalobcům částku 100.000 Kč s příslušenstvím zamítnuta a žalobci a) a b) byli zavázáni společně a nerozdílně uhradit žalované náklady řízení ve výši 45.738 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku. 2. Proti tomuto rozsudku podali žalobci a) a b) včas odvolání, v němž se domáhali změnit rozsudek tak, aby žalobě bylo vyhověno. V odvolání žalobci uvedli, že žalovaná neunesla důkazní břemeno co do tvrzení, že byla oprávněná vybudovat [anonymizováno] na pozemcích žalobců, nedodala soudu písemné rozhodnutí o povolení vybudování stavby a nedokázala, že stavba není„ černou stavbou bez povolení příslušeného stavebního úřadu“, jak namítali žalobci. Navíc žalovaná nedoložila písemnou smlouvu s oběma vlastníky pozemku, na základě které by bylo právo stavby jako věcné právo zapsáno do katastru nemovitostí. Podle ust. § 1238 o. z. se k výkonu vlastnických práv a nakládání se společnou věcí vyžaduje jednomyslné vyjádření obou manželů. Žalované však nebyl dán kvalifikovaný právoplatný souhlas obou vlastníků k vybudování [anonymizováno], což prvoinstanční soud ignoroval. Žalobci také při smluvních ujednáních striktně dodržovali zákonné ustanovení a jednali ve shodě vždy písemnou formou. Je nelogické, aby v případě údajné dohody o možnosti vybudování [anonymizováno] se měli chovat jinak. Za vybudování [anonymizováno] v rozporu se stavebním zákonem a občanským zákoníkem nemohlo žalované vzniknout právo na jakoukoli náhradu. Žalovaná neprokázala, že by žalobci někdy předmětnou stavbu využívali nebo že by ji využíval někdo jiný, případně nový vlastník pozemku, přičemž důkazní břemeno je na straně žalované. Pro neexistenci jakékoli pohledávky žalované vůči žalobcům nemohlo dojít k právoplatnému započtení a tím pádem je žaloba důvodná. Není také pravdou, že by žalobce a) při skončení nájmu navrhl žalované, že si vybudovanou zahradu na svém pozemku ponechá pro své další nájemce a že žalovaná mu nebude muset doplatit dlužné nájemné. Svědek [příjmení], pracovník žalované, ve své výpovědi sám uvedl,„ že si myslí“ že zahrada měla být zachována pro nového nájemce. U dohody mezi účastníky přítomen nebyl. Okresní soud také ignoroval fakt, že převést si [anonymizováno] do své nové restaurace bez nákladné demolice původní stavby by bylo nákladné a neproveditelné. To byl jediný logický důvod, proč žalovaná ustoupila od odstranění celé stavby. Také dohoda o údajném započtení pohledávek by musela být uzavřena písemně, a musela by být podepsána oběma žalobci, což se nestalo. 3. Žalovaná ve vyjádření k odvolání navrhovala potvrzení rozsudku okresního soudu jako věcně správného s tím, že okresní soud správně zjistil skutkový stav věci a dospěl tak ke správným závěrům. Z provedeného dokazování vyplynulo, že žalobce věděl o vybudování [anonymizováno] žalovanou na jeho pozemku, byl s tímto srozuměn, tato informace byla obecně známou skutečností. Žalovaná pak prokázala, že se souhlasem žalobců investovala své finanční prostředky do vybudování [anonymizováno] se zahradou, bez jejich souhlasu by vlastní prostředky do vybudování terasy na pozemku neinvestovala. O tom svědčí i skutečnost, že si žalovaná obstarala souhlasy s vybudováním terasy i vlastníků sousedních pozemků. Žalovaná také souhlasí se závěrem soudu prvého stupně, který dospěl k závěru, že žalobce souhlasil s vybudováním [anonymizováno] na jeho pozemku a při skončení nájmu navrhl žalované, že si [anonymizováno] na svém pozemku ponechá a žalovaná nebude muset doplatit zbytek nájemného. Tuto skutečnost potvrzuje také chování na straně žalobců, kteří při skončení nájmu nepožadovali po žalované žádný doplatek na nájemném. Vzhledem k tomu, že došlo k vzájemnému započtení pohledávek, neexistuje žádná dlužná pohledávka žalované vůči žalobcům, kterou by mohli uplatňovat. 4. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek okresního soudu i řízení, které mu předcházelo, a dospěl k závěru, že odvolání žalobců důvodné není. 5. Okresní soud učinil správná skutková zjištění, která krajský soud přejímá a na která odkazuje. 6. Účastníci učinili nesporným, že uzavřeli nájemní smlouvu vztahující se k restauraci [anonymizováno], když nájemní poměr trval od [datum] do [datum] a shodli se také na tom, že nájemné za období od listopadu [rok] do června [rok] bylo sjednáno ve výši 25.000 Kč měsíčně, za toto období žalovaná zaplatila na nájemném 100.000 Kč, namísto sjednaných 200.000 Kč. Nesporné bylo také tvrzení, že žalovaná vybudovala na pozemku ve vlastnictví žalobců v roce [rok] [anonymizováno] - [anonymizována dvě slova] pro hosty restaurace [anonymizováno]. Správná jsou i zjištění okresního soudu, že žalovaná se v roce [rok] dohodla s žalobcem a) na vybudování [anonymizována dvě slova] pro hosty na pozemku žalobců, za tímto účelem obešla majitele sousedních pozemků, kteří jí dali písemný souhlas s vybudováním [anonymizována dvě slova] se budovala v období od května do července [rok], při pracích pomáhali svědci, kteří byli vyslechnuti v průběhu řízení před okresním soudem. Svědci [příjmení], [příjmení], [příjmení], [příjmení], [příjmení] shodně vypověděli, že pomáhali žalované s vybudováním [anonymizováno] a během těchto prací žalobce a) býval na pozemku, neměl proti budování [anonymizováno] žádné námitky. Vybudování [anonymizováno] bylo obecně známou skutečností, když reklama na otevření restaurace [anonymizováno] s nově vybudovanou [anonymizováno] byla v srpnovém vydání místních novin v [obec]. Žalovaná tedy prokázala své tvrzení o souhlasu žalobců se záměrem vybudovat [anonymizována dvě slova] pro hosty na pozemku žalobců, když žalobce a) byl přítomen pracím na [anonymizováno] a nic proti tomu nenamítal. Tuto skutečnost také potvrzuje Dodatek [číslo] ke Smlouvě o nájmu, v němž bylo nájemné zvýšeno na částku 25.000 Kč měsíčně. Žalovaná pak prokázala, že investovala finanční prostředky do vybudování [anonymizováno] se zahradou. Svědek [příjmení] pak vypověděl, že byl v září [rok] přítomen rozhovoru mezi žalovanou a žalobcem a), během kterého žalovaná připomněla žalobci a) dohodu o tom, že si žalobci ponechají na svém pozemku vybudovanou [anonymizováno] se zahradou a že žalovaná nebude muset doplácet nájemné z doby covidu. Tím žalovaná prokázala své tvrzení o uzavření ústní dohody o započtení vzájemných závazků mezi žalovanou a žalobci. Svědek [příjmení] pak byl přítomen v říjnu [rok] u rozhovoru mezi žalovanou a žalobcem a) v nebytových prostorách, kdy žalovaná vyzvala žalobce a), nechť se podívá na zahradu, zda ji může předat žalovaná v takovém stavu, v jakém se nacházela, a svědek vypověděl, že žalobce a) nevyzval žalovanou k odstranění [anonymizováno] ani k zaplacení dlužného nájmu. Žalobce a) pak neprokázal, že by vyzýval žalovanou k odstranění terasy. Pokud žalobce a) tvrdil, že [anonymizováno] znehodnotila jejich pozemek, pak nový majitel nebytových prostor včetně pozemku, vypověděl, že věděl, v jakém stavu se nemovitost nachází, věděl tedy o [anonymizováno], tato však nikterak neovlivnila kupní cenu pozemku. 7. Podle ust. § 2302 odst. 1 o. z. ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu. 8. Podle ust. § 1991 o. z. zákaz započtení pohledávky prohlášením jedné ze stran nebrání stranám, aby si započtení ujednaly. 9. Odvolací soud dospěl k právnímu závěru, že účastníci uzavřeli smlouvu o nájmu prostor sloužících k podnikání žalované, když v těchto prostorách provozovala žalovaná restauraci [anonymizováno]. Nájemní poměr trval od [datum] do konce října [rok] a žalovaná uhradila za nájemné v době od listopadu [rok] do června [částka], ačkoli sjednáno měli v Dodatku [číslo] ke Smlouvě o nájmu částku vyšší. Žalovaná pak se souhlasem žalobců vybudovala na pozemku žalobců zahradu s [anonymizováno], na tuto stavbu vynaložila finanční prostředky a na základě dohody s žalobcem a) došlo k zápočtu vzájemných pohledávek účastníků. U dohody o započtení podle ust. § 1991 o. z. platí volnější režim, kdy předmětem takové dohody mohou být nesplatné, nejisté i neurčité pohledávky, částečně se může jednat i o narovnání podle ust. § 1903 o. z. 10. Pokud žalobci v odvolání namítali, že se jednalo o„ černou stavbu“ bez povolení příslušného stavebního úřadu, pak tato skutečnost je pro posouzení sporu irelevantní. 11. Pokud žalobci dále namítali v odvolání, že souhlas vlastníků, tedy žalobců a) a b) nebyl dán k vybudování [anonymizováno] písemnou formou, což platí i o zápočtu a dohody nebyly podepsány oběma žalobci, resp. všemi účastníky řízení, pak tento argument neobstojí. Smlouva o nájmu prostoru sloužícího podnikání může být uzavřena také ústně. V tomto případě byla nájemní smlouva